杭州市年度土地市场分析报告.docx

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杭州市年度土地市场分析报告

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2008年杭州市土地市场分析报告

傅楠，田传浩浙江大学房地产研究中心

“如果冬天已经来临，春天还会远吗？

”——雪莱

走进上仓桥路，杭城冬日久违的阳光透过法国梧桐稀疏的枝条，投影到一块尚有建筑废墟的平地上。

这块占地面积四十余亩的土地刚刚在上年末换了东家。

2008年12月30日，万钧置业以5.22亿竞拍下这块原属杭州市东南化工厂厂区的土地。

拍卖锤敲定的一记闷响，除了昭告交易成功，也同时意味着杭州市2008年土地市场正式落下帷幕。

2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。

而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。

从雪灾到地震，从三鹿奶粉到企业裁员，国人体会的是我国处于社会转型时期的剧烈疼痛。

天安门前久久无法平静的高呼让亿万泪水汹涌流下，这泪眼艰涩但却充满了倔强。

苦其心智而达其境界。

2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。

其实缩量并不可畏，疲软并不可怕；挑战是契机，行业整理同样可以带来合理的产业升级。

回顾2008，我们和行业一同走过。

心中的桃花源，其实从没有离开过。

一.2008年度杭州市土地市场简况

（一）市场简况：

成交量减半，市场收缩明显

43宗出让，1宗租赁——这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市土地市场的惨淡经营。

共44宗的交易量仅是2007年的一半，2008年杭州市土地市场明显萎缩。

统计数据显示，2008年全年杭州市共成交经营性房地产土地44宗，其中土地出让43宗，土地租赁1宗。

完成交易金额220.83亿元，总成交面积为160.74万平方M。

土地均价为13739万/平方M。

和去年相比，数量减少50%，成交土地面积减少60.74%，成交金额更是降了69.47%。

虽然全年交易收缩已成定局，但是全年交易趋势却是由少到多。

上半年只有15宗地完成交易，而下半年有29宗。

特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃，让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解，经过市场整理和行业洗牌，以及杭州市政府推出的《读地手册》的前期试探，下半年政府决定推出更多的地块，以期望市场复苏。

虽然冷清局势最终没能完全改变，但下半年土地成交数量还是有很大回升，当然期间的地产行业格局已悄然发生变化，这也必将影响2009年杭州土地市场。

从土地用途上看，纯住宅用地占了13宗，占29.55%；商住综合用地有9宗，占20.45%；商业用地成交最多，为22宗，占了50%。

而去年同期，杭城共出让的88宗地块中，住宅用地成交最多，成交了45宗，占总成交数的51.14%左右；商业用地次之，成交了35宗，占39.77%；商住综合用地最少，仅成交了8宗。

表1杭州市2007-2008年土地交易情况

时间

土地宗数

土地面积

成交金额

2007

88

4093624方

5163197万

2008

44

1607358方

2208319万

降幅

-44

-2486266方

-3586956万

降幅比

-50%

-60.74%

-69.47%

住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。

根据住在杭州网统计数据显示，2008年杭州市主城区共成交了23202套房子，与去年同期相比减少了41%。

住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。

图12006～2008上半年杭州市经营性用地成交季度数据

（二）地价分析：

竞价乏力，重点地块存在战略性竞争

回顾2007年杭州土地市场，从年初便一路高歌，成交价超过出让总价的就有37宗，占出让宗地总数的42%。

“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中，似乎不谓高价就不合常理。

各开发商也力争上游，拍卖会现场气氛热烈，竞价一轮高比一轮。

但到了2008年情况突然发生了改变。

2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。

再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。

18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。

如08年9号地块位于九堡，与万科魅力之城仅隔一路。

但是只有浙江西子房产集团1家公司参与报价，以36536万元成交，成交价只比出让起价高出20万元，楼面地价仅为5003元/平方M。

2007年百家齐鸣，由于消费市场的兴起，企业拿地冲动十分显著，往往是政府推出一块开发商就争抢一块。

很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。

然而2008年开发商更多以战略目标来竞购土地。

由于资金紧张，国家紧缩的信贷等产生的经营压力，盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。

因此，地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求，只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。

另一方面拿下这些地，也是企业未来的战略发展所在。

如杭州地产大户绿城集团在5月6日竞拍下了08年1号、08年2号两个蒋村地块。

这两宗土地的最后加价分别达到88.67%和106.34%，绿城共为其支付21亿元。

蒋村地块为住宅用地，住宅的楼面价也因地价的高昂而达到了11142元/平方M和10188/平方M。

绿城高价拿下地块情有可缘，一方面，绿城在主城区在售工程5个，销售业绩良好，回款24亿元，资金充裕。

另外蒋村新区地块地理位置极佳，北临西溪国家湿地公园，南接浙江大学紫金港校区，宜居宜学，对企业极有战略吸引力，绿城的“西城情节”得以继续延续。

在第二期《读地手册》受到重点关注的4宗“老厂房地块”分别位于下城区和拱墅区。

这些地块都是少有的大地块，位于城中，交通便利，基础设施齐全，于居于商都很适宜，在以往必定造成“地王”轰动。

但是因其体量较大，对企业的资金总量要求很高。

显然，只有符合战略规划又资金充裕的企业才会前来竞购。

滨江集团便一举拿下其中之一的原杭州重机厂地块，占地272亩，建筑面积约50万平方M的土地，滨江集团只花了24.6亿元，综合楼面地价仅约4932元/平方M，以期待市场回暖的时候，这一大片土地上的房子又会十分畅销。

（三）区块分布：

滨江下城为供地主力，老城区厂房地块发力

2008年杭州市经营性土地总成交面积为160.74万平方M，主城7个区域都有分布。

面积最大的为滨江区，达到43.73万平方M，占26%，其次是下城区交易37.83万平方M，占24%，西湖区供应量也很大，为36.62万平方M，占23%。

其他江干区、下沙区也有一定表现。

而统计表中令钱江新城占主城区一席之地的地块是11月11日出让的杭政储08年30号动漫广场一期地块。

它以24388万元的总价，被77号竞买单位杭州市居住区发展中心有限公司竞得，楼面均价约7878元/平方M。

图22008年杭州市各城区土地出让面积（单位：

平方M）

在交易金额上，2008年共完成交易金额220.83亿元，比去年下降69.47%。

其中，下城区成交金额最大，为54.14亿元，占总数的24%；西湖区和滨江区数额相当，分别为47.5亿元和48.62亿元，各为总量的22%左右；江干区39.63亿元位列第四，其余各区均不到总数的10%。

滨江区以交易面积和交易金额名列所有城区第一。

在它所有的7宗地中，有3宗是位于钱塘江畔闻涛路的绝版江景地块，分别被德圣房地产、海墅投资经管（杭州）有限公司，以及中海和世茂的联手注册子公司“兴贵投资有限公司”联袂取得。

特别是1月11日，兴贵投资有限公司拿下的07年75号闻涛路地块，占地193525平方M，花费了该公司30.73亿元，面积大、金额大，可谓今年的大手笔之一。

值得一提的是，今年推出了一批老厂房地块，使得沉寂已久的老城区板块重回人们目光，也引发老城区的楼市升温。

这些老工厂多为上个世纪中期建立的国有老工厂。

比如杭州重机厂、杭州东南化工厂等，这些工厂曾为杭州的建设、人民的生活立下汗马功劳。

随着旧城改造的深入，这些工厂也将完成历史使命，或是置换，或是改制，将最后的土地贡献给城市建设。

2006年9月，滨江与绿城联手以36.3亿元拿下西湖文化广场对面的原杭汽发地块。

该地块规划为住宅、办公宾馆和幼儿园。

2007年有原金松洗衣机厂地块、原杭一棉地块、原东南面粉厂地块3个老厂房完成土地出让。

2008年9月，滨江集团以24.6亿元竞得东新路上的原杭州重机厂部分地块，占地约272亩，可建建筑面积约50万平方M，综合楼面地价约4932元/平方M。

2008年10月，新湖房产以9.2亿元竞得环城北路167号原杭州汽轮动力集团地块，占地约39亩，可建建筑面积达84019平方M，规划为住宅用地，楼面地价约1.1万元/平方M。

2008年12月30日，作为杭城土地收官之作的08年37号地块也是这样一个老厂房地块——原东南化工厂地块。

经过91轮激烈竞价，该占地2.75万平方M的土地终被浙江万均置业有限公司以5.22亿元竞得，作为商住用地，折合楼面价9833元/平方M。

被再次发掘的老城区给了“老城情节”的人们很多期待，而杭州老城区还有不少地段十分珍贵的工厂用地静待推出，比如秋涛路的杭州味精厂、东新路上的杭州制氧机集团以及环城北路上的杭州喜得宝集团等等，都将是后市关注的热点。

图32008年1-6月杭州市各城区土地出让金额（单位：

亿元）

二.2008年杭州市土地市场解读

2008年杭州市土地市场整体收缩，无论政府供地还是开发商拿地都处于观望的状态，加上年初从紧的货币政策力量逐步显现，美国华尔街金融风暴波及中国进出口贸易，经济衰退，国内需求降低等诸多方面的原因，全国的土地市场都发生了收缩的现象，一些地区还出现了土地流拍等状况。

据国家统计局数据显示，今年1至11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方M，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方M，同比下降2.7%。

11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。

（一）政府态度：

前期控制试探，后期鼓励明朗

2007年中国经济运行到了历史的致高位，出现过热的危险迹象。

中央政府为了防止经济过快过热，将“两防”作为2008年年初政府工作的重点。

然而华尔街金融风暴不期而遇，国内经济形势进入下行。

在前期宏观调控显效和内需减少的两方夹击下，中国房地产市场和土地市场出现了必然的拐点。

2008年下半年国内经济下行加剧，为了扩大内需，终于促使中央开始向已现低迷的房地产行业打强心剂。

尽管此前已有开发商呼吁政府救市，但救市政策的出台在今年的后半年。

10月22日，国务院下发了五大类十四项房地产“救市”政策，其中包括相关住房税费方面的减免，个人首次购买普通住房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。

在中央政策出台前后，各地方政府纷纷出台相关政策。

杭州市政府于2008年10月13日将《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》挂在了杭州网上，随后这个被业界称作杭州房地产“二十四条”的救市意见立即被推向了风口浪尖。

该条例分为四大部分：

创造良好的住房消费环境，鼓励推行房屋拆迁货币化安置，进一步优化房地产业投资发展环境，以及营造房地产业发展的良好社会氛围。

《意见》的第十四条为放宽新出让