项目管理(代建)方案-综合体2018年0713.docx

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专业资料

广东能源产业链XXX

项目

代建管理方案

编制单位：

广州宏达工程顾问XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司

编

制

人：

罗小江

、

审

批

人：

学习资料分享

16

二〇一八年五月二日

目录

1.项目概述 5

1.1项目概况 5

1.2项目建设目标 5

1.3服务内容 5

1.4建设过程各阶段的管理策划 6

1.5代建方案的动态管理 9

2.项目组织架构 10

2.1组织架构及人员配备 10

2.2项目管理部组织机构部门职责 12

2.3项目管理部人员岗位职责 13

3.项目管理工作程序和工作制度 20

3.1本项目工作程序 20

3.2代建单位的工作制度 40

3.3单位用表 47

4.项目计划管理 75

4.1总进度安排 75

4.2进度管理工作的目标及内容 75

4.3项目进度管理工作的分析与设想 76

4.4项目建设进度计划 76

4.5进度计划管理工作的方法和措施 79

4.6疑难节点进度安排及控制措施 89

5.项目需求及设计管理 96

5.1设计管理目标 96

5.2设计控制管理工作内容 96

5.3设计质量控制管理措施 96

5.4设计投资控制管理措施 103

5.5设计进度控制管理措施 103

5.6设计优化措施 104

6.项目投资管理 109

6.1投资目标 109

6.2投资控制的依据 109

6.3投资控制原则 109

6.4投资控制的措施 110

7.项目报建报批管理 112

7.1工程前期代建工作目标 112

7.2工程前期代建工作内容 112

7.3工程前期代建工作措施 112

7.4前期工作计划 113

8.招标采购与合同管理 115

8.1项目招标与采购管理方案 115

8.2合同管理方案 122

9.项目现场管理 128

9.1项目质量管理方案和控制措施 128

9.2项目安全管理措施 132

9.3施工管理措施 135

10.项目风险管理 152

10.1项目风险界定和分类 152

10.2风险的识别 152

10.3建立风险管理系统，控制项目风险，减少风险，确保效益 154

11.项目验收及移交管理 156

11.1竣工验收管理 156

11.2工程竣工验收及移交管理 157

11.3项目移交管理 166

12.项目信息（档案）管理 169

12.1集中统一管理 169

12.2建设工程文件的归档和要求 169

12.3建设工程文件立卷的原则与方法 170

12.4归档时间和套数 172

12.5工程资料审核程序 172

12.6照片档案管理 172

12.7电子文档的管理 173

12.8项目资料向公司档案室的移交 174

12.9档案的保管 174

12.10档案资料借阅 174

12.11档案鉴定与销毁 174

13.附件：

《项目总体进度控制计划横道图》 175

1.项目概述

1.1项目概况

l工程名称：

广东能源产业链xxx项目（本项目）

l建设单位：

广州丰盛能源科技发展xxxx有限公司（甲方）

l代建单位：

广州宏达工程顾问xxx有限公司（乙方）

l设计单位：

l工程地点：

广州市增城区新塘镇塘美村xxxx

l建设规模：

约150427平方米（含45000平方米地下室），其中两栋住宅、临街商业及三层地下室，约97713平方米，二期为商业塔楼（约52714平方米，高度不低于150米）。

l代建服务期：

40个月，合同签订后，项目管理人员进场且经甲方书面确认之日起开始计算。

l项目总投资及开发计划：

1.2项目建设目标

l投资控制目标:

不超过双方确认的项目预算;

l工程质量标准:

本项目质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准;

l安全文明施工管理目标：

确保工程零死亡，争创现场安全、文明施工达到广州市安全生产、文明施工样板”工地标准;

l项目计划控制目标：

商品房住宅及公寓部分在2019年1月份具备预售条件，2020年7月30日竣工验收备案。

1.3服务内容

（1）项目前期管理工作：

了解甲方对项目的整体定位、运营思路，制定项目管理

（代建）方案，制定项目框架开发计划、项目总体开发计划，制定项目建设管理各项工作流程和审核表，设计项目开发里程碑节点和各类一级控制计划，并报甲方审批，以此指导整个开发建设工作顺利开展，采取各项措施确保整个开发建设工作顺利开展。

（2）全过程设计管理：

负责整理甲方需求向设计单位提供资料，根据总控制计划

制定项目设计图计划，根据项目类型和实际情况选择并以甲方的名义配合和监督各设计单位（包括但不限于建筑设计，施工图设计，园林设计，幕墙设计及智能化设计等等）完成设计工作，把控及审核设计进度及设计成果质量。

（3）合同及成本管理：

根据总控计划，在估算，概算，预算不同阶段，由浅到深制定相应的投资控制计划，包括总投资计划，年度投资计划，月度投资计划，给甲方作为开发资金筹措依据。

并在实施过程进行动态管理（编制各阶段的目标成本，并执行管理）。

（4）全过程工程管理：

根据项目总体开发计划，要求施工承包商做三级施工计划。

对项目工程建设阶段的质量、进度、安全生产、文明施工、报建等进行全面管理，配合甲方，负责对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理。

（5）招标与采购管理：

根据总控计划，制定整个项目开发建设阶段的招标采购计划，经甲方确认后组织并监督实施。

根据甲方确定的项目开发建设质量标准和期限，草拟招标文件，确定合同条款，协助甲方进行采购谈判并最终完成采购。

（6）竣工验收和交付管理：

组织各类中间验收、竣工验收，组织完成综合竣工验收备案工作。

（7）行政管理：

根据乙方的管理经验，协助甲方建立委托管理项目的行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理、档案管理等工作。

。

1.4建设过程各阶段的管理策划

1.4.1前期工作管理

本项目前期工作项目多、牵涉面广，牵涉单位也多，有些工作是环环相扣，如某一环节处理不妥当，则会影响其他项目、其他部门的工作，也就影响项目工程的进展，所以对于前期工作应该仔细分析，排出计划，逐个逐项组织落实，推进前期工作顺利开展。

1）在立项及选址意见书、规划条件、修详规已批复办理的前提下，协助甲方申办《建设用地批准书》、申办《建设工程规划许可证》及申办相关规划验收手续；2）协助甲方办理地质灾害评估及申办项目建筑设计方案、初步设计、施工图设计审查手续；

3）协助甲方进行消防报审，施工图审查备案；

4）协助甲方向人防办申请设计审查，确定人防设计要求;

5）协助甲方进行防雷设计报审；

6）协助甲方进行临水、临电申报；

7）协助甲方向规划局、消防局、人防办、环保局、计委、建委、环卫、卫生防疫站、防雷所、市政、水务局、供电局、通讯等相关部门申办的其他报建、报批事项及协助办理各项规费的缴纳手续；

8）负责及时促进或优化政府合作关系，为本项目建立良好、长期的沟通平台。

9）及时准确地接收建设行政主管部门发布的信息（会议通知、培训通知、接待通知等）及时汇报给各参建单位，根据信息内容，安排人员跟进相关工作。

1.4.2设计阶段及招投标管理

1）设计管理：

（1）按照甲方认可的方式选择各阶段设计（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计、智能化设计、幕墙设计、泛光照明设计等）的设计单位。

（2）编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求。

（3）协调联系各规划设计单位，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。

（4）因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，经监理单位和乙方书面确认后，报甲方审批。

（5）对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审。

乙方在保证设计质量并满足规划设计标准的前提下，充分听取并尊重甲方意见。

以下设计相关工作成果在与甲方充分沟通并听取意见后，由甲乙双方共同评审，甲方确认：

a）规划设计方案；

b）主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、玻璃幕墙、外立面门窗、外立面栏杆等；

c）景观设计方案和主要材料的选定；

d）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）；

e）其他甲方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节

我单位将从设计任务书、方案设计开始介入到设计管理工作中，代建项目部将设专人负责此项工作。

重点是落实设计要点的贯彻，施工图纸的设计和报建，设计概算、专项设计、限额设计的控制和掌握，促进设计进度，为早日施工创造条件。

2）各项招标策划

（1）项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，按照双方确定的招标方案实施。

招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法、招标文件以及商务合同等材料。

甲方可委派人员参加招投标小组，参与招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方确认后由甲方发出中标通知书。

（2）根据工程所在地条件、项目定位，确定各类工程材料供应方式。

供应方式划分为三类：

甲方直接采购；甲方指定品牌或同时确定价格、供应商，施工承包商采购；项目工程总承包或分项工程承包方采购。

（3）直接影响产品质量的材料和设备，包括但不限于钢筋、混凝土、外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料等）、主要设备

（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防等）、装修主材等，在相应的设计方案确定后，由乙方根据本项目的实际情况，拟订具体采购标准，经与甲方沟通确定后执行。

（4）通过招投标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制定。

为确保本项目房产品质量并节省成本、提高效率，乙方应充分利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与投标或竞争。

1.4.3施工及竣工验收移交阶段

在项目施工及竣工验收移交阶段，实施以下专项管理办法或管理制度，相关专项管理办法或管理制度按照代建方案总体要求进行细化，以作为代建方案的补充文件，在项目管理过程中贯彻实施。

a）工程计划控制管理制度

b）施工现场管理办法

c）工程质量管理办法

d）安全文明施工管理办法

e）设计施工图审核管理办法

f）设计变更管理办法

g）工程质量验收管理办法

h）工程造价管理办法

i）招标管理工作制度

j）新材料、新技术、新工艺管理制度

k）工程竣工验收及移交管理办法

l）档案管理办法

m）工程竣工文件管理办法

1.5 代建方案的动态管理

本代建管理方案将实行动态管理，当主客观条件发现变化时将调整、修改不适用的内容，并经甲方同意后实施。

在工程项目实施前，就代建管理方案及相关管理办法和制度，组织各参建单位进行交底，在项目管理过程过程中，代建项目部将对执行情况进行检查、分析并适时调整。

2.项目组织架构

2.1组织架构及人员配备

2.1.1组织架构图

甲方代表

代建经理部

宏达公司后台支持

项目经理：

项目副经理

项目总