电大作业-财务报表分析万科获利能力分析Word文件下载.doc

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结算面积比例

珠江三角洲区域

27.03%

37.16%

25.08%

长江三角洲区域

32.38%

36.46%

26.06%

京津以及地区

32.01%

18.77%

36.34%

其他

8.58%

7.60%

12.52%

2.期间费用分析

期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。

在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。

由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。

由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。

因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。

各项目增长幅度表

年份

2006-2007

2007-2008

2008-2009

主营业务利润

57.01%

39.04%

56.79%

营业费用

66.48%

55.99%

41.83%

管理费用

43.17%

0.48%

42.82%

3.主营业务利润及利润构成分析

主营业务利润率分析:

由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。

07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。

08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。

其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。

2006

2007

2008

2009

销售净利润

8.36

8.5

11.45

12.79

销售毛利润

20.09

22.51

25.75

28.72

利润构成分析:

由上表可见,万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。

2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。

营业外收支净额的比重逐渐减少。

4.盈利能力指标

（1）资产报酬率和净资产报酬率。

这两项指标呈上升趋势（见下表）。

说明企业盈利能力不断提高。

资产净利率

4.65%

5.13%

5.65%

6.14%

净资产收益率

11.31%

11.53%

14.26%

16.25%

（2）经营指数与每股现金流量。

经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。

下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。

这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。

例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;

09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。

经营指数

0.62

1.19

-2.73

0.34

每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。

该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。

09年行业平均每股现金流量为0.404。

该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。

每股现金流量

0.26

-1.06

0.46

0.23

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。

在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。