物业区域清洁管理的涵义和原则Word文档下载推荐.docx

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“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性。

例如，随手乱扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便,以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。

业户整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作,作出坚持不懈的努力,否则就可能因“脏乱差”而使物业区域（楼）面目全非,从而与物业管理的宗旨相悖。

（二）清洁管理的原则

　１.扫防结合,以防为主　

在保洁管理工作中，“扫”当然很重要，就好像每天洗脸一样，但是工作的重点并不是“扫”,而是“防”，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯,防止“脏乱差”现象的发生。

因为优良的物业区域环境的造就,是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质不断调适的过程。

当业户养成良好的卫生习惯时，才能真正搞好环境整洁。

物业管理公司要会同社区组织引导业户积极参与社会主义精神文明建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起,其突破口,就是提高业户的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。

２.执法必严,直接监督

　　保洁管理有关的法律法规，已经出台的主要有《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁发的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》，以及各地颁布的管理实施细则。

物业管理公司可以根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定物业区域的保洁管理规定。

这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则。

物业管理公司必须做到执法必严，直接监督,遇到有损物业区域环境的行为,应对犯规者进行耐心教育和严格处罚,决不因人而异。

一些卓有成效的物业管理公司,如深圳市莲花二村，提倡“以法管理”,严格执行《莲花住宅区管理规定》,当遇到业户的不卫生习惯和违契行为时，即出示《执法证》进行劝阻、教育,直至处以“违契金”。

久而久之，形成了整洁宜人的环境。

这说明只有动真格，才能取得预期的效果。

　　二、清洁管理的范围和制度建设

（一）洁管理的范围

　　1.公共地方的保洁

这是一个平面的概念,即指物业区域内,楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。

2.共用部位的保洁

这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。

3.生活垃圾的处理

这是指日常生活垃圾（包括装修垃圾）的分类收集、处理和清运。

要求和督促业户按规定的地点、时间和要求,将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点,不得擅自乱倒。

（二）清洁管理的制度建设

　１．明确要求

　如处理日常垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒,定时收集、定时清运,按照规定的工作流程,履行保洁的岗位职责等。

　２．规定标准　

　　标准是衡量事物的准则,也是评价保洁工作的尺度。

物业区域环境保洁的通用标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地,无“脏乱差”顽疾。

建设部颁布的《全国城市马路清扫质量标准》中，有两条可以作为物业区域道路清扫保洁质量的参考:

一是每天普扫二遍,每日保洁;

二是达到“六不”、“六净”标准,即不见积水,不见积土,不见杂物，不漏收堆,不乱倒垃圾和不见人畜粪；

路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。

　3.计划安排　

物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。

例如:

　　每日清洁工作

（1）辖区（楼）内道路清扫二次,整天保洁；

（2）辖区（楼）内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次;

（3）楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；

　　（4）楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；

　（5）收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。

　　每周清洁工作

（1）楼宇各层公共走廊拖洗一次（主要指高层楼宇,可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍）;

（2）业户信箱清拭一次;

　　（３）天台（包括裙房、车棚）、天井和沟渠清扫一次。

　每月清洁工作

　　（１）天花板尘灰和蜘蛛网清除一次;

（2）各层走道公用玻璃窗擦拭一次（每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次）；

　　（3）公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。

　　此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次;

花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次；

一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。

4.定期检查

　物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。

　　三、清洁管理的具体措施

　保洁管理的具体措施，是指物业管理公司为了创造整洁、卫生、优美、舒适的物业区域环境所采取的行之有效的方法和手段。

主要有以下四项:

（一）生活垃圾分类袋装化

按照《上海市城市生活垃圾管理实施细则》的要求，以煤气（包括液化气）为燃料的地区,必须实行垃圾袋装化。

在物业管理的实践中，这一规定的实施范围已有所扩大,例如，有的物业管理公司规定,装修垃圾也必须袋装并运放到规定地点统一清运。

对于日常生活垃圾统一收集后运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理，从而大大改善了环境的质量。

　　生活垃圾分类袋装化有利于提高物业区域的文明程度和环境质量。

物业管理公司应向业户宣传生活垃圾分类袋装化的优越性,要求业户将垃圾装入相应的专用垃圾袋内,丢入指定的容器或者指定的生活垃圾收集点,不得随意乱倒。

存放各利生活垃圾的塑料袋应完整不破损，袋口扎紧不撒漏。

（二）进行超前宣传教育

　物业管理公司在早期介入阶段，即应寻找“切入点”，如在售房时、分房时、入户时，对未来的业户进行超前宣传教育，明确保洁管理的要求，以便收到事倍功半的效果。

　（三）配备必要的硬件设施

　为了增强清扫保洁工作的有效性，物业管理公司还应配备与之有关的必要的硬件设施。

如有的物业管理公司在每家每户门前安置了一只相对固定的定制的ＡＢS塑料垃圾桶,上面有盖,按户幢配置各种色调,非常美观,规定业户每日将生活垃圾袋装后丢入,由清洁工每日清晨定时收集，用不锈钢小车乘电梯下去倒入指定的垃圾箱。

这一创意及实践深受业户欢迎。

　　（四）依法处罚及典型曝光

　　对于各种不良的卫生习惯除了进行宣传教育外,还应当采取必要的硬性措施,依法按规定进行经济的或行政的处罚。

对于极少数屡教不改者，还可以采取典型曝光的方法,在业主委员会、居民委员会和本人单位的配合下,公开其不文明行为，以儆效尤。

　四、清洁管理机构设置及职责划分

保洁管理由物业管理公司管理部或保洁部具体实施。

保洁部一般设部门经理（保洁主管）、技术员、仓库（保洁设备、工具与物料）保管员和保洁员等。

其下属班组可以根据所辖物业的规模、类型、布局以及清洁对象的不同而灵活设置。

规模较大的物业管理公司其保洁部可以下设楼宇清洁服务班、高空外墙清洁班和公共区域清洁班等班组,各班组设保洁领班和若干经过专业培训的保洁员。

然后,从所辖物业和服务对象的实际情况出发，建立起部门、班组、人员的岗位规范、工作流程、服务标准和奖惩办法，做到保洁管理规范化、标准化、制度化。

　　五、清洁工作的重要性

（一）清洁是最基本的办公和生活环境　

清洁既是工作的需要，也是生活的需要，是用户接触最多的一个方面。

整洁的周围环境，不仅使人身体健康,而且能使人赏心悦目，提高工作效率。

所以,用户对清洁看得很重，也往往最挑剔,一旦清洁搞得不好,就会引起投诉。

物业管理应为用户提供一个整洁的工作和生活环境，满足不同用户的要求。

（二）清洁体现了管理水平

一般需对管理工作做详尽的考察之后，才能衡量物业管理水平的高低。

但是，人们往往凭直觉来衡量，而在直觉方面，清洁给人的影响最深刻。

对于环境整洁的物业,用户和客人们对管理水平往往给予较高的评价,社会上用“清洁是美容师”、“清洁是脸面”来形容清洁工作。

　（三）清洁是建筑和设备维护保养的需要

　　清洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到重要的作用。

外墙瓷砖、花岗石如果不经常清洁保养,其表面就会逐渐受到侵蚀;

不锈钢扶手如果不及时清洁保养，就会生锈，失去光泽；

木质地板如果不经常清洁、打蜡，就会变得灰暗毛糙;

地毯如果不经常清洗，就会很快变得肮脏不堪等等。

调查表明，地毯保养不好只能用１～２年,保养得好可用3~4年;

大堂大理石地面一般用７~８年后光泽就不行了，要再进行磨光,但保养得好可以增加一半以上使用时间。

因此,应当从建筑物和设备保养的高度、从经济的角度来认识清洁工作。

　（四）清洁是一门技术　

　许多人认为，清洁工作就是扫帚扫扫、抹布抹抹,实际上，现代清洁工作涉及化学、物理、机械、电子等学科的知识。

不同的建筑物材料需要使用不同的清洁剂，各种现代化的清洁设备（吸尘器、磨光机、吸水机、洗地毯机等）的操作使用，高层外墙清洁的危险性与复杂性等，使现代清洁工作具有相当程度的技术性。

例如,由于年代久远,旧楼外墙面的清洁一般难度很大,上海有的旧大楼用强酸性清洁剂清洗,结果造成了外墙面的损坏。

20世纪80年代,一些专业性的清洁公司在上海、深圳等成立，迅速发展,一些境外的专业清洁公司也看好中国市场，陆续在沿海城市建立分支机构,同时也带动了国内清洁水平的提高。

目前，我国的清洁工作与先进国家还有一定的差距。

清洁公司的业务范围大致为三个方面：

一是各类清洁设备的销售;

二是生产经营各种清洁剂；

三是提供专业性的清洁服务。

目前，各个清洁公司之间的竞争非常激烈。

无疑，这种竞争将进一步推动清洁工作水平的提高和专业清洁公司的发展。

　六、专业承包公司的选择及监督检查

（一）选择标准　

选择专业承包公司时,应考察专业承包公司是否具备承担清洁、垃圾清运业务的资质,有没有能力履行承包合同的义务与责任,有没有能力承担违约责任，社会信誉是否好,服务价格是否合理。

（二）注意事项

1．应要求承包公司制定具体的工作计划，包括岗位设置及职责、服务标准、技术要求、垃圾清运时间、责任和义务等，并在合同中约定,作为监督检查的依据。

　2.应根据实际情况制定一些工作制度、规定，如《清洁工作检查规程》、《消杀管理办法》等，并监督承包公司实施。

3．承包公司根据要求、工作计划、合同，安排属下员工进行具体清洁、消杀、垃圾清运工作，物业管理公司依据上述文件每天进行监督检查。

　４.日常工作中，物业管理公司要规定清洁工人的工作操行,要求他们遵守物业的有关管理规定，应以合约形式约定双方的行为规范,并附带经济责任。

　　（三）监督检查　

物管员每天要对所辖物业区域的日常清洁、消杀及垃圾清运工作进行监督检查。

承包公司主管及物管员依据质量标准进行自查和巡查工作,物管员要将检查结果登记在《日常清洁评分表》及《消杀记录表》中。

　　物管员发现清洁工作不合格时,要立即通知清洁公司主管责令责任人（清洁员）予以返工，垃圾清运工作不合格，则要上报主管联系垃圾清运公司负责整改,直至