我国房地产业信用状况与展望.docx

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我国房地产业信用状况与展望

我国房地产业信用状况与展望

我国房地产信用体系建设与社会信用建设基本同步。

2002年8月，建设部发布了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》，基于“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，开始建立房地产信用档案系统。

2002年9月，建设部向社会全面开通房地产开发企业一级资质信用档案系统。

该系统通过中国住宅与房地产信息网，发布、查询和报送相关房地产一级资质企业及执业人员的信用档案信息。

2003年11月，建设部发布《房地产企业及执（从）业人员信用档案系统数据标准（试行）》，为全国房地产信用档案系统数据传输提供了参考基础。

截至2012年12月，全国31个省份及一些主要城市基本建立起地方房地产信用档案在线查询服务业务，为整顿和规范房地产市场秩序、促进企业诚信经营起到了重要的推动作用。

本报告将围绕我国房地产业的信用发展状况、存在问题、政策应对等展开分析和讨论。

一我国房地产业发展概况

（一）房地产市场持续繁荣

自1998年我国推动住房市场商品化改革以来，我国居民的住房需求呈现井喷式释放，而经济的高增长与城市化进程更是加强了房地产的繁荣态势。

随着住房市场的快速发展，房地产投资额、成交量加速上升。

房地产业显著的产业关联效应，使得房地产市场迅速成为宏观经济运行的重要组成部分。

2003年，我国正式将房地产业列为国家支柱性产业之一。

在房地产行业取得跨越式扩展的同时，所不能回避的是房价的快速飙升。

国家统计局网站的数据显示，10余年来我国的平均房价从2000年的约1948元/平方米攀升到2012年的5430元/平方米，平均房价收入比在高位徘徊。

因此，自2010年来，我国出台了密集性的房地产调控政策，力求建立一个成熟稳定的房地产市场。

（二）房地产调控任重道远

2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施，调控力度不断升级，直接影响着房地产市场的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。

2011年前三季度，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，行政和经济手段并用，住房限购政策范围由一线城市向二线、三线城市扩展，有600多个城市出台了房价控制目标。

此后，全国各地楼盘成交持续低迷，住房市场呈现明显的业绩分化，市场集中度进一步加强，长期居高不下的房价开始趋稳甚至部分下调，房地产开发商开始面临业绩下滑、资金链紧绷等压力。

2011年11月，国房景气指数在连续下降后跌破100关口（见图1）。

从全国范围看，一线城市楼市总体成交量比上一年下降了19.49%，诸如北京、上海、广州、深圳等城市的新房库存量在历史高位徘徊。

2011年12月，广州商品住宅存量增加了近80万平方米，而上海和南京的商品住宅库存量也增加了逾30万平方米，深圳增加了18万平方米。

在国房景气指数持续下滑的同时，市场交易量明显萎缩。

总体而言，自2011年中期以来，市场强势上涨态势得到抑制，维持相对平稳盘整格局（见图2）。

图1国房景气指数

图22010～2012年中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率

2012年以来，房地产行业景气度以7月为分水岭呈先跌后稳态势。

前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%下滑至15.4%，全国新房开工面积也从正转负；8月以后，景气指标陆续触底，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复；截至11月，房地产开发投资累积增速已经回升至16.7%。

新房开工面积也从8月单月增速由负转正，前11个月累积新房开工面积增速从-13.4%（8月）收窄至-11.1%。

总体来看，2012年下半年以来行业景气度呈现稳健恢复状态。

（三）房地产业信用制度亟待加强

综上所述，10余年来我国房地产市场在繁荣发展的同时，伴随着强烈的市场波动，与建设一个成熟稳定运行的市场目标尚有很大的距离。

毫无疑问，在一个波动剧烈的市场中，如果不能有效地克服信息不对称的现象，必然会导致奈特不确定性环境下的非理性行为。

这其中，由于信用信息的缺失，更会带来逆向选择和道德风险等一系列市场失灵，为房地产市场的平稳运行设下重重障碍。

在未来10年，如何从信用制度建设出发，通过规章、组织、渠道等角度，整合性地构建一套高效的房地产业信用信息运行系统，无疑将直接关系到我国未来房地产市场的成熟完善。

二我国房地产业信用建设现状分析

2000年以来，以政府部门为主体的信用信息披露制度和以社会中介为主体的信用联合征集系统开始探索建立，我国房地产信用体系的建设基本上与国家信用体系建设同步发展。

（一）房地产业信用建设现状与特点

1.房地产信用管理制度初步形成

自2002年国家建设部启动房地产企业信用档案系统建设工作以来，诸多省份和城市相继出台了房地产行业的信用评价办法和标准。

根据有关资料，这里将有关文件的实施时间进行整理（见表1）。

表中列举的20余个房地产信用信息管理办法中，从地域特征来看，涵盖国家（建设部）、省级和市级三个层面；从业务层面来看，主要对象集中在建筑市场，此外还逐渐向物业等服务业部门辐射。

例如，成都市在2009年出台了《成都市物业服务招标代理机构信用记分标准》，黑龙江省于2011年出台了《黑龙江省物业服务企业信用等级评定暂行办法》。

表1近年来部分地区出台的信用信息管理办法

2.信用信息平台建设初具规模

房地产信用管理制度的核心是信用信息的整合。

近年来，在国家有关房地产信用建设文件的指导下，许多地区建立起房地产行业相关信用信息平台。

本报告运用有关网络调查手段，将相关平台建设情况（部分）进行整理（见表2）。

表中列出了部分地区房地产信用信息平台的基本情况。

与建筑主管部门规章制度相对应，信息平台同样横跨国家（住建部）、省级和市级三个层次。

这些平台的建立，为社会公众提供了便捷的信息获取渠道，发挥了信息归集和信息共享的作用，是房企和从业人员信用建设状况的直接公示窗口，也是各地区、各主管部门推进房地产信用建设的重要手段。

为解决或消除由于信息不对称带来的市场失灵问题，以及为房地产市场双方交易活动的顺利开展提供了重要渠道。

表2部分地区房地产信用信息平台

3.房地产信用评级活动逐步推广

制定行业信用标准是开展房地产市场信用管理的一项重要基础工作。

随着信用信息系统建设的推进和完善，房地产行业的信用标准也不断得到细化。

从实践开展的情况来看，由于房地产信用标准的复杂性和特殊性，各地结合当地实际需要，出台了一系列规章制度和评分细则。

例如，以西安市为例，将房企信用不良行为细分为A、B、C、D、E共5个大类和59个细类。

从表3中可知，西安市房企的信用标准，从A类到E类不良行为的严重程度由高到低依次递减。

依据此细则，可以将各房企的不良行为“对号入座”，同时，可以据此进行具体的量化评分，最终达到对各个房企信用情况进行评价排名的目的。

表3西安市房企信用系统良好行为及不良行为类别类别

续表

（二）房地产业信用建设的主要成就

1.形成了建立信用体系的基本共识

我国房地产业经过20多年的快速增长，已成为影响宏观经济和人民群众生活的一个重要产业，加强对房地产业的政策指导，建立房地产业信用体系已成为全社会的基本共识。

基于这一认识，国内各级房地产市场管理部门在市场管理上加大力度，通过房地产信用信息平台建设，从制度、组织和执行层面大力推进房地产行业的规范化运作，明确了房地产行业信用信息平台建设的目的，即保持房地产市场健康平稳、约束和规范市场参与组织和人员的职业操守、提升房地产市场信用意识、提高房地产行业的诚信度、培育房地产市场“践约守信”的良好信用环境。

2.房地产信用信息平台开始局部运行

房地产业的信用管理和信息发布、反馈离不开信息平台的建设和服务，高效稳定的信息运行平台是房地产信用信息系统建设的关键。

如前所述，目前，国内各级房地产管理部门已基本上将有关信用信息管理部门的职能做了专业化分离，在建设部门信息管理机构的统一管理和监督下，建成了一批关于房地产信用信息和信用档案管理系统，并利用网络通信技术手段，实现了高效、便捷和透明化的信用信息发布、采集、反馈，使信用信息平台逐步实现了规范化的服务和运作。

本报告中，表4列举的部分信用信息平台，即属于此类。

与此同时，这些网络平台已开始发布年度房地产机构信用档案信息，履行公众监督职能。

2013年1月29日，在中国房地产估价师网站上，公布了中国2012年度一级资质房地产估价机构业绩排名（http：

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表4全国一级资质房地产估价机构业绩排名

3.多样化的房地产信用产品开始出现

信用信息服务对于房地产市场的健康运行，特别是对于供需双方交易活动的顺利开展，起着极其重要的作用。

一个透明、完备的信用信息服务体系，能在很大程度上规避逆向选择、道德风险等市场失灵，维护市场双方的利益。

正是基于这一宗旨，近年来，许多地方的房地产信用信息平台开始对信用信息市场和产品逐步进行细分，以求最大限度地实现对信用信息的差异化需求。

例如，成都市将房地产企业主体具体细分为房地产开发企业、物业服务企业、物业招标代理机构、房屋面积测绘企业、城市房屋拆迁企业、拆除企业、房地产经纪咨询机构、房地产价格评估机构等诸多部门，不仅有效地覆盖了房地产主要业态，也很好地满足了各类市场需求。

4.积极推进、引导房企开展信用培训

为了配合国家有关房地产调控政策的贯彻、落实，近年来，各地加大了对房地产相关企业的职业教育和信用培训，积极引导房企提高职业责任和信用意识。

从房企业务培训来看，根据本报告调研，各地通常在房地产信用档案管理系统发布平台正式运行之际，不定期地对房地产开发企业分批进行信用档案管理及系统平台操作的培训工作，同时也对社会公众提供查询指南及相关培训服务。

例如，西安市建委于2010年3月1日为辖区内的近300家房地产公司建立了信用档案，并实施了相关信用培训。

培训内容包括房地产开发企业信用管理的目的及意义、房地产开发企业信用管理暂行办法及细则、企业进行信用档案网络填报操作及企业账号管理办法等，产生了良好效果。

5.多途径推广、普及社会公众查询服务

为了引导社会公众参与对房地产市场的监督、管理，近年来，各地加大了市场信用信息的社会服务宣传。

从社会公众查询渠道来看，房地产信用信息建设主管部门主要通过网络、报纸等公开宣传发布有关信息的操作指南，推广和普及查询服务。

例如，2010年3月，《新华日报》报道了南京市正式启用楼市诚信系统的操作指南。

根据该指南，社会公众通过登录南京网上房地产平台，即可方便地查询到全市的开发商、中介机构及售楼员、经纪人的诚信记录。

值得一提的是，该系统具有双向互动的特点，即同时兼顾了公众的正向查询和反馈功能。

一方面，正向查询可以对公众提供针对开发商诚信信息、经纪机构合法经营信息及经纪执业人员执业资格、资格证号等情况的详细查询路径。

比如，某房企、经纪机构或销售人员的信用记录查询。

另一方面，反馈功能可以针对开发商、中介机构及相关人员不守信用甚至违法违规的行为，通过网站“投诉信箱”进行投诉。

管理部门在核实事实的基础上，将按月通过网站“诚信榜”和“曝光台”公布开发企业上月投诉排行榜等公示信息，最终记入房企的诚信记录。

三我国房地产业信用建设存在的主要问题

（一）房地产信用建设的认识有待提升

从房地产业信用信息系统的建设情况来看，建立一个规范化的房地产信息管理平台已得到国家、省及部分城市的房地产市场主管部门的高度重视。

目前，该项工作正在积极推进之中。

但我们也同时发现，市场和公众对建立房地产信用管理制度和信用信息平台的认识还有待进一步提升。

长期以来，由于人们在房地产市场活动中，关心更多的是诸如房地产价格、金融杠杆率、融资成本等显性的直接问题，对于房地产企业的信用评级这一隐性问题，无论从关注度还是参与度来看还远远不够。

应该看到，培育房地产市场信用，不仅仅是单一的