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1、资产利用率四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本五、经济性贬值及其估算: :六、成新率及其估算 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限预计尚可使用年限）100% 2. 修复费用法： 成新率=1修复费用/重置成本七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 n-收益年期； r-折现率； R i-未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完

2、全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时： 预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；通过折现值之和求取年等值收益额；将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 前n年收益额折现求和： （式-1） 由（式-1）可得年等值收益额： 式中 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值： r：资本化率（2）未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=（前若干年各年收益额各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数第三章 机器设备评估一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重

3、置成本的估算 1.物价指数法： （定基物价指数） （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本实体性贬值率 = 重置成本（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限设

4、备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限） 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限） 其中：加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本） 加权更新成本= Ri：投资额； i=评估日投资日； 更新成本= r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日投资日 贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量） （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值： 经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100% x：规模经济效益指数 2.由于外界因素造成的收益减少： （P/A，r，n）为

5、年金现值系数第四章 房地产评估 一土地使用权（一）市场法： 待估土地评估值=比较案例土地价格（正常交易情况/比较案例交易情况）（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） （待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/（1+r）m1-1/（1+r）n K-年限修正系数； n-比较案例剩余使用权剩余年限； m-待估土地使用权剩余年限； r-折现率 2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式

6、： P=A/r 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限； 当n+时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法 1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费土地开发期相应利息率）（土地开发费相应利息率50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费

7、为基数，通过合理的利润率计算。6.估算土地增值收益： 土地增值收益=（土地取得费土地开发费税费利息利润）增值收益率收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格 （1）无限年期土地使用权价格： （2）法定最高出让年期地价： （式-1） 由，可得（式-1） 式中：P-有限年期土地使用权价格； P1-无限年期土地使用权价格； n-土地使用年限； r-还原利率；（四）假设开发法 地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用 1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费i（i为一定的百分率） 2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本

8、包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）r （r为利息率） 3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括： 利润=（地价+建筑费+专业费）P （P正常利润率） 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价t （t为税费）二建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置成本的估算方法 价格指数调整法： （定基价格指数） （环比价格指数） 式中：为各年环比价格指数 2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： （1）使用年限法： 建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限

9、） 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限 （2）打分法：成新率=结构部分合计得分G装修部分合计得分S设备部分合计得分B G结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正部分； B设备部分的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算： 经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率 或： 经济性贬值= Ri-第i年的建筑物年收益净损失额； r折现率； n预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 （二）残余估价法 a-建筑物及其基地所产生纯收益； L土地价格； r1-土地的还原利率； r2-建筑物的还原利率 B-建筑物的收益价格； d建筑物的折旧率； a2建筑物的纯收益 建筑物折旧率：第五章 无形资

10、产评估一、无形资产评估的程序与方法 （一）无形资产评估的收益法 1.无形资产评估中收益法的应用形式 收益法在应用上可表示为一下两种方式： 无形资产评估值 无形资产评估值 K-无形资产分成率； Ri-分成基数，即销售收入或销售利润； T所得税率；i收益期限；r-折现率 . 2.无形资产收益额的确定 无形资产收益额=销售收入销售收入分成率（1 - 所得税率） （按销售收入分成） 无形资产收益额=销售利润销售利润分成率（1 - 所得税率） （按利润分成） 因为：收益额=销售收入（1-分成率）=销售利润（1-所得税率） 因而：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售

11、利润率 评估无形资产转让利润分成率的方法： （1） 边际分析法：利润分成率=追加利润现值利润总额现值 （2） 约当投资分成法： （二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本成新率 1. 自创无形资产重置成本的估算 （1）财务核算法： （2）市价调整法： 2. 外购无形资产重置成本的估算 物价指数法： 3. 无形资产成新率估算：二、专利权评估方法 （一）收益法： 1. 直接测算专利技术超额收益 （1）高出同类产品价格销售的超额收益： R超额收益； P2使用专利权技术产品的价格； P1-不使用专利权技术产品的价格； Q-产品销售量（此外假定销售量不变）； T所得税率 （2）销

12、售数量大幅增加的超额收益： Q2-使用专利权技术产品的销售量； Q1-不使用专利权技术产品的销售量； P产品的价格； C产品的单位成本； T-所得税率 （3）节约成本费用的超额收益： C2 -使用专利权技术产品的单位成本； C1-未使用专利权技术产品的单位成本； 2. 采用利润分成率测算专利技术收益额 （实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率） K-销售收入分成率； Ri-销售收入； T所得税率； i收益期限； r-折现率 （二）成本法： a：物价上涨指数 三、商标权评估方法：P-商标评估值；n-收益年限；r折现率；Ri-第i年商标产品的超额收益四、商誉评估 1割差法： 2超额收益法 （1）超额收益本金化价格法：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产 （2）超额收益折现法： 商誉的价值 Si-