河南商丘房产开发财务测算报告容积率25和35Word下载.docx

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26层

41650

72690

17层

23100

2层商业

7940

五

地下建筑面积

地下储藏室

3220

13420

地下车库

10200

表2：

商丘项目二期建筑面积明细（55亩）

面积（㎡）

36726.6

9150

158020

73740

128540

44700

8000

幼儿园

2000

公厕

100

5980

29480

23500

2、销售收入测算

总销收入：

表3：

商丘项目一期销售收入预测（车位：

0.5个/户）

销售项目

面积（㎡）

均价（元/㎡）

金额（万元）

合计（万元）

3650

15202.2

30617.2

3500

8085

7000

5580

车位

250个（地下）

7（万元/个）

1750

表4：

商丘项目二期销售收入预测（车位：

0.6个/户）

3950

29127.3

56353.3

3800

16986

5600

580个（地下）

8（万元/个）

4640

2.成本测算

表5：

商丘项目一期成本测算

类别

项目名称

单价（元）

备注

建

安

成

本

1450

6049.2

12668

1300

3003

1160

921

1400

450.8

住宅地下车库

2200

2244

园

内

设

施

绿化道路园林

15329

250

383.2

733.2

热力站、供气调压站、变电箱

350

计

费

用

设计费用

18

155

211.5

审图费用

86100

1.8

15.5

地质勘察费用

16

咨询公司费用

25

土地成本

土地出让金

31（亩）

（2.5）

3565

3899.8

补交出让金

30%

334.8

1116万元

规证

市政配套建设费

20000

62

244.2

城市配套绿化费

23

167.2

合同招投标及备案

15

监理费用

1.5年

30万

45

面积测绘

1.6

11.6

销售费用

销售代理费

1%

306

556

售楼处

280

3000

84

家具和陈列

广告推广

150

管理费用

工资

180

680

车辆及办公家具

80

日常管理费

120

其它不可预见费用

300

税费

30600

13%

3978

总合计（万元）

23027.3

商丘项目二期成本测算

10692.3

23628.5

5811

928

800

160

30

837.2

5170

园内

设施

园林

27576

689.4

1189.4

热力站、变电箱

供气调压站

500

284.4

387.8

28.4

55（亩）

（2.0）

6325

7438.8

1113.8

3712万元

110

423.6

295.6

40万

60

19.2

56353

563.5

694.5

5

6

1100

车辆及办公用品

220

税费

7325.9

42267.7

4.利润测算

表7：

商丘项目利润测算表单位：

万元

项目期

收入

成本

利润

一期

7589.9

二期

14085.6

合计

86970.5

65295

21675.5

5.盈亏平衡点

（1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到75.1%。

如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到79.6%。

（说明：

第一期投入5500万元，使用14个月；

第二期投入：

8000，使用10个月。

合计财务成本：

3925万元。

）

（2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线：

商业：

5500元/㎡，住宅：

2950元/㎡。

（二）容积率为：

２.5

185730㎡；

125690㎡，地上商业建筑面积：

42000㎡。

64920

14400

51920

11层

29580

13000

10000

120810

28800

91810

52910

5500

29000

0.8个/户）

3850

5544

23818.6

3700

10944.6

0.94个/户）

4250

12240

44173.1

4100

21693.1

价格变化说明（均价提高300元/㎡）：

（1）容积率由3.5调整为2.5，容积率降低，建筑物高度降低，小区可容纳的户数和人口减少约35%；

（2）小区园林绿化成本提高了50元/㎡；

（3）小区车位由原先的0.55个/户提高到0.9个/户。

1872

8518.9

1050

3105.9

420

459.9

809.9

116.9

169.6

11.7

196.4

119.4

8.3

23818

238.2

488.2