西安房地产市场季分析报告Word文档下载推荐.doc

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3.2.1各物业销售情况

3.2.2各物业价格表现

四、分物业市场

4.1普通住宅

4.2商服用房

4.3写字楼

4.4别墅

五、分城区商品房市场

5.1城南区

5.2城北区

5.3城西区

5.4城内区

5.5高新区

5.6城东区

六、本季度新开盘项目简介

一、宏观经济概况

1.1经济环境

2010年上半年，西安市经济总体呈现“经济较快增长、效益明显好转、结构调整加快、物价温和上涨、民生不断改善”的发展态势。

初步核算，上半年，全市生产总值1372.44亿元，按可比价格计算，同比增长16.8%，比上年同期提高3.5个百分点，高于全国5.7个百分点，与全省持平。

2010年上半年，西安经济总体运行保持平稳向好、加快发展的良好趋势，市场物价平稳增长，居民消费价格同比累计上涨2.5%，涨幅比去年同期扩大3.3个百分点。

工业增速逐月回落 

企业效益明显好转

今年以来，随着工业企业生产经营逐步好转，工业生产增速保持较快增长，上半年，全市规模以上工业增加值401.3亿元。

受上年同期基数抬升的影响，工业呈现高开稳走、逐月微落的态势，但增速仍高于以往正常年份的同期速度。

固定资产投资较快增长房地产市场发展放缓

在国家加强对固定资产投资调控，逐步收缩信贷投放规模的政策作用下，全市固定资产投资较上年同期有所回落，但增速仍然较快。

全市上半年完成全社会固定资产投资1596.84亿元，比上年同期增长29.0%，增幅同比回落12.7个百分点，比一季度提高3.9个百分点。

居民收入稳步增长

上半年，全市地方财政一般预算收入累计增幅连续6个月在30%以上，收入规模达到121.80亿元，同期首次突破100亿元，同比增长33.5%，较上年同期提高13.7个百分点，保持了稳定的回升势头。

随着经济整体稳步回升，改善民生各项政策落实到位，带动居民收入稳步增长，上半年，全市城镇居民人均可支配收入11078元，同比增长15.2%，农民人均现金收入4046元，同比增长16.4%。

　1.2政策法规

时间

政策名称

颁布部门

主要内容及影响

4.3

《西安市物业管理条例》

省十一届人大常委会第13次会议

本次新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。

街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。

而且还提出物业管理协会的监督职能。

《关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见》

市城改办

根据我市城中村改造进程，市城改办适时进行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到抓整村拆除与安置房建设并重。

3月31日，市城改办专门召开2010年城改回迁安置工作动员会，并下发了《关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见》。

4.4

四大国有银行均取消首套房贷7折优惠

中国农业银行总行

中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。

至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。

4.11

部分城市二套房首付须达60%

中国银行业监督委员会

在4月11日上午召开的“全球金融监管的新格局”论坛上，中国银行业监督委员会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。

但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。

他表示，我们一定要关注首付。

首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。

4.14

贷款买二套房首付不得低于50%

国务院常务会议

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议确定了以下政策措施：

一是抑制不合理住房需求。

实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

4.22

新的房贷政策 

房屋数量成为认定标准

银监会

银监会银行业监管一部主任杨家才21日解读了最新出台的房贷新政。

他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

4.27

享受经适房者禁购二套房

住建部

26日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理。

据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权；

买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；

违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资格。

住房城乡建设部有关负责人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。

4.29

将农民工纳入经济适用房范围

国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民工权益工作情况的报告。

在平等享受公共服务方面，农民工子女受教育、住房保障以及户籍成为日益突出的问题。

违规出租出售经济适用房将被收回

住房和城乡建设部26日对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

5.4

加强对房地产开发企业购地和融资的监管

国务院

通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

5.5

明确廉租房违规转租或出借将被收回

住房和城乡建设部、民政部、财政部

针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。

明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；

对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。

"

小产权房"

清理整治方案提上日程

14部委

中国国土资源部执法监察局局长李建勤4日公开表示，当前，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。

对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。

目前国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。

《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，

西安市政府

从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求

5.1

监控房屋预售款

住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门

据报道，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。

根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。

房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。

存款准备金率

中国人民银行

中国人民银行决定,从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。

5.26

《关于土地增值税清算有关问题的通知》

国家税务总局

为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。

6.17

《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》

七部门

近日，由住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布。

公共租赁住房应向外来务工者开放;

投资者可转让公租房;

租赁合同期满可续租;

拖欠租金从工资中扣

1.3规划建设

主题

4.1

今年可实现产值20亿－－我省最大风电产业项目首批风力发电机组下线

昨日，我省目前最大的风电产业项目——西安金风科技在经开区泾渭新城隆重举行开业典礼，同时，该企业第一批风力发电机组正式下线。

今年我市重点项目漂亮开局－－一季度330个项目实现投资186亿元计划新开工项目逾半数开建为历年最好

记者昨日从市发改委获悉，我市重点项目建设推进迅速，进展总体良好。

一季度330个重点项目已实现投资186.3亿元，占年度投资计划的23%。

80个新开工项目中，有42个已经开工，创历年新高。

4.13

西安未来10年每年3000亿搞城建

4月9日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行项目推介和集中签约，不但签约项目多，而且大单不少，超过10亿元的项目随处可见。

西安分团：

40个项目拿下470亿元,灞桥：

单个项目投资达100亿元,临潼：

47个项目签约引资164亿.

4.18

今年住宅供地18万公顷保障房等用地超过70%

保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%，廉租房用地与去年实际供地相比增加4.7倍。

5.7

西安大兴新区25个重点项目集中开工

5月6日上午，西安大兴新区总投资近80亿元的西安国际商贸基地等25个重点项目集中开工，这是我市大力推进城市建设、加快发展方式转变、建设国际化大都市的又一重要举措。

5.18

我省房地产市场专项检查全面展开

建设厅于2010年5月17日至26日组织有关人员对全省10个设区市和杨凌示范区就落实国务院、省政府关于促进房地产发展和房地产市场监管等情况进行专项检查。

6.13

外来人口市民化可实施居住证制度

要为外来人口的“市民化”留出充分余地，应当借鉴广东、上海等地的做法，采取“积极渐进，梯度赋权”的户籍制度改革思路。

近年来，上海、广东等地实施了“居住证”制度，外来人口凭居住证享有一些基本权利，在领取居住证和缴纳社会保险费达到一定年限，且满足其他附加条