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港口房地产市场尚不成熟,政府对当地住宅发展的重视程度不高,意将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。

港口已不再审批住宅用地。

3.市场供应状况分析

(1)供应量持续放大

(2)今年投放市场楼盘特点

集资房、福利房、商品房持续建设,以高层为主,

(3)价格持续走高。

4.市场需求状况分析

(1)住宅需求分析,随着港口的不断发展,港口市场还有很大发展空间

(2)住宅基本特征分析,二居及小三居更适合市民需求

5.市场前景预测

宏观经济环境以及政策性方面看,今后5~10年以至更长时期,港口经济将会保持高速增长。

第三部分区域市场分析

一、区域环境简介

海兴县柒元仓储物流项目、七星佳园商业服务项目是海兴县人民政府招商引资,实施海兴临港开发区的重点项目之一,是集酒店、商业街、居住、临港仓储物流等项目于一体的综合性建筑群体。

项目用地位于渤海新区规划中的商业商务中心区,现属海兴县临港开发区,周边交通四通八达,北临石黄高速2公里,距渤海新区1公里,距在建中的净水湖公园0.8公里;

南至沿海高速(环城高速)出口处1.5公里;

东至沿海公路0.3公里;

西面与入海河相距0.5公里;

二、区域楼市分析

项目建设区域内无在建楼盘

三、周边竞争项目市场调研分析

本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标,并以此界定不同市场层次的特征,从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。

1、位置及配套分析

项目名称

位置

交通状况

周边配套

金龙渤海新城

海员俱乐部南

公交直达

实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部

海天雅居

本案

海防路新村大桥南

公交暂无

周围无建成项目,医疗、教育、商业设施相对匮乏

分析:

金龙与海天雅居地处已建设成型规划区内,交通便利,临近中小学校,体量较大,占据相当大的销售优势,尤其渤海新城项目更是港口市场价格操控者。

2、整体规划分析

占地面积

建筑面积

容积率

建筑特色设计

199301

228441

1.33

小高层、别墅、多层综合住宅,整体容积率较低

100000

1.8

高层建筑为主,围合式布局,借助金龙景观,无自主特色

14834

83775

1.58

围合式住宅,其他待定

整体规划分析:

3、园林景观设计及绿化率分析

景观设计特点

绿化率

内有环形人造湖,设计大片绿地,景色优美

35%

台地式景观

44%

商务区划明显,采取四合院布局,兼有古典气息

40%以上

4、楼宇配套设施分析

楼宇配套设施

装修

普通楼宇对讲

毛坯房

可视楼宇对讲

楼宇设施分析:

5、户型及销售率分析

规划套数

居室面积/m2

销售率

一居

二居

三居

四居

56-61m2

76m2-86

98m2~136

85-88

120

80-97

104-136

6、价格分析

目前,金龙渤海新城待开盘价位为:

3600元左右

海天雅居开盘价位为:

3500左右

建议本小区定价不超过3000

市场存量分析:

存量

现房剩余20套以内

期房为4栋高层19-22层

4栋高层

四、客户群分析

1、客户类别细分

(1)职业特征

类国有的私营控股大型企业职工及个体投资经营者占主要地位,当地居民占比重逐渐降低

(2)家庭构成

刚结婚的两口之家及三代同堂的家庭为主

2、主导客户群分析

(1)年龄以25—45岁中青年为主

(2)大型企业职工月收入均在2500元以上。

(3)私有车拥有量呈逐年上涨趋势,但外来企业职工多以班车为主。

(4)因认同当地发展潜力,且港口房租较高,当地居民二次置业几多次置业较为普遍

(5)工程进度的速度对置业热情有直接的影响

(6)邻里素质的高低对中高收入阶层置业心里有重要的影响

(7)国家新出台的房地产调控政策对投资者有一定影响,但对港口影响不大

(8)当地居民对地块归属问题较为关注,认为地块距现有生活区较远

3、主导客户群购房动机分析

(1)购房目的

婚房、居住、投资

(2)购房关注因素

A项目体量

B邻里素质

C安全程度

D房屋面积

E生活便利程度

F地块归属问题

G价位问题

J政策变动

4、主导客户群购房偏好

(1)购买面积:

90~110m2

(2)目标客户最在意的功能区:

卧室、客厅

(3)目标客户认为客厅的主要功能:

休闲、待客

(4)目标客户认为最满意的主卧面积:

10~12m2

(5)目标客户心目中卫浴的意义:

洗漱、方便、洗澡

(6)目标客户使用浴缸的程度:

(7)目标客户对主卧浴室的空间规划:

便池、洗脸池、可有热水器

(8)目标客户对主卧浴室的面积需求:

4m2

(9)目标客户对厨房的面积需求:

5~6m2

(10)目标客户对餐厅的面积需求:

无明显需求

(11)目标客户认为最佳的采暖方式:

地热供暖

(12)目标客户希望小区的会所功能:

娱乐休闲

(13)目标客户对园林景观风格的偏爱:

绿化率高

(14)目标客户购买房产最重视的因素:

价位、面积、实用性

第四部分地块SWOT分析

一、地块环境调研

1、项目土地性质调查

本地块坐落于海兴县城海防公路西侧,高压走廊北侧,属仓储用地

2、地块周边环境调查

(1)自然景观

(2)人文历史景观

3、地块交通条件调查

(1)主要交通干道:

海防路,307国道,三号路、一号路

(2)主要的公共交通及其线路:

暂无公交线路,计划安排班车

(3)项目对外交通状况:

石黄高速石(家庄)-黄(骅港)高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接,形成了直达黄骅港的疏运大通道。

307国道(黄骅港-银川)直通黄骅、沧州

神(府东胜煤田)—黄(骅港)铁路,全长860公里,国家1级干线,横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。

沧黄铁路(沧州—黄骅港),全长91公里,与京沪铁路、神黄铁路接轨。

海防公路南可达山东、江浙,北可至天津,通过秦皇岛与东北三省相连。

津汕(天津—广东汕尾)高速公路在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。

邯黄铁路邯郸—黄骅港铁路正在建设中。

4、周边市政配套设施调查

周边现有商业:

(1)餐饮2.5公里

(2)超市2.5公里

(3)医疗机构3.5公里

(4)文化教育4公里

(5)邮政、电信、银行3.5公里

二、SWOT分析

(1)优势

S1.绝版多层设计

S2.价位优势

S3.政府政策优势

S4.产品设计以中小户型为主

S5.地处未来商贸区,发展潜力巨大

S5.紧邻净水湖公园

(2)劣势

W1.由于地块关系,处于海兴地块位置偏

W2.产权问题

W3.孩子上学问题

W4.周边发展较慢配套不齐全

W5.交通不便

(3)机遇

O1.80-110平米户型产品市场紧俏

O2.根据国家政策多层为市场空缺,直接竞品项目较少

O3.价格的优势占领市场

O4.城市建设的发展

(4)挑战

T1.市场政策影响,楼市观望氛围浓厚

T2.新的宏观调控政策的出台,楼市走向不明

T3.项目地理位置对未来市场形成巨大的潜在威胁

T4.近期开盘楼盘形成直线竞争

第五部分价格定位

一、开发成本核算

1、项目成本计算条件说明

社区总占地面积m2,总建筑面积m2,容积率,可销售面积m2

2、项目成本核算

名称

数量/m2

建安标准(元/m2)

建安造价/元

总建筑面积

地上建筑面积

住宅

68875

配套公建

14900

地下建筑面积

计费标准及计算方法(仅供参考)

测算基数

金额/元

一、土地成本

二、前期工程费

1、临时水、电、路及场地平整费

建安计算×

0.8%

2、可行性、方案咨询、规划设计费

地上建面×

5元/m2

3、测量、勘察、设计费

建安概算×

2.5%

4、执照费

0.1%

5、标底编制费

0.3%

6、预算审查费

7、招投标费

0.07%

8、质量监督费

0.25%

9、工程监理费

2%

10、黏土砖费

14元/m2

11、竣工图费

测量、勘察、设计费×

70%×

10%

12、档案保证金

10万元

三、基础设施费

1、红线内

建安面积×

8%

红线外

2、环境设计与绿化

建筑面积×

8元/m2

四、房屋建安工程及设备、装修费

1、建安工程费

面积×

1500元/m2

3000元/m2

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