广州房地产市场分析与展望Word格式文档下载.docx

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1.房地产交易环节税收政策：

“营改增”落地，契税减负

（1）“营改增”正式落地，税负不增反降

2016年3月24日，财政部与税务局公布全面推开营业税改征增值税的细则，其中在房地产方面，对于“北上广深”，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。

5月1日，“营改增”正式实施。

自3月初传出即将实施“营改增”到政策真正落地，市场主体经历了三个阶段的变化：

细则出台前，有买家担心税负增加而加紧入市；

细则出台后，买家入市紧迫感舒缓；

正式实施后，市场买卖双方心态转向稳定。

实际上，税改后税收的计征不增反降，税负变化甚微，同时，只有购买不足2年及144平方米以上的住房涉及增值税的征收，因此，房地产交易环节营业税的征收平稳过渡至增值税，楼市经历短暂的恐慌后回归稳定。

（2）购买144平方米以上唯一住房契税减半

2016年2月，财政部、税务局、住建部联合发布通知，自2月22日调整房地产交易环节的契税及营业税，但对于广州，税费的调整仅限于购买家庭唯一住房且面积在144平方米以上的，契税由3%降为1.5%。

契税减半直接降低了购房成本，同时，面向144平方米以上的物业税收优惠有利于促进大户型的销售。

然而，该户型段面向的买家多为改善型，一方面往往难以满足“唯一住房”的条件；

另一方面多数买家经济实力较强，节省税费不是其重要关注点。

而购买唯一住房的首次置业者极少选择大面积户型，因此，可以享受到该政策优惠的客户群体较窄，多为“一卖一买”的换房客。

2.限购限贷政策：

广州坚守，多地重启

（1）广州继续执行限购政策

2016年2月29日，广东省政府印发供给侧结构性改革方案，提出具体的“去库存”政策，明确要求广州市应及时调整住房限购的行政区域范围。

市场预期限购政策有望调整，导致市场急速升温。

然而，4月15日，广州市政府发布的供给侧改革方案明确广州继续执行住房限购政策。

据分析，这一方面是出于稳定房地产市场的考虑；

另一方面，应该也是受了3月25日上海及深圳发布收紧楼市政策的启发。

（2）多地调整楼市政策

2016年3月25日，上海、深圳同时收紧楼市政策，开启了本年度第一轮政策调整潮；

而在“十一”黄金周前后，全国进入政策的密集调整期，包括天津、合肥、杭州、苏州、南京、成都、武汉、厦门、济南、郑州、佛山等超过20个城市先后出台相关楼市新政。

从全国各地的政策调整来看，内容虽有异同，但核心均围绕着以下几个方面：

一是限购，具体举措包括重启限购、提高非户籍买家购房门槛、暂停第三套房的销售等；

二是限贷，具体举措包括提高贷款首付比例、收紧对二套房的认定等；

三是加大土地尤其是住宅用地的供应力度；

四是加强行业监管，查处违法违规行为。

多地调整政策虽与广州没有直接关系，但政策风向趋严显然对市场预期有相当大的影响。

2014年，受市场成交低迷影响，多地按照中央分类调控的要求，调整限购政策，全国仅余五城坚守限购政策；

2016年，多地房地产市场显现非理性增长，这是各城市重启限购、收紧政策的重要原因。

值得称赞的是：

一方面，以往“一刀切”的管理方式正逐渐退出，地方政府调节市场的自主性进一步增强；

另一方面，主管部门顺应楼市的变化做出的政策引导十分及时和精准。

尤其值得称道的是，广州的房地产调控政策长期保持稳定，不仅有利于调控形成长效机制，也有利于市场形成稳定预期。

3.货币政策：

再次降准0.5%，本轮降息降准周期基本结束

2015年央行共相继降息降准五次，2016年3月1日，央行再次降低存款准备金率0.5个百分点。

至此，自2014年末开始的本轮降息降准周期基本结束，货币政策趋向稳定。

对于房地产市场而言，连番降息后5年期以上的商业贷款基准利率已降至4.9%的低位，而再次降准激活了资金流动性，一方面加强了购房者的购买力；

另一方面也提高了房地产开发商的资金充裕度。

4.住房租赁新政：

发展住房租赁市场，允许“商改租”

2016年5月4日，国务院常务会议上提出实行购租并举，发展住房租赁市场的指导思想，并具体提出促进从事长期租赁经营服务的住房租赁企业发展、支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等意见。

5月17日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式颁布实施。

本轮政策目标转向租赁市场，主要可归因于以下几方面：

一是城市化进程使得大中城市的人口越发膨胀，居住需求持续增长，而在限购及高房价下，这部分需求难以完全通过购房得到满足，因此需另觅疏堵新径，通过发展租赁市场达到住有所居；

二是住房租赁市场仍不够旺盛；

三是通过开拓租赁市场能为闲置物业提供新出路，盘活存量房源，促进“去库存”。

5.公积金政策：

提高首付，强化审批

2016年10月5日，广州住房公积金管理中心发布新政，对申请公积金贷款购买首套自住房的，最低首付款比例由20%提高至30%；

对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例由40%提高至70%。

提升首付比例提高了购房者的置业门槛，但一方面，新政只适用于纯公积金贷款，调整后公积金贷款首付比例几乎追平商业贷款，对大部分申请商贷或组合贷的购房者影响不大；

另一方面，原来的低首付其实难以满足贷款需求，政策优势未有充分体现，所以本来就有较少购房者受惠。

11月，公积金管理中心发布《关于加强住房公积金贷款风险管理的通知》，诚信记录作为重要审批依据，六种情况被限制贷款，范围从房贷逾期扩大至贷记卡逾期；

同时，职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明，而是以缴存基数认定。

公积金贷款政策再次趋向收紧。

另外，公积金贴息贷款自2015年10月实施以来，一直备受青睐，2016年3月，楼市在春节过后迅速升温，购房者入市大增，也给贴息贷款带来一定压力，贷款额度一度告急。

在此情况下，广州市公积金中心规定自3月22日起，新申请的贴息贷款，公积金贷款部分占贷款总金额的比例不得大于等于50%。

10月，公积金管理中心增加50亿元贴息贷款额度及4家承办银行，一定程度上缓解了额度紧张的局面。

连同此前批出的50亿元，广州住房公积金总计投入了100亿元用于贴息贷款。

6.行业政策：

加强行业监管，查处违法违规行为

2016年7月29日，住建部等七部委联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监督三个方面提出16条具体意见，行业及市场整治正式提上日程。

10月10日，住建部发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，要求积极引导房地产开发企业规范经营，列出了具体的不正当经营行为及查处措施。

11月10日至12月10日，国家发改委和住建部针对房地产开发企业和房地产中介机构开展商品房销售明码标价专项检查。

10月4日，广州市人民政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出加强房地产开发企业和中介机构监管、严肃查处房地产市场违法违规行为等8条意见。

10月18日，市住建委、国规委、发改委、工商局联合发文，成立专项检查小组，对房地产开发的八项经营活动、房地产经纪的五项经营活动进行重点检查整治，并提出九项违法违规处理措施。

本轮市场整治工作具有几个突出特点：

一是加强多部门联动，开展专项检查强化监管；

二是规范房源信息调查及发布；

三是要求商品房及中介服务价格明码标价；

四是禁止捂盘惜售或者囤积房源，以及哄抬房价；

五是加强商品房预售及交易资金监管，严禁首付贷、众筹购房等业务。

尽管行业监管是老生常谈，但政策如此密集、力度如此之大还是近年来较为罕见的，从中可以看见主管部门对此的决心。

到目前为止，这一轮市场整治工作仍在持续，并未出现虎头蛇尾的现象。

（二）广州市2016年经济发展分析

2016年广州市地区生产总值为19610.94亿元，同比增长率为8.2%，较2015年增速下滑0.2个百分点，但仍然领先全国及全省水平（见图1）。

广州市经济总量继续稳居全国第三位，其中第三产业占比再次提升。

但同时，广州市经济仍面临着一定的挑战，一方面是增速继续小幅放缓，另一方面是经济总量与深圳的差距进一步缩小。

2016年全市完成房地产开发投资2540.85亿元，同比增长18.9%，较2015年扩大1.2个百分点，占全市固定投资的44.5%，同比扩大5个百分点。

虽然经济增速有所放缓，但房地产开发投资继续提速增长，突破2500亿元（见图2）。

这一方面反映出“去库存”政策下房地产市场较为景气，另一方面表现出开发商对市场后市走势仍持有乐观预判。

同时，房地产开发投资占固定投资总额的比重超过四成，达到近年高位，房地产开发投资对拉动关联产业发展、稳定经济增长做出了重要贡献。

图12000～2016年广州市地区生产总值及增长率

图22000～2016年广州市房地产开发投资额及占比

（三）土地市场分析

1.土地计划供应情况

2016年广州市计划供给建设用地共241宗、1729.72万平方米，较2015年的204宗和1621.46万平方米分别增加了37宗和108.26万平方米，同比增长幅度分别为18.14%和6.68%（见图3）。

其中，商办商服用地计划供应宗数仍然最多，但占比较2015年收窄近3个百分点；

商品住宅用地计划供应46宗，共计328.77万平方米，供应面积较2015年减少近两成，体现了供给侧改革的力度，目的在于帮助“去库存”；

工业用地供应宗数则明显增加，占比提高2.42个百分点（见图3）。

图32016年广州市建设用地供应计划

2.土地出让情况

从各月份土地出让成交来看，2016年1月延续了2015年末的火热气氛，但随着2月春节的来临，土地出让进入传统淡季，直至10月，广州市土地出让市场一直不温不火，推地节奏缓慢，交易气氛平淡，并且以工业用地的出让为主。

国庆期间，市政府发文提出加大住宅用地供应力度，揭开了土地拍卖盛宴的帷幕。

11月，22日及25日分别集中成交了10宗及8宗靓地，土地市场进入年内高潮，多宗土地溢价成交。

形成这样的结果有其必然性：

首先，年终将至，政府为完成全年土地供应计划加快了推地步伐；

其次，前数月土地供应量紧俏，同时房地产市场存量快速消化，刺激了开发企业对土地的渴求；

最后，11月推出的土地素质较佳，以宅地为主，且分布的区域广泛（见图4）。

图42016年广州市各月份建设用地交易面积

从各行政区土地出让成交来看，居住用地方面，南沙区的成交量居全市前列，11月一口气成交5宗地块，其中黄阁镇是热点区域，楼面地价刷新至超过1.5万元/平方米；

荔湾区8月时推出岭海街地块，在多月无住宅用地出让的市况下，多家房企踊跃竞价，拍出高达36773元