业主收房装修空置房管理精心整理Word文档下载推荐.docx

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1、完成资料的准备工作：

包括《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》、《装修指南》、《装修管理规定》、《装修管理协议》、《消防安全责任书》、《装修特别注意事项》、《装修承诺书》等资料的定稿和印刷工作。

2、制定业主入住的各类表格：

《业主收房及资料签领确认表》、《住户档卡》、《房屋验收确认表》、《收房确认书》、《装修申请审批表》、《装修许可证》、《装修检查及竣工验收表》、《施工人员临时出入证》、《业主投诉、处理登记表》、《业主报修、维修处理登记表》、《装修手续办理登记表》等表格

3、制订各类手续办理流程：

《业主收房手续办理流程》、《业主装修申请审批验收流程》、《业主投诉处理流程》、《业主报修维修处理流程》等工作流程。

4、制订入住工作方案，对所有员工进行业主入住的给各项内容的培训，做到应知应会，并进行模拟演习。

三、业主收房入住

（一）交房验收程序

包括检查业主的有效售楼合同，并由主管级员工接待业主，履行移交程序，并签订各类物业管理文件，告知各项权利义务及装修事项，如物业内各项设施、装修须知、运送对象安排等。

带领业主验收其单位内的工程问题。

将发现的问题告知开发公司，及时予以修缮。

此外，本物业管理处将负责审阅业主提交的二次装修施工图纸，并限定业主在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障物业设施及业主权益。

从法律关系上来讲，交接应在开发公司与购买人（业主）之间完成，就是按购房合同约定由开发公司向购买人（业主）移交了房产的所有权和责任。

大多数情况是，开发公司将交楼工作委托给项目所选定的物业公司负责，因此项目物业公司有责任按规范程序替开发公司做好交楼全部工作,做到房屋移交顺利、应收费用全额收取和业主收房顺心满意。

基于“美景物业”多年多项目交楼经验，“长房物质”为开发公司拟定以下交楼程序方案；

1、交房准备阶段

（1）开发公司委托物业公司进场全面接管高林·

仕家项目，包括工程验收移交、安全保卫、保洁开荒，开发公司对工程验收缺陷进行整改完善；

（2）开发公司会同物业公司起草法律文书、各种交楼需用表格，将法律文书终审稿交付印刷和复印，每户一套并袋装处理，分楼栋分单元按楼层顺序妥善存放；

（3）开发公司按购房合同约定适时提前以书面通知业主按开发公司组织计划、携带相关证明文件前来现场收房；

（4）由物业公司对所有参与交房的员工进行交楼业务专项培训，统一对业主的礼仪、交房方法、问答解释和应急预案部署；

（5）由开发公司组织建筑单位包括土建、机电、水暖、智能化各专业工程人员成立工程遗留问题处置小组协助物业公司交楼；

（6）开发公司会同物业公司对交房手续办理现场进行规划、整理和布置装饰；

（7）由物业公司对所有应交业主房屋进行详细检查，发现工程问题及时书面通知开发公司组织施工单位整改完善、清洁问题由物业保洁人员改善，以达到最佳交楼标准和效果。

2、交房实施阶段

（1）由物业公司相关部门组织好业主接待，包括引导服、车辆停放和现场治安管理等；

（2）采取“一对一”服务方式由专人指引前往开发公司办事处办理尾款缴交手续，签署签收填写法律文书文件、缴纳物业管理相关费用、前往业主房屋现场验房、签收房屋钥匙物品完成收楼手续；

（3）由开发公司组织的工程遗留问题处置小组协助物业公司回访业主验房收楼时提出的工程问题、及时记录和处理现场可及时解决工程问题；

（4）物业公司安排专人为业主解答业主关于房屋装修方面的问题和给需要的业主办理装修手续；

（5）由开发公司安排专人会同物业经理在预先准备的僻静办公室接待行为冲动的业主并处理相关问题；

（6）由物业公司整理业主验房遗留表单，集中转往开发公司督促施工单位限期解决。

3、交楼收尾阶段

（1）开发公司及时对组织督促各相关施工单位对业主验房登记的遗留问题进行整改；

（2）物业公司积极跟进开发公司对业主遗留问题整改进度，适时向业主反馈遗留问题整改进度情况；

（3）对已整改完成的遗留工程，物业公司及时通知业主前来复验，至业主满意，交房工作是房地产开发企业和物业公司在项目建成后以整体形象与全体业主面对面接触与交流沟通的机会，开发企业和物业公司应利用好这个良好的机会，充分展现开发企业和物业公司的工作形象、制度和效率，以在全体业主面前留下良好印象，为日后的管理服务工作条下坚固基础，绝对避免给业主留下负在印象和影响。

　四、业主收房入住流程

装修管理

为加强对项目的管理，维护项目的良好形象，保证物业的正常使用功能，避免物业二次装修间的立体干扰，为了让每一个业主安心入住而不受他人装修影响，以及更好地保护业主共同利益和共同财产，特别是电梯的使用，美景物业公司拟对小区装饰装修作出集中装修管理规定：

一、目的

为规范装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护全体业主的利益，根据国家建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》和湖南省《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》等有关条例制定本规定，供业主及其装修施工队进行室内二次装修时共同遵守。

二、二次装修的报批程序

㈠申请

1、业主（住户）进行二次装修前应向物业服务中心申请，申请时应提交下列资料：

a、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）。

b、申请人身份证件（交验原件，收复印件）。

c、装饰装修设计方案（包括总平面图、天花图、墙、地面、电气、空调、给排水图，比例1：

100）。

d、涉及消防规定的，需提交消防部门的批文及消防布置图。

e、变动建筑主体或承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案、施工方案及政府有关部门的批准文件。

f、施工单位的营业执照、资质证书（复印件）。

g、非业主的住宅使用人，还需提交业主的委托书及业主身份证复印件。

2、填写《二次装修申请表》。

㈡审批

1、一工作日内给予答复。

对于不合规范或资料不全的，业主应按要求修改方案或补充资料，重新提交审批。

2、装修申请审批通过之后，装修施工队负责人须带装修人员身份证原件及复印件、1寸照片2张到物业服务中心办理《装修施工许可证》（每户一证）和《装修人员出入证》（每人一证）。

3、签订《装修管理服务协议》。

㈢装修管理费用

按湘价服[2007]67号执行文件和有关的装修管理规定，交纳装修管理费用。

三、防火责任

业主应指定装修施工单位负责人为防火责任人，并要求其监督施工队人员按消防法等有关规定施工。

四、装修管理规定

1、每户每次装修期限为三个月，超过装修期限，业主及装修施工队需办理延期手续，重新交纳相关费用及办理相关证件。

2、为保证装修的质量标准，业主在二次装修时应聘请有营业执照和相应资质等级的装修承包商进行装修。

3、所有施工必须按照业主提交给物业服务中心核准后的方案进行，不得有任何更改。

如实际情况需要更改，业主必须报服务中心审查批准，出具更改通知施工方方可施工。

4、业主（住户）、装修承包商应自觉遵守国家、湖南省、长沙市有关房屋装饰装修的管理规定，对严重违反者，服务中心有权公布其违规行为，并按相应管理规定办法进行处理。

5、装修人员凭《装修人员出入证》进入住宅区，工作时需佩戴证件，对涂改或转借出入证的人员，一经查出，将按违章处理和没收证件，直至取消进入本小区装修的资格。

6、业主（住户）装修工程所涉及的项目、范围、均视为业主（住户）自建自保，不在开发商建筑质量保修范围之内。

7、在本小区内，12:

30至14:

30、19:

00至次日07:

00之间，不得从事产生噪声的房屋装饰装修活动。

在施工中应当采取措施，避免或者减轻施工中产生的粉尘、废气、废水、噪声、振动对相邻居民正常生活所造成的危害。

8、超时施工的，服务中心有权责令停工，扣留或没收工具，违规情结严重的，按《长沙市环境噪声污染防治条例》有关条例进行处理。

9、业主装修应采取必要的安全防护和消防措施，严格遵守建筑装饰防火规范，不得在未采取阻燃措施情况下使用易燃装饰材料。

装修人员必须遵守有关消防条例及服务中心关于安全、保卫等方面的有关规定，装修室内必须备有灭火器；

不得使用电炉、煤气；

如需实施动火作业，应向服务中心提出申请并通过审批，否则，由于施工、人为等原因造成火灾，按有关消防规定处理，产生的所有损失由业主直接承担赔偿责任。

10、必须遵守《电梯使用管理规定》等有关规定。

使用电梯运载装修物品应事先申报，在有电梯管理员在场的情况下使用，电梯运载物品的时间为每天上午9：

00～11：

00，下午15：

30～17：

30，其余时间谢绝运载装修物品。

11、业主（住户）装修使用电梯时，散装物品须袋装处理，超重、超长、超宽、有粉尘、漏水、漏料、易燃、易爆、易污染、腐蚀性的材料以及易损坏电梯的装修材料、工具应走消防楼道，禁止使用电梯运送。

12、不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，所有承重墙、梁、柱均不得开洞及减少断面。

13、不得损坏建筑物外墙，不得改变住宅外立面或在非承重外墙上开门。

14、如需在地板上打槽沟，应注意槽沟的深度不能超过4厘米，以免损坏地板。

不要提高地漏盖板以保证地漏有一定存水，否则会引起臭气溢出。

15、不得影响、占用公共部位，不得在公共部位或区域搭建干活。

16、不得改变阳台用途,南向阳台不得封闭，北向阳台封闭必须遵守小区统一的规格式样和色调

17、不得安装外置的防盗网门窗，窗台及阳台上不得搭建雨蓬、遮阳蓬、防盗网、花架等。

18、空调外机必须安装在预留位置，无室外预留位置的房间将室外机安装在阳台内。

不得随意在外墙打洞眼另择安装，空调机排水应引至空调机排水管或阳台地漏。

19、不得改动原有外门窗的规格及外墙装修。

20、不得拆除连接阳台的门窗墙体，改变原门窗的规格尺寸。

21、楼板地面装修材料厚度不得超过10毫米。

22、所有楼板地面装修荷载不得超过50㎏/㎡。

23、增加内墙必须采用轻质材料，楼板荷载不得大于20㎏/㎡。

24、不得破坏或拆除厨房、卫生间地面防水层；

不允许在厨、卫地面、墙角安装水电管线，以免破坏防水层。

25、未经允许不得抬高厨房、卫生间地面。

26、为保证厨房、卫生间原有的防水层的防水质量，在装修过程中应尽量减少墙体、地面的敲打震动。

27、不得擅自改变房屋的原设计功能。

28、若在客厅、卧室等未设有防水层的房间拌合水泥，应事先采取相应的防渗漏措施，方可进行施工。

29、不能对上下水管线进行任何改动，装修时如需封包上下管线路及卫生间吊顶，请采用易于拆除的方式，以免今后维修时造成损失。

排污管检查口必须留活动口，否则维修拆封时的必要损失由业主自负。

30、不得擅自改动给排水管走向，不得封闭给排水检修口，对直饮水主管道不能改动，