安置房小区建设工程投资项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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第一节建设内容

第二节建设进度

第五章建筑规划设计

第一节　总规划设计理念

第二节总规划布局

第三节　公共设施及配套服务规划

第四节　道路交通系统

第五节　景观绿化系统

第六节　竖向设计

第七节　消防设计

第八节　市政公用设施设计

第九节　给排水及燃气

第十节　电气设计

第十一节环保、卫生防疫设计

第十二节节能设计

第十三节太阳能利用

第六章工程招投标方案

第七章物业管理

第八章项目运营机制

第一节项目组织机构

第二节劳动定员和人员培训

第九章投资估算及资金筹措

第一节投资估算

第二节资金筹措

第十章经济分析

第一节营业收入和营业税金及附加估算

第二节财务盈利能力分析

第三节财务清偿能力分析

第四节　风险分析

第五节　不确定性分析

第六节　建议

第七节国民经济评价

第十一章　结论

附表：

（项目主要财务评价指标表、主要技术经济指标表、投资估算表、管理费及销售费用年度运用表、投资与销售进度表、投资计划与资金筹措表、销售收入和营业税金及附加估算表、借款偿还表、损益预测表、现金流量表、敏感性分析表）

附件：

委托单位的营业执照、组织机构代码、税务登记证等

　　　建设项目国有土地出让使用证书和建设用地规划许可证

建设项目选址意见书和批复文件

编制单位的营业执照及资质证书

第一章总论

第一节项目概要

项目名称：

XXXXXX安置房小区建设工程

建设地点：

XXX市XXX利民北路东侧

项目建设单位：

XXX房地产开发有限公司

法定代表人：

XXX

总用地面积：

20,000.00M2

总建筑面积：

109,700.00M2[包括：

安置房96,000M2，零星商业10,000M2，菜市场1,300M2社区配套建设2,400M2]

容积率：

5.49

建筑密度：

23.%

建设工期：

3年

项目总投资：

18,728.47万元

[其中：

土地价格：

5,149.19万元（含契税及其他费用）]

自有资金投入：

9,000.00万元

银行贷款资金：

8,000.00万元

项目销售收入：

16,995.00万元

项目投资利润率：

8.79%

项目内部收益率：

11.8%

项目财务净现值：

306.18万元（I=10%）

投资回收期：

3.13年

贷款偿还期：

2.56年

1、某省城市居住小区规划设计暂行规定

2、XXX市和XXX总体规划

3、XXX市XXXXXX安置小区详细规划设计

4、建设用地批准书

5、各相关设计规范

6、XXX市建委芜市建（2004）159号《关于进一步加强房地产开发项目资本金管理的通知》

7、财政部财建（2002）394号《关于印发（基本建设财务管理规定）的通知》

8、XXX市XXX发改委发改投资[2010]251号《关于同意XXXXXX安置小区项目登记备案的批复》

9、委托方与XXX有关部门签订的相关协议

10、原建设部《房地产开发项目经济评价方法》

11、委托方提供的有关数据

12、项目可行性研究委托合同

13、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

14、XXX土地评估有限公司房地产信息数据库

15、XXX工程咨询有限公司工程造价数据库

XXXXXX房地产开发有限公司于2010年06月22日注册成立，并有XXX市XXX工商行政管理局颁发的营业执照。

注册资金为人民币3000万元整，实收资本为人民币3000万元整，企业开发资质为暂定级。

公司现有正式职工58人，各类专业技术管理人员20人，其是以房地产开发为核心，含房产销售、物业管理为一体的企业。

“打造优秀团队、创建一流品牌”是公司确立的长期企业目标，并坚持“以人为本，诚信求实”的经营理念和“团结务实，开拓创新”的企业精神，与时俱进、开拓发展，立足房地产，作好配套服务，为把XXX市及XXX的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚优雅的文化氛围做出贡献。

为顺利进行新城区建设，需要解决拆迁安置的问题。

XXX以“突破城建，加快构建城镇体系”为中心扎实推进城市建设，通过建设安置小区方式有效地解决拆迁户回迁安置问题。

根据项目建设单位与XXX人民政府签订的相关协议，项目建设单位建设回迁安置房96000平方米，零星商业10000平方米，菜市场1300平方米，社区配套2400平方米（初步估计）。

按照XXX有关部门与委托方签订的协议，安置房、零星商业、菜市场均按照1500元/平方米出售。

XXX政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位的政策。

本次估算时，按项目建设的第二年的返还款估计为2574.59万元，第三次将返还2574.59万元，共计5149.19万元。

一、区域分析

1．城市概况

某省辖市XXX，是国务院批准的沿江重点开放城市，位于中国东南部，东于长江三角洲连成一体，南依黄山、九华山、齐云山、太平湖风景区，北临江淮平原。

中心地理座標为东经119度21分、北纬31度20分，周边于上海、杭州、合肥、南京等大城市相邻。

全市辖三县四个区，总面积3317平方公里，市区230平方公里。

2007年末全市总人口221.74万人，市区104万人。

XXX市地处长江下游，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。

年平均气温15摄氏度-16摄氏度，年平均无霜期219-240天，年日照时数为2000小时左右，年平均降雨量1200-1400毫米。

XXX历史悠久、春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前109年，距今已有2000多年历史。

近年，XXX境内人字洞发现的远古人类制作的石器、骨器和品种多样的哺乳动物化石、时间断代约在距今200万至250万年之间，把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十万年。

境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大的铜生产基地，96年被国务院列为全国重点文物保护单位。

1876年中英《烟台条约》辟XXX为对外通商口岸。

1877年起，XXX逐渐成为全国四大米市之一。

由于位置优越、商业XXX，历史上曾被誉为“皖之中坚”、“长江巨埠”。

XXX是长江经济带上重要的通信枢纽。

宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过XXX，全市程控电话总装机容量30.6万门，移动通讯、无线寻呼等现代化通讯设施手段先进，国际互联网XXX网站已正式开通。

XXX是沿江公路网络的重要枢纽。

全市公路总里程1530公里，其中市区100多公里。

205、318国道穿境而过。

XXX通往合肥的高速公路已投入使用，沿江高等级公路XXX段已建成，XXX至杭州的高速公路XXX-广德段已建成开通，芜宁高速公路开工建设已接近完工。

从XXX发车以当日往返为半径，覆盖区域共有2亿人口，是全国人口最密集、消费层次最高的地区之一。

XXX是华东第二通道的重要枢纽。

芜宁、芜铜、皖赣、淮南和宣杭等五条铁路在此交汇和联接，沟通全国各地。

于2000年10月通车的XXX公铁两用长江大桥，将长江南北交通融为一体，北上经淮南线可接京九线和陇海线，南下可至杭州、宁波、厦门。

1．基地区位

建设项目位于XXX市XXX，XXX位于XXX市西南部。

行政区域介于北纬30°

38′～31°

10′与东经117°

57′～118°

30′之间。

该县东界宣州市，西接铜陵县、青阳县，南连泾县，北邻繁昌县、XXX县。

县境状若骆驼，南北长56．9公里，东西宽51．4公里，面积1263．7平方公里，占全省总面积的0．98％。

现设15个乡，6个镇。

县人民政府驻城关镇。

XXX现境为江南地区开发较早的地区。

汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的春谷县分领。

汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨，即今XXX青弋江镇。

“宣”字据《韩诗传》说为“显也”。

古代江南地区开发较晚，但作为吴、楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴、楚名邑显扬于江南，并筑城以御守，定名宣城。

作为分领今XXX的春谷县范围较大，包括今XXX一部及繁昌、铜陵市、县等境，治所位今繁昌县荻港镇南4公里的苏村一带。

县名春谷，说明该地区农业十分发达。

本项目位于XXX文庙路与环城北路之间，为商业、居住用地。

随着城市的建设发展，此处具有良好的开发前景。

1．项目概况

本项目规划总用地面积20000平方米，规划地上总建筑面积为109700平方米，包括作安置房用的高层住宅楼、零星商业、地下车库等建筑，其中居住建筑面积约96000平方米，零星商业建筑面积10000平方米，菜市场1300平方米，社区配套建筑面积约2400平方米，规划地下车库及人防建筑面积约7000平方米，停车率100％。

项目总投资1.87亿元，计划开竣工日期为2011年2月——2014年1月。

项目将完成五幢高层居住楼和零星商业区、菜市场、社区配套用房等建设,占地面积20000平方米，建筑面积为109700平方米，预计在2014年1月完成。

2010年经XXX市XXX发展和改革委员会发改投资备字（2010）251号文批准同意，进行XXX安置房小区项目工程的建设。

2010年4月与XXX市XXX国土资源局签订了《国有建设用地土地使用权出让合同》，已取得国有建设用地土地使用权证[南国出让国用（2010）第1－3－172号]，土地用途为商业、居住，已取得XXX规划局规[2010]005号同意该方案的批复，《建设用地规划许可证》，其他相关手续正在办理中。

建设项目定位为高层居住楼、商业区，属安置住宅区，在规划中突破传统居住小区的规划模式，在功能分区合理、生态环保、舒适人性化的基础上，营造一种体现现代城市的居住环境。

随着大型超市的建成，XXX安置房小区将是一个集高档购物中心及园林式住宅的综合性房地产项目。

一、“大XXX”建设给XXX房地产市场带来前所未有的机遇

日前，《XXX市城市总体规划（2006~2020年）》正式出台。

目标定位该市是长江中下游重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，成为先进的制造业基地、滨江特色旅游城市，远景目标是成为城市容量有600万人的特大城市。

一是运河连通"

长三角"

。

目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市。

围绕这个目标，规划使合杭高速、沿江高速与徐福高速、铜南宣高速与芜雁高速形成"

三纵两横"

网络；

新建XXX长江二桥，接通徐福高速，新建铜南宣等高速；

充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，打通芜申运河，建设芜申运河港口，加强XXX与苏浙沪之间的内河联系。

二是远期拟建民航机场。

远期，规划选址建设XXX民航支线机场，开通XXX至国内主要中心城市的民航支线，同时为铜陵、宣城提供服务。

机场选址XXX县城南侧三元片区、芜宣高速公路西侧。

此外，XXX规划建设宁芜安城际铁路，推进皖赣铁路复线、宁铜铁路复线建设及淮南线合芜段提速改造。

城市中心城区至三个次中心城区远期规划建轻轨（LRT）线路。

正在建设中的京福铁路将设站在XXX。

三是城区多提供经适房。

根据"

规划"

，到2020年，XXX市利用沿江岸线资源，使其成为城市重要的产业发展带；

XXX、繁昌、XXX等县域有效连接成环形生态廊带，发展观光休闲与生态旅游。

2020年，XXX市中