都江堰房产市场调查报告文档格式.doc

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2.1都江堰土地市场情况 9

2.2都江堰房地产市场情况 9

2.3都江堰部分在售及待售楼盘信息 12

3.都江堰房地产未来发展前景 20

3.1行业拐点已经出来 20

3.2可能存在短期风险 21

3.3政策因素，大户型比例或提升 21

4.总结 22

附件:

2012-2013年都江堰商业兼住宅用地交易明细表 23

1.都江堰社会经济情况

1.1都江堰情况概述

都江堰是成都市下辖县级市，位于成都平原西北部，以的都江堰水利工程而得名，被誉为“天府之源”。

全市幅员面积1207平方公里，辖6街道、13个镇、1个乡。

都江堰行政区划图

都江堰距成都市39公里，位于成都半小时经济圈之内，是唯一第三圈层入选成都“七大卫星城”的城市，拥有老成灌路、成灌高速、成灌高铁，成青线，天府大道，沙西线均可直达成都，还有都汶高速连接映秀直达汶川县；

彭青路（彭州-青城山），聚青路与通往成都的线路形成纵横交错的交通骨，正在修建的成都第三绕城高速及成灌城快铁也将使都江堰区位优势更加明显。

2013年，都江堰常住人口66.7万人，城镇化率达到52.39%，较上年提高了1.03个百分点，位居三圈第一。

地区生产总值（GDP）完成229.86亿元，同比增长9.8%，总量位居三圈层第二位，增幅位居第七位；

固定资产投资完成168.49亿元，同比下降5.4%，总量和增幅均位居三圈层第七位；

社会消费品零售总额完成89.04亿元，同比增长10.5%，总量和增幅均位居三圈层第一位；

城镇居民人均可支配收入完成21550元，同比增长13.8%，农民居民人均纯收入完成11792元，同比增长13.2%，两项收入增幅均位居三圈层第二位。

1.2都江堰市十二五规划

1.2.1经济发展取得新成就

经济发展速度超越“十一五”期间我市发展的平均速度，超越“十二五”期间成都市的平均发展速度，努力进入全省经济十强市（县）行列。

1.2.2社会民生再上新水平

社会保险、社会福利、社会救助、社会优抚不断完善，住房保障覆盖面不断扩大。

城乡就业持续增长，基本实现充分就业。

不断提高城乡居民收入水平，农民收入增幅高于城市居民收入增幅，城乡居民人均收入差距进一步缩小

1.2.3奋力推进产业全面振兴，加快经济跨越发展

在继续做大经济总量的基础上，进一步强化产业高端化发展导向，进一步调整优化产业结构，优先发展以旅游为龙头的现代服务业，科学发展集约环保型工业，加快发展现代生态农业，建成以旅游业为主体、三次产业特色优势突出的现代产业体系，促进经济增长方式由投资主导的外延式增长向产业驱动的内涵式增长转变，实现产业振兴跨越。

1.2.4加快推进综合配套改革，提升对内对外开放水平

到2015年，基本建成国际化水平显著提升，旅游龙头地位更加突出，资本和人才流入更具优势，经济社会发展更加开放的国际旅游城市，实现城市国际化发展的新跨越。

1.2.5“十二五”期间经济社会发展的部分相关指标

到2015年预计实现地区总产值290亿元，增速15%以上；

人均GDP44600元；

财政收入120亿元；

三次产业比重8:

35:

37；

综合城镇化率80%；

城镇居民人均可支配收入27450元；

人口自然增长率＜4‰；

接待境外游客量50万人次。

1.3都江堰城市规划

2009年，《都江堰市主城区控制性详细规划》正式出炉，按照《控规》，到2020年都江堰天府大道片区将是城市综合新区，而旧城核心区将定位为古城旅游综合服务中心，而行政、文化、金融等机构将云集在幸福大道沿线，未来将成为都江堰的商务中心（CBD）。

未来都江堰主城区将分为四大区，包括一大区（一环路以内片区）、二大区（天府大道片区）、三大区（蒲阳路片区）、四大区（都江堰大道片区）。

　　一区（旧城）：

古城旅游中心

　　“这个片区包括一环路、外江及都江堰—青城山世界遗产保护区核心区范围线围合区域，规划总用地面积约为5.55平方公里，规划人口约7.5万人。

”吴俊伟介绍，作为都江堰旧城核心区的都江堰一环路以内片区将以建设路为界，分别为古城旅游综合服务中心和老城生活商住组团。

将形成3家医院、8个农贸市场、9所幼儿园、32座公共厕所等配套公共服务设施。

　　二区（新区）：

都江堰城市门户

天府大道片区则包括金马河、一环路、成灌高速路入城段和都汶高速公司围合区域。

“未来这里将是都江堰市综合交通枢纽所在地，城市门户，以居住功能为主的城市综合新区。

”据介绍，这一大区规划总用地面积达11.77平方公里，规划人口约12.6万人，小学将建6所，12处居民健身设施，7个文化活动中心。

根据都江堰市政府的最新规划，在此片区中政府将重点打造滨河新区、湿地公园、快铁站综合商贸区等功能区位。

并且在都江堰房地产业内人士处获悉，目前都江堰最热门片区为滨河新区（区域总面积6平方公里，由灌温路两侧滨江街道、外江以西、一环路以南、铁军路以东、都汶高速以北的玉堂镇待开发区域组成，距都江堰快铁站很近），此片区土地整理、拆迁及规划工作已基本完成。

滨河新区规划图

湿地公园规划图

快铁站综合商贸区

　　三区（蒲阳路）：

生活居住区

　　此外，蒲阳路片区定位为城市生活居住区，在片区东北侧将形成工业物流功能组团。

据了解，四大区包括蒲阳路片区，规划区北至灵岩石山，西以观景路为界，南到学府路，东至城市建设用地边缘。

规划总用地面积约为9.76平方公里，规划居住人口10万人。

　　四区（幸福大道）：

商务中心

“该片区为城市生活居住区，二环路东侧和幸福大道沿线则被定位为行政文化金融中心。

”据吴俊伟介绍，都江堰大道片区北至学府路，西以观景路为界，南到迎宾大道和成灌大高速，东至城市建设用地边缘，规划总用地面积为8.68平方公里，规划人口约11万人，而规划配套包括3所中学、6所小学和9所幼儿园，商业服务设施占地也将达到7万平方米以上。

但是，随着灾后援助资金的陆续撤出后续资金不足，都江堰城区规划建设出现了资金不足的情况，规划实施周期可能延长。

2.都江堰房地产市场状况

2.1都江堰土地市场情况

都江堰2012年土地成交总量3618亩，其中商业兼住宅用地3200亩，均价81万/亩；

2013年土地成交总量802亩，其中商业兼住宅用地449亩，较上年大幅减少，但每亩均价144万/亩，较上年增加78%（2012-2013年都江堰商住用地详细交易情况见附件）。

2.2都江堰房地产市场情况

2.2.1都江堰房地产行业总体增速较快

由于独特的旅游资源，开发较早，都江堰已成为四川未来最宜居地之一，因此都江堰房地产行业在2003-2013年得到了快速的发展。

根据都江堰房管局历年房价监测，都江堰城区商品房价格从2003年的1480元/平方米攀升到2013年的4490元/平方米；

商铺、写字楼价格从2003年的3920元/平方米增长到2013年的10200元/平方米。

十年来最高涨幅达5倍，超成都市区的商品房增长速度。

2003年都江堰市的开发投资总额为6.4亿元，2008年为11.6亿元，2013年则达到43.2亿元，10年增长了60%。

2010年后，都江堰市区的商品房开发也迎来了全盛期。

2010年都江堰取得预售许可证的项目供应量为68.45万平方米，其中都江堰二环内供应量55.75万平方米；

商品房销售面积为107.7万平方米，同比增长72.6%。

2.2.2都江堰2013年商品房销售情况

2013年都江堰新增商品房面积46.77万平米,较去年增加45.34%,同年商品房成交面积46.61万平米,较去年增加10.69%,当年供销比例基本持平。

但是，仍有104.76万平米的商品房存量面积，因此2013年都江堰商品房去化率为30.76%,去化周期2年半（个人估算）。

2.2.3改善性住房为主

“5.12”汶川地震之后，为尽快恢复灾区人民正常生活秩序、改善生活环境，政府修建了数量较多的居民安置房，以满足当地住房刚性需求，由于安置房在价格上与商品房相比占有绝对优势，因此都江堰商品房市场大多数以改善型住房为市场定位。

2.2.4商用物业市场存在瓶颈

由于都江堰市区人口密度不大，并且城区被5条河流强行分割，难以形成人口相对集中区域，因此商圈氛围不明显，商用物业市场受到影响。

2.2.5外地购房者比重较大

都江堰地处成都大经济圈最外圈层，伴随着主要交通干道通车，以及独特的自然环境优势，已经吸引了较多的异地购房者（阿坝州居多），前往都江堰进行旅游房产投资。

2.2.6落户新政，大户型需求增加

由于受到成都市落户新政（落户标准从70平升为90平

）影响，都江堰各在售楼盘均做出相应调整，已大户型商品房为销售亮点，吸引外地籍（阿坝州居多）购房者，大户型商品房销售量有明显增加。

相比之下，部分小户型商品房，则以较为明显的优惠幅度为营销手段，针对本地及大成都范围内的其他购房者。

2.2.7地震多发带，小高层为主

由于都江堰地处地震多发带，因此本地商品房多以15-18层小高层楼盘为主，以便降低建造成本及迎合购房者心理。

2.2.7房屋建造成本大幅度增加

近二年,由于物价上涨原因,造成房屋原材料、劳动力成本上扬。

建筑企业经常使用的7大类建材价格均呈上涨趋势，其中钢材价格同比上涨13.8%；

木材价格同比上涨19.2%；

水泥价格同比上涨10.3%；

地方建筑材料价格同比上涨10.0%；

化工材料价格同比上涨7.9%；

电料价格同比上涨5.3%；

其他材料价格同比上涨0.6%。

受建筑材料价格大幅上涨的影响，建筑业企业施工成本大幅上涨。

2.3都江堰部分在售及待售楼盘信息

目前，都江堰市区主要有24个在售及待售的商品房楼盘。

此次，针对都江堰一环至二点五环、灌温路至迎宾路范围内的部分楼盘进行信息收集，该区域内共有10个在售及代售楼盘。

调查的楼盘区位图

2.3.1愿景青城雪

项目位于都江堰市二环路灌温路口，总占地面积约90亩，一期占地40亩，总建筑面积62000平米，总户数467户，容积率1.6，户型区间78—118平米，其中1—7号楼为8-11层小高层组成，其中绝大部分为一梯两户，少部分为一梯三户的格局布置。

本项目绿化面积9567平米，绿化率35％以上，停车位327个,临街商铺。

项目商品房销售均价4400-4500/平米，商铺15000-20000/平米，2012年11月3日开盘，2014年12月30日交房，目前商铺已全部售完，住宅剩余20套左右。

2.3.2枫尚领域2期

项目位于都江堰市二环康兮路（温灌路旁），二期占地42亩，总建筑面积66600平米，总户数474，容积率1.8，户型区间78-111平米，楼层为11-18层。

本项目绿化率31.88%，停车位比例1:

1，临街商铺。

项目商品房销售均价5200/平米，2013年10月开盘，2014年10月交房，目前商铺已基本售完。

2.3.3滨江国际

项目位于都江堰市二环路二环康兮路，总占地面积约50亩，总建筑面积123743平米，总户数771户，容积率3.0，户型区间70-150平米，11-18小高层。

绿化率36.54％以上，停车位735个，车位比1：

项目商品房销售均价4900/平米，2013年9月开盘，2015年12月31日交房。

2.3.4御景豪庭

项目位于都江堰市翔凤路与永安大道南段交汇处，总占地面积约300亩，总建筑面积500000平米，规划户数2960（当期户数852），容积率2.0，其中项目一期户型区间100-120平米，23-26高层。

绿化率43.2％以上，规划停车