殡葬礼仪服务仙乐园建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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5.5设计指导思想23
5.6总体规划25
5.7功能分区和墓区划分26
第六章主体工程及公用工程方案30
6.1工程方案设计依据30
6.2墓区设计方案30
6.3建筑设计方案32
6.4道路及铺装场地设计方案33
6.5植物景观设计方案35
6.6水域设计方案37
6.7小品、休闲设施设计方案37
6.8公用工程设计方案38
第七章环境影响与环境保护44
7.1项目场址环境现状44
7.2设计依据44
7.3环境影响分析45
7.4建设项目环境保护防治措施47
7.5环境影响评价48
第八章节能节水49
8.1节能标准依据49
8.2建筑节能49
8.3节约用水51
8.4电气节能措施51
第九章组织机构与项目管理53
9.1组织机构设置53
9.2项目建设管理53
第十章项目实施计划和进度表55
10.1项目实施计划55
10.2项目实施进度表55
第十一章工程招标投标管理56
11.1招标投标的含义56
11.2招标投标管理的基本原则56
11.3招标范围57
11.4工程项目招标应具备的条件57
11.5招标投标活动的工作程序57
11.6招标组织形式58
11.7招标方式58
11.8招标方案59
第十二章投资估算60
12.1估算的范围60
12.2估算的依据60
12.3建设投资估算内容60
12.4项目投资估算60
12.5银行贷款利息62
12.6流动资金估算62
12.7资金筹措63
12.8资金使用计划63
第十三章财务评价64
13.1财务评价的依据和原则64
13.2财务评价基础数据与参数选取64
13.3销售收入65
13.4总成本费用估算65
13.5财务评价报表（附后）67
13.6财务评价指标67
13.7财务评价结论71
第十四章风险分析72
14.1项目主要风险因素识别72
14.2风险程度分析73
14.3规避风险的对策73
第十五章社会效益分析75
第十六章结论与建议76
16.1结论76
16.2几点建议76
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2项目建设单位
公司名称：
某仙乐园开发有限公司；
经营范围：
墓穴销售；
殡葬礼仪服务；
遗体运输与服务；
骨灰存放；
墓碑生产、加工、安装；
殡葬用品销售；
园林绿化施工、市政工程建设。
1.1.3编制依据
1、《建设项目工程咨询合同书》；
2、《殡葬管理条例》；
3、《公墓管理暂行办法》；
4、《海南省殡葬管理办法》；
5、《海南省人民政府关于修改<
海南省殡葬管理办法>
的决定》；
6、《民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》；
7、关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知（民发〔2008〕203号）；
8、《海南省公益性公墓建设标准》；
9、《公益性公墓建设标准》；
10、项目建设单位的有关意见及建设。
1.1.4编制范围
可行性研究报告的范围包括：
项目背景及建设的必要性、建设规模、建设条件及建设地址、工程建设方案、节能分析、环境保护、项目组织及管理、项目实施进度、工程招标、投资估算、资金筹措、财务分析及风险分析等。
1.2项目概况
1.2.1项目拟建地点
项目建设地址位于海南省某县黄流镇新建村卧龙岭。
该地块东至石碑岭顶、西至刘文新香蕉园边、南至新建村道路边、北至进竹岗岭脚，面积约为780亩。
1.2.2项目建设内容与规模
本项目总规划总用地面积780亩，第一期建设用地400亩，约合266680m2。
主要建设规模如下
项目主要建筑总占地2500m2，总建筑面积5500m2。
服务区：
拟定服务中心占地面积1000m2，建筑面积1000m2。
办公生活区：
总占地面积1500m2，总建筑面积4500m2。
拟定办公楼占地面积500m2，建筑面积1500m2；
生活楼占地面积1000m2，建筑面积3000m2；
公益性墓区：
葬区占地面积90000m2，其中包含公祭广场（含烈士纪念碑），拟定其建设面积为4000m2；
建设12000个福位（即墓穴）。
道路：
园区道路按照规划面积的15%计，建设面积为40020㎡。
绿化：
绿化按有关规定，要求达到绿地率不低于40%，绿化率不低于70%，其中绿化面积包含有墓区在内，则绿化面积为186760㎡。
停车场：
拟建设面积15000㎡。
人工湖：
水域面积拟为10000㎡。
牌坊2处，若干休息亭、园椅和各式指示牌、标牌等陵园小品。
1.2.3项目总投资及资金筹措
项目总投资为8086.4万元，其中固定资产投资8024.4万元，银行贷款利息32.0万元，流动资金30.0万元。
项目建设投资为8086.4万元。
资金来源为政府投资5000万元，银行贷款1000万元，其余部分由企业自筹解决。
1.2.4主要技术经济指标
表1—1主要经济指标汇总表
序号
指标
单位
指标
备注
1
项目建设总占地面积
㎡
266800
400亩
2
建设期
年
3
项目劳动定员
人
55
4
项目建设投资额
万元
8086.4
5
固定资产投资
8024.4
6
银行贷款利息
32.0
7
流动资金
30.0
8
财务评价指标
8.1
投资回收期
2.54
全部投资（税后）
8.2
财务内部收益率
%
35.3
8.3
财务净现值
1977.7
8.4
总投资收益率
22.5
8.5
资本金利润率
65.5
8.6
盈亏平衡点
34.8
1.3结论与建议
1.3.1结论
公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。
公益性公墓是为农村村民和城市居民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。
殡葬法规规定：
国家提倡和鼓励以寄存骨灰、不保留骨灰或者深埋骨灰等不占或少占土地的方式处置骨灰。
加快公共墓地、骨灰存放处的规划和建设进程，为人民群众丧葬提供便捷、优质、低价，环境优美、管理规范、服务良好的墓地或骨灰存放处，对于转变人们传统丧葬观念，全面贯彻落实科学发展观，促进经济社会的可持续协调发展具有重要的意义。
公墓的建设适应了社会发展的需要，适应了殡葬改革的需要，适应了人民群众安葬骨灰的需要。
特别是随着某县经济社会的发展和人民生活水平的提高，以及社会文明程度的进步，公墓的社会性、先进性、文化性日益突出，公墓的社会责任越来越重大。
某县黄流镇卧龙岭仙乐园项目的建设，对推动某县殡葬改革工作，推进黄流镇殡葬改革和治理“乱埋乱葬”工作的开展，推动社会经济发展，有着重要意义。
因此，某县黄流镇卧龙岭仙乐园建设项目，符合国家、海南省的相关政策、法规以及某县黄流镇对于殡葬改革的总体需求。
该项目构成合理、选址恰当、规模适宜，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；
项目规划布局合理，功能分区明确；
在技术和经济上均是合理可行的。
1.3.2建议
1、加快项目的前期准备工作的进度，应尽快进行初步施工设计等后续工作，使项目顺利进行。
2、项目主要风险来自社会安全性风险和技术与管理风险。
建设单位加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。
3、台风、雨季影响及其他不可抗拒的因素可能会导致工程工期的延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。
4、项目施工在某县黄流镇新建村卧龙岭，要尽可能多地减少对项目区域农业作物影响，妥善做好建设期间的交通组织和施工安排，做好环境保护工作和安全工作。
5、本项目的建设符合某县黄流镇的总体规划和殡葬需求。
建议有关部门在各方面给予大力扶持，以使该项目早日建成，早日发挥作用。
第二章殡葬业建设背景及市场分析
2.1殡葬业改革概况
2.1.1我国殡葬行业改革由来及现状
公墓建设是配合我国殡葬业的不断改革、促进社会文明及提升殡葬文化的具体行动。
1956年4月27日，在中央工作会议上，毛泽东等老一辈革命家提议“所有人身后都火化”，并在“自愿死后遗体火化”的《倡议书》上签名，从此揭开了我国以火葬为主要内容的殡葬改革的序幕，全国各地逐步开始殡葬改革，并取得了显著的效果。
为了加强殡葬管理，推进殡葬改革，1997年7月21日国务院第60次常务会议通过了《殡葬管理条例》，并于1997年7月21日国务院令第225号发布实施。
公墓的建设适应了社会的需要，适应了殡葬改革的需要，适应了人民群众安葬骨灰的需要。
在中国大陆，殡葬从业者达40000人，民间从事这种职业者或许有10余万人之多；
殡仪馆、为葬场、公墓等殡葬经营单位也将近3000家。
随着中国老龄化问题的日趋突显，亡口将大量增加，公墓的建设势必有一个大的发展。
而经济发达地区已经把公墓建设作为当地人文景观看待。
随着新农村建设的推进，建设一座风景优美、设施完善、合法健康的公墓项目可以成为一个地区经济发展的增长点，通过公墓建设，规定埋坟范围，逐步迁移坟地，可以促使当地的殡葬事业逐步走向规范化、合理化，从而缓解传统的丧葬文化与日益提升的城乡现代文明之间的矛盾。
2.1.2海南省殡葬业的现状
为了保护自然环境和土地资源，促进经济建设和社会主义精神文明建设，海南省人民政府于1995年4月26日经71次常委会议通过了《海南省殡葬管理办法》并于1997年12月31日，省政府决定对《海南省殡葬管理》作了进一步修改。
然而，至今已有10多年过去，全省只有海口、三亚、万宁、文昌儋州、五指山、万宁、定安、白沙等市县设有殡葬管理所，其余9个市县目前还没有殡葬管理机构，殡葬工作由民政局社会福利和社会事务科（股）负责。
而儋州、昌江等市县，虽有殡葬管理人员编制，但既无办公场所，也无管理责任，实际也无法履行殡葬管理工作职能。
据称，目前在很多群众中，多数不知道政府对殡葬有什么规定和要求。
长期以来，政府也没有指定相应的埋葬地点、制定土葬标准，群众只能按传统进行丧葬。
同时，殡葬改革又是一场改变千年习俗的重大变革，涉及千家万户的利益，投入大、风险高，具有高度的敏感性。
殡葬服务是政府公共服务的重要组成部分，基本的殡葬公共服务理应由各级政府提供。
多年来，由于我省经济力量薄弱，政府投入殡葬服务设施建设的费用很少，导致我省殡葬服务产品短缺、服务质量不高。
如在公墓建设方面，全省现有的公益性公墓主要集中在东部沿海市县，大多属于项目开发坟墓搬迁安置点，真正规划建设的城乡公益性公墓很少。
城乡公益性公墓不仅数量少，而且还存在墓穴大小、墓碑尺寸
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