自考资产评估全部公式Word文档下载推荐.docx
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资产利用率
四、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法：
（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
五、经济性贬值及其估算:
:
六、成新率及其估算
1.使用年限法：
成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×
100%
2.修复费用法：
成新率=1—修复费用/重置成本×
七、收益法：
1.资产未来收益期有限情况：
评估值n----收益年期；
r-----折现率；
Ri----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额。
2.资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况：
资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率
未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：
①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；
②通过折现值之和求取年等值收益额；
③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。
前n年收益额折现求和：
（式--1）
由（式--1）可得年等值收益额：
式中
对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：
r：
资本化率
（2）未来收益不等额情形：
资产评估值（预期收益现值）=Σ（前若干年各年收益额×
各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率×
前若干年最后一年的折现系数
第三章机器设备评估
一、机器设备评估的成本法：
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
（一）机器设备重置成本的估算
1.物价指数法：
（定基物价指数）
（环比物价指数）
2.规模经济效益指数法
X：
指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法
当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；
当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；
当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
（二）机器设备的实体性贬值机器估算：
实体性贬值=重置成本×
实体性贬值率=重置成本×
（1-成新率）
1.使用成新率：
成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×
100%
或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×
2.机器设备已使用年限：
实际已使用年限=名义已使用年限×
设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×
成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×
其中：
加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷
Σ（更新成本）
Σ加权更新成本=Ri：
投资额；
i=评估日－投资日；
Σ更新成本=r：
年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日－投资日
贬值率=已使用量/总使用量×
100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×
（三）机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值：
经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×
100%x：
规模经济效益指数
2.由于外界因素造成的收益减少：
（P/A，r，n）为年金现值系数
第四章房地产评估
一．土地使用权
（一）市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格×
（正常交易情况/比较案例交易情况）×
（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）
×
（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×
（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）
1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：
K=[1-1/（1+r）m]÷
[1-1/（1+r）n]
K---年限修正系数；
n----比较案例剩余使用权剩余年限；
m---待估土地使用权剩余年限；
r---折现率
2.若容积率修正：
容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
（二）收益法
1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：
P=A/r
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：
P：
土地使用权评估值；
A：
土地收益；
r：
还原利率；
n：
土地收益年限；
当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值
（三）成本法
1.估算土地取得费：
为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。
2.估算土地开发费：
基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费
3.估算税费：
耕地占用税、土地管理费、土地增值税
4.估算利息：
（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期；
（2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。
利息=（土地取得费×
土地开发期×
相应利息率）＋（土地开发费×
相应利息率×
50%）
5.估算利润：
通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。
6.估算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×
增值收益率
收益率一般在20%～25%之间。
按补交出让金的40%计算
7.估算土地价格
（1）无限年期土地使用权价格：
（2）法定最高出让年期地价：
（式--1）由，可得（式--1）
式中：
P--有限年期土地使用权价格；
P1--无限年期土地使用权价格；
n---土地使用年限；
r---还原利率；
（四）假设开发法
地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用
1.专业费：
指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。
专业费=建筑费×
i（i为一定的百分率）
2.利息：
指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：
地价、建筑费、专业费。
利息=（地价+建筑费+专业费）×
r（r为利息率）
3.利润：
指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：
利润=（地价+建筑费+专业费）×
P’（P’正常利润率）
4.税费：
通过地价与税率t的乘积计算。
税费=地价×
t（t为税费）
二．建筑物评估方法
（一）成本法：
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1.建筑物重置成本的估算方法
价格指数调整法：
（定基价格指数）
（环比价格指数）式中：
为各年环比价格指数
2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：
（1）使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷
（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷
（2）打分法：
成新率=结构部分合计得分×
G＋装修部分合计得分×
S＋设备部分合计得分×
B
G—结构部分的评分修正系数；
S—装修部分的评分修正部分；
B—设备部分的评分修正系数
3.建筑物经济性贬值的估算：
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷
正常资产收益率或：
经济性贬值=
Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；
r—折现率；
n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位
（二）残余估价法
a---建筑物及其基地所产生纯收益；
L—土地价格；
r1---土地的还原利率；
r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格；
d—建筑物的折旧率；
a2—建筑物的纯收益
建筑物折旧率：
第五章无形资产评估
一、无形资产评估的程序与方法
（一）无形资产评估的收益法
1.无形资产评估中收益法的应用形式
收益法在应用上可表示为一下两种方式：
①无形资产评估值②无形资产评估值
K----无形资产分成率；
Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；
T—所得税率；
i—收益期限；
r---折现率
.2.无形资产收益额的确定
无形资产收益额=销售收入×
销售收入分成率×
（1-所得税率）（按销售收入分成）
无形资产收益额=销售利润×
销售利润分成率×
（1-所得税率）（按利润分成）
因为：
收益额=销售收入×
（1-分成率）=销售利润×
（1-所得税率）
因而：
销售收入分成率=销售利润分成率×
销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率÷
销售利润率
评估无形资产转让利润分成率的方法：
（1）边际分析法：
利润分成率=∑追加利润现值÷
∑利润总额现值×
（2）约当投资分成法：
（二）无形资产评估中成本法的应用：
无形资产评估值=无形资产重置成本×
成新率
1.自创无形资产重置成本的估算
（1）财务核算法：
（2）市价调整法：
2.外购无形资产重置成本的估算
物价指数法：
3.无形资产成新率估算：
二、专利权评估方法
（一）收益法：
1.直接测算专利技术超额收益
（1）高出同类产品价格销售的超额收益：
R—超额收益；
P2—使用专利权技术产品的价格；
P1---不使用专利权技术产品的价格；
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；
T—所得税率
（2）销售数量大幅增加的超额收益：
Q2--使用专利权技术产品的销售量；
Q1--不使用专利权技术产品的销售量；
P—产品的价格；
C—产品的单位成本；
T--所得税率
（3）节约成本费用的超额收益：
C2--使用专利权技术产品的单位成本；
C1---未使用专利权技术产品的单位成本；
2.采用利润分成率测算专利技术收益额
（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）
K----销售收入分成率；
Ri---销售收入；
T—所得税率；
i—收益期限；
r---折现率
（二）成本法：
a：
物价上涨指数
三、商标权评估方法：
P---商标评估值；
n---收益年限；
r—折现率；
Ri---第i年商标产品的超额收益
四、商誉评估
1．割差法：
2．超额收益法
（1）超额收益本金化价格法：
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×
（2）超额收益折现法：
商誉的价值
Si---
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