衡阳市东洲岛开发策划书.docx

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衡阳市东洲岛开发策划书作者：

唐坤时间：

2008-6-5

目录

第一章：

背景分析一、宏观背景

二、衡阳介绍

三、建设开发东洲的必要性四、旅游开发的原则

第二章、理念策划一、总体形象定位

二、文化内涵定位三、目标客户定位四、市场角色定位五、项目功能定位六、建筑风格定位七、广告词创意第三章、品质策划一、古色展示

二、影视城的文化包装三、名特风味小吃馆四、丰富多彩的茶饮五、观星望月亭

六、古旧的水车七、春季花展

九、体育竞技及棋类比赛十四、东洲岛晚钟

十一、书画艺术展示廊十二、现代书吧

十三、公益报栏

十四、灯光艺术文化第四章、营销策划一、营销理念

二、营销战略三、营销策略四、营销阶段

第一章、背景分析

对项目所处的背景进行分析，是项目策划的前提和基矗对衡阳东洲岛（即东洲艺术文化影视城，下同）的背景分析有以下几个方面的内容。

一、宏观背景１、有专家指出，休闲比旅游的外延大一些，休闲比旅游更宽泛、更深刻，而休闲产业则是新

千年全球经济的五大动力之一。

在中国，以旅游、娱乐、服务、文化为支柱的休闲产业发展极快，特别是在城市，休闲产业已成为城市经济繁荣的重要因素，成为经济投资的一部分。

２、经济的发展使人们超来越看重休闲（包括餐饮、娱乐、观光、旅游等），中国人的法定假日休息日已有约１２０天，占了一年的三分之一（含带薪休假），它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来。

3、还需要看到，由于历史和现实的种种原因，导致了不少现代城市人精神生活空虚，沉溺于低级庸俗的休闲方式中，注重感官享受，缺乏文化内涵，比如与三陪小姐厮混、暴饮暴食、醉酒发疯、没日没夜的搓麻将、斗地主、上网聊天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科学的休闲对社会发展的进程有校正、平衡、弥补的功能，对提高一个城市的精神文明是大有益处的。

4、江景开发（亲水岸线开发）在中国正受到越来越大的重视，湖南东洲岛一出手便震惊了西部与中国、以后将震惊世界。

江河沿线的诸多城市都在大作江景文章，作为有“雁城”美称的衡阳理应有一番大的作为。

二、衡阳介绍

衡阳乃历史名城，古称衡洲，北依衡岳，南面五岭，扼两广，锁荆吴；是湖南省第二大城市，是一座具有2000多年历史的古城；相传大雁南飞，到此歇翅停回，故衡阳又雅称“雁城”，衡阳自古为交通枢纽，军事要塞，工业重镇、物流中心、文化名城，旅游胜地，衡阳是名满天下的生态福地——集山水洲城于一体的风景明珠，大雁回留的湖湘名城；气候宜人的寿岳巨镇，宜游宜居的寰中佳丽；文化重地——湖湘文化重要发祥地，伟大发明家蔡伦、思想家王船山、奇男子彭玉麟、一代女魂唐群英、硬汉烈士夏明翰、共和国元勋罗荣桓和言情大师琼瑶的故乡，邺候、石鼓、船山等著名书院设坛的“文明奥区”，中国抗战名城；宗教圣地——道教第三洞天福地，佛教南禅祖源；中华民族始祖神农、祝融、帝喾、大禹和螺祖驻足的神灵圣地。

衡阳是国务院批准的湖南改革开放过渡试验区，比较东北老工业基地享受优惠政策的城市。

全市总面积1.53万平方公里，人口740万人。

现辖衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东五县和耒阳、常宁两市及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区。

2005年接待游客350万人次。

衡阳电力资源充足。

全市供电总覆盖面积达100%，年供电能力为50亿千瓦时，目前已建成220

千伏安变电站5座，100千伏安变电站22座，35千伏安变电站84座。

衡阳矿产资源也极其丰富。

主要矿藏有金、银、铜、锌、煤、盐、高岭土、纳长石等50多种，其中纳长石储量居亚洲之首，硼砂为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之完，是闻名遐迩的“有色金属之乡”、“非金属之乡”。

三、建设开发东洲的必要性

随着省委对外宣传建立文化大省的口号，身为历史文化古城的衡阳这丰厚文化底蕴，丰富旅游资源。

在前些年衡阳再外的形象不是很理想，这也影响了衡阳对外开放的形象，那我们还拿怎样的新形象来面对呢？

建设“雁城美好家园”、“历史文化名城”是必然的，我们只有通过改变我们自身的形象来提高和扩大我们的知名度，而不是象以前一样的坏名声。

用不了多久，特别是在新型文化城市的旅游新形象包装完成后，衡阳的旅游经济将会有一个很大的发展，来衡阳旅游观光的人会大大增加。

所以我认为给衡阳建立一个新形象是必要的。

开发东洲岛，东洲位于距南岳七十二峰第一峰雁峰下4公里的湘江水中，北下湘江可到江口鸟岛;南岳；洞庭湖及长江；南通郴洲东江。

.东洲岛是一狭长沙岛，长1970米，南部稍宽，约210米，北端较高，红色网纹土。

据地质结构推断，可能与湘江同年代形成，岛西水面宽阔，岛水面狭窄，远望若长弓向东弯，故名东洲

岛上存有小罗汉寺，王夫之（船山）少年时曾读书于岛上，清光绪十二年（1885年）船山书院

迁于岛上，辛亥革命后，在此办过古学堂、船山国学院、船山中学，1962年改为衡阳职工疗养院。

洲上土地平坦、肥沃，昔日遍植桃树，每逢春暖，桃花怒放，似火如霞，与江水相映红云成陆、锦浪悠悠，天然一幅桃浪图画。

“细看东洲桃浪暖”，“东洲桃浪”为衡阳八景之一

将东洲打造成衡阳的一个闪耀的明珠，来从新树立衡阳历史文化古城的新形象。

预见GDP增长

（附：

衡阳GDP数据增长）

四、旅游开发的原则是：

a、必须保持东洲的本来面貌，不能对原有古建筑大肆破坏，否则效果适得其反；b、因东洲岛位于南岳七十二峰第一峰雁峰下，环境保护也应该慎重对待；

c、要突出东洲岛和古城这样的人与自然的和谐统一。

有鉴于此，通过长期的调查和研究，并对该处的地理和自然文化的考察，编写出东洲岛开发项目的策划书。

从文化内涵、民风民俗、东洲环境、宗教文化等几个方面作相应改进，使东洲得到良好的发展。

3辐射效益：

衡阳地区有很多景色优美的地方，象耒阳现在正在筹建严冲竹海、东湖的温泉；衡南的将军岛、江口鸟岛；南岳古庙等等。

只要将这些风景点连在一起组成一个赋有湘南特色的影视基地，这样对我们衡阳的经济效益有很大的提升。

第二章、理念策划

理念即理想、信念和观念的总合，开发理念策划的目的是为项目提供优质的软件。

一、总体形象定位

总体形象定位着重解决影视城在人们心目中的核心印象“是什么”或“将是什么”的问题。

它必须迎合市场与社会发展的趋势，立足于项目自身的资源优势，具有深度、广度和高度和独特性。

经过反复思索，认真提炼，大胆创意，我们定位出了影视城的总体形象：

理性化描述：

湘南文化影视基地

【意义简释：

１、这一总体形象表现了影视城鲜明的本质特征，又表达了它非凡的经营气魄，它预示着中国

休闲文化领域的一颗新星即将在美丽的雁城衡阳升起。

２、它将成为影视城项目规划设计、营销推广、物业管理和区域文化建设的指南，成为项目未

来源源不绝的活动题材和原生动力。

３、它语言简洁，内涵丰富，外延宽广，可拓展的空间极为广阔。

4、这一描述主要是对内使用的，以是科学性为主的。

】

感性化描绘：

Ａ－湘南明珠。

Ｂ－美丽雁城。

【运用提示：

1、它主要是对外宣传使用的，努力在使用过程中使之形成衡阳人的口语是最重要的事。

2、它是形象系列广告词中最重要的一个部分，有的情况下甚至可以作主题广告词用。

3、政府要人及衡阳名流的对此的使用是最具有引导作用的。

】

二、文化内涵定位

在东洲影视城上，通过书法、绘画、雕刻、文字等方式，展示湖湘文化以及现代休闲文化。

因

为现代城市休闲文化是与现代人生活内容、生命价值息息相关的文化，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿并不断的与时俱进、创新发展，观赏价值高，潜力大，又与影视城主题天然吻合。

（请参见第三章：

品质策划。

）三、目标客户定位

区域定位——

以湖南人为主，以国内各地人、衡阳周边县市人为辅，兼及海内外一切喜欢新兴休闲文化的人

们。

身份定位——

以广大的影视爱好人士文化人士为主，同时，对中等收入及中偏高与中偏下之各阶层人士也给

予充分的关注，强有力的吸引。

四、市场角色定位

衡阳湘南文化休闲时代的创新者——

作为一个建筑在衡阳湘南文化底蕴的休闲影视城，有责任为衡阳的休闲产业开发、江景开发作出创新性的贡献，从而引导与带动衡阳漫长的文化产业线的开发。

湖南文化休闲时代的挑战者——

作为拥有历史悠久和深厚文化底蕴的衡阳市来说，理应在文化娱乐开发上有一番大的作为，而影视城则是一个机会，抓住它做一篇创新性的文章，有可能一鸣惊人，在湖南文化创新史上留下绚丽的一笔。

五、项目功能定位观景休闲功能——

在如此多元化的观赏从过去；现在；将来；的近身体验。

本身就是一种难得的休闲享受，即使不参与只是观赏散步那滋味也是令人心旷神怡的。

文化休闲功能——

影视城本身通过书法、绘画、雕刻、文字等方式所展示的文化（静态文化）是永远有其魅力的，而影视城通过展览、竞技、表演等活动展示的文化（动态文化）则为其锦上添花。

美食休闲功能——

千米影视城最适合展示衡阳本地、湘南地区及川粤两地的名特风味小吃，随时让游乐者大饱口福；而影视城精选引进的本地或川粤两地的名牌餐厅酒楼，又让中高收入的人士也慕名而来，又享受美食又享受美景，一举两得。

茶饮休闲功能——

临江品茗，倚岸聊天，看夕阳西沉，望月出东山，任晚风轻拂，沐华灯彩辉，自古来便是人生一大乐事，在当今这个竞争激烈，性情浮躁的商业社会，这一休闲风光更是商界中人所向往的，也是其他各界人士所陶醉的。

知识休闲功能——

这将是影视城独创的一种休闲功能，其重点是周末或周日的知识讲座，来自于衡阳、湖南与外地的专家将为热爱学习的衡阳市民提供新知识、新观念、新信息方面的精彩讲座，让听众沉浸在知识的享受之中，心灵之乐无穷。

购物休闲功能——

影视城上的商品，应该与商场超市的商品截然不同，它应该是小型的、便携的、有特色的装饰工艺品之类的物品，有些就是现场制作的，如剪纸、泥塑、现场书法、棉花丝糠、衡阳桃片等，令游人

专注观赏，难舍难离，有时候参与一下制作，更会心情亢奋。

娱乐休闲功能——

经过精心选择的一批娱乐设施，将给影视城的佳宾游客带来阵阵的欢声笑语。

最好是引进与休闲方式相吻合的娱乐设施，以便和影视城的主题相一致。

运动休闲功能——

这里所说的运动主要是指，除了开展水上运动、团队合作拓展、体育的竞赛、观摩、学习与训练后，还可引入具有地方特色的一些年轻人的运动，极限运动，CS对抗。

条件许可的话，麻将竞技运动也可适度开展。

（其他还可能有一些功能将在以后的实践中得到展现。

）六、建筑风格定位

吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑——重点是水景影视城建筑的精华要素，与现代城市市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文江景影视城。

七、广告词创意

形象主题广告词——

养身，养心，养性，养情。

形象主题广告词延展——

美景养眼，美食养生，休闲养性