体验式商业业态的运营要点及案例Word下载.docx
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高级体验模式
商业表现
典型的套购物+饕饮+幌乐”的模式.它主要强谓的是业态的组合，对物业（建疑）特色方面要求不高
只注求业态组合的基砒上.t規模地塔加了建戏形慈的变化、内訊装饰的变化.使业态组台与物业形态有了有机的融舍，更多地激发起涓務者参与的热情
不仅将视觉（听觉）、亀觉、味觉都融入了其中,而且还会使涓费着感受封丈化的通常情况下以主迪化的面貌出现，它是最能使人感觉到愉悦的全方位寥与的为方式
3.7大主要特征
“体验式商业”特征1:
注重定位的精准性
体验型业态主要包括：
餐饮、电影院、冰场、健身会馆、电玩城、
容美体、儿童体验、儿童游艺。
“体验式商业”特征2:
关注功能的便利性
任何业态的选择和引入，都基于项目合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群消费喜好的准确把握，商业业态功能对区域消费者的便利性体验式商业需关注的基本点。
“体验式商业”特征3:
关注业态的协同性
商业场所的产品计划，是消费者进入的充分理由，包括：
消费层分类/分析、业态分布的分析、业态分布的分区、产品调整计划。
统一运营要求各商户统一经营管理，是商业场所的各项服务功能符合目标消费者的需求，从而在市场树立良好的、独特的形象。
“体验式商业”特征4:
关注经营的特色性
商业的经营特色能够有效吸引消费者，也是吸引消费者定性消费的主要卖点之一；
鲜明的形象主题，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。
“体验式商业”特征5:
关注场所的感染力
体验不仅仅是餐饮、休闲、娱乐，而是与场所整体汇聚起感染能量。
“体验式商业”特征6:
场所理念与消费者价值的融合
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消烫场所
新崭时尚业态
寻找怏乐体验功能
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“体验式商业”特征7:
关注消费的文化性
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快乐诉求
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人口场新的对话
半富诉求
4.体验化元素有哪些?
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二、体验式商业成功案例解析
1、生活体验购物中心（LSC案例借鉴
生活体验购物中心（LifestyleShoppingCenter,简称LSC—般位于密度
较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征；
在业态上，主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。
LSC需要满足6大条件
1）丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求；
2）坐落在相对集中的高收入人群区域；
3）面积一般在1.5-5万平方米之间，近年来出现逐渐增大的趋势；
4）是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里；
5）停车方便，有足够的停车位；
6）更加注重环境和建筑风格的营造。
典型的LifestyleShoppingCenter通常有一条步行休闲购物街、若干条副
街及休闲广场组合而成。
而国际购物中心委员会定义中所指的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。
LSC的特点
休闲第一：
所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。
也是Lifestyle购
物中心的灵魂所在。
环境第一：
LSC更加注重环境和建筑设计。
规模适中：
美国的LSC规模平均在5~6万平方米左右。
业态专精：
LSC从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店
等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。
消费高端：
高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念。
营利润高：
经营利润高是吸引业主的关键。
高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。
国外经验借鉴
1）业态——餐饮
在LSC中，餐厅是占据主要位置，在我国可以发展各式高档餐厅，但要作出
特色形成精品。
2）业态一一家具与家居饰品
家具与家居饰品在国外的LSC中占据到了第二大的比例，但在国内还不明显，因此在经营前期引入家居类业态的比例不宜过高。
3）业态休闲娱乐
在国外，LSC中的影剧院及其他娱乐设施比重几乎是Mall中的两倍。
在我国可以把休闲娱乐的品位提升在Mall之上，专门针对中产阶级的休闲娱乐业态；
不过应该尽量避免百货、折扣店的出现。
2、儿童体验主题案例借鉴
据调查，80%勺家庭，儿童支出占家庭支出的30%~50%孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一。
儿童消费需求层次：
对获得基本的养育、视频、服装及生活必需品的需求；
对医疗、保健、居住条件的需求；
对受教育及抵御未来不确定性的需求；
对运动、娱乐、社会交往的需求；
对提高个人素质及个性发展的需求。
职业体验型
星期8小镇：
完整货币体系，体验社会角色的亲子乐园；
寓教于乐的情景体验天地；
为孩子提供全面的角色体验。
KIDZANIA虚拟的故事背景，完整的货币与教育体系；
选择高标准合作伙伴，打造巨大产业链。
主题乐园型
北京snoopy乐园：
寓教于乐，尽享童年时光；
让消费者在购物的同时还可
以置身在童话世界里。
儿童主题家庭消费综合体
深圳babycity:
以儿童和亲子生活为中心来规划运营；
全方位呵护儿童成长，树立一个行业标杆式创新综合教育平台。
儿童体验主题商业地产：
关键要素
1）商业价值链分析
2）选址（选址要求如右图）
3）项目规模
一二线城市的开发体量存在差异：
北京、上海、深圳等一线城市儿童主题商业地产的开发体量较大。
南京、沈阳、无锡等二线城市的项目，建筑面积在1万平
方米以下。
4）业态组合与商家组合
除了儿童体验主力商家外，如果项目交通条件好，消费者购买能力强，消费者对流行时尚的认知度高，就应该采取没有主力店，以次主力店和小商铺为主的组合模式。
5）建筑规划设计
应根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在进行规划布局时进行横向分布。
在
同一个楼层，品牌定位或面对的消费者应该在同一个水平上。
在整体定位上，从一楼至高楼层，商品档次从高档逐渐降低。
市场细分与目标群体定位
据戴德梁行调查：
全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到69%其中70后占到47%80后占到36%传统百货商场，人均停留时间为1小时；
家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。
目标群体定位：
打造以“儿童体验”为特色，以“家庭群体”为重度目标消费群的商业综合体。
•—魏市或者人口基燃的二蜒城市,儿童人口葛数大；
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•主城送位，区位不宜肩：
谒地钱或者号n公交直这甫匮：
•项目硒边海也充足.道鉛交遴嚼利*
•商业缎合体內「貝富袞合一站式的商业
3M；
•煤合体外，应荐目合的產业俅黑.
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儿童体验主题商业地产运营管理策略
1）增加主题类型，采用积分、货币等方式增加消费粘性；
2）增加收入类型，除了体验馆的门票、植入广告外，增加早教、培训、运动健身等全体系儿童产业项目，增加成人群体的消费类型；
3）增加亲子互动环节，在产品和业态规划上增加父母和子女互动的空间、为家长提供交流休息的空间，提高商业坪效；
4）收费模式：
收费方式和体验时间灵活，因地制宜；
5）通过企划多种活动解决时间硬伤问题，解决周一到周五的客源问题；
6）最大程度整合政府和儿童教育系统的资源，联合运营，保证持续人流;
7）整合周边儿童活动配套资源，在业态规划上保证人流连续性。
3、艺术体验购物中心案例借鉴
什么是艺术体验式购物中心？
1）艺术馆与购物商场的无缝完整结合；
2）市中心地段，吸收当地艺术文化精华；
3）每个城市的K11艺术商场均为独一无二，反映当地的文化艺术；
4）建筑形态及空间与周围自然环境融合，建筑作为城市公共艺术；
5）大型装置艺术和各种艺术作品穿插整个商场空间；
6）以整个商场空间作为艺术馆，定期策划各种类型当代艺术展览；
7）非大众的零售及餐饮品牌。
艺术体验式购物中心带来的思考：
我们能学到什么?
K11
成功要点
学习与借鉴
1）商业表现需对品牌理念具有延伸性、传承性；
2）艺术空间、景观装饰的规划应与建筑内装设计同步，既可以合理规划出艺术空间，又可以使景观小品与整体建筑、内装风格协调统一；
3）统一的品牌形象广告对整体品牌形象的塑造有不可或缺的重要作用；
4）媒体管理，传播渠道，小众精准；
内容风格更偏重对艺术认知的传播；
5）积累运用多种艺术、时尚资源，搭建国际化时尚平台。
把握两大要点
1）商业的精神层面（品牌文化）
每个商业体都要有做百年老店的战略规划，而要做到这一点，没有自己独特的文化内涵是难以被消费群识别的。
2）客户消费习惯和需求重心的转变。
侨福芳草地
1）芳草地定位艺术购物中心，区别传统商业，短期类内能吸引大量眼球与人流，但长期还是靠经营管理。
2）整体建筑围绕环保主题，内部钢结构让人眼前一亮，独特多入口立体交叉结
构，对动线的把控，对业态的布局都运用的非常到位。
近50%勺品牌首次进入北
京市场，成为芳草地独特的市场竞争力。
3）不计成本的设置更大的公共空间，商业店铺与自然景观的结合，各式小品对于整体氛围的营造都起到了良好的效果。
4）据统计目前平时日流量在1.5万人次，还高于周末的1.2万人次，说明目前芳草地最为依赖的还是周边的上班人群
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