江油富乐领江项目可行性研究报告文档格式.docx

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2、地块总体技术经济指标

⏹占地面积：

174亩净地

⏹容积率：

5.7

⏹建筑面积：

852675平方米

⏹项目地块限高:

40-80米

⏹绿化率:

25-30%

⏹建筑密度:

22-30%

⏹地块基本状况:

由七个独立地块组成

⏹项目各类型物业构成:

物业类别

面积

（平方米）

住宅

528926

集中商业

63000

街铺

75649

办公用房

76000

车库

4050个

配套

4100

合计

852675

3、富乐领江一期工程总平图和一期经济指标

一期总规划用地面积：

71613.7平方米，107.42亩

⏹规划用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：

36576平方米，54.9亩

规划用地面积（不参与容积率和建筑密度计算）：

平方米

规划总建筑面积：

239477平方米

地上计入容积率的建筑面积：

211475平方米

住宅建筑面积：

164950平方米

商业用房建筑面积：

78615平方米

地下建筑面积：

28002平方米

容积率：

5.8

建筑基地面积：

16140平方米

总建筑密度：

44%

绿地率：

30%

机动停车位：

700辆

4：

成本测算表：

序号

费用种类

计算基础（平方米）

标准（元/㎡）

总价（元）

备注

（一）

前期及报建规费

239477

136.16元/㎡

32,607,188

1

地勘费

8

1,915,816

2

设计费

25

5,986,925

3

城市配套费

75

17,960,775

*

4

建筑噪音超标排污费

239,477

5

开评标服务费

3.17

759,142

6

防雷检测费

7

气象工程评估费

0.7

167,634

人防异地建设费用

15

3,592,155

9

消防检测费

0.4

95,791

10

施工图审查费

1.4

335,268

11

城建档案保管服务费

1.99

476,559

12

白蚁防治费

1.5

359,216

13

房地产测绘费

478,954

（二）

建安及配套工程费

239477㎡

2153.94元/㎡

519,372,002

土建安装

1800

431,058,600

工程监理费

1,436,862

室外道路管网

100

23,947,700

环境景观工程

化粪池

1300立方米

1200元/立方米

1,560,000

天然气户表工程

1712户

3610.00元/户

6,180,320

自来水户表工程

3060.00元/户

5,238,720

电户表工程

1200.00/户

2,054,400

双回路高压箱变系统

40

9,579,080

安防、闭路电视宽带

60

14,368,620

（三）

营销及管理费用

496.9元/㎡

营销广告费用

预计销售总额

2.00%

项目管理费

建安配套工程费用

2%

财务费

自筹资金3亿，项目贷款3亿元

2亿*年息10%*5年

营业税及附加

预计销售收入

5.56%

印花税

0.05%

交易手续费

销售面积

3元/㎡

（四）

551,979,190

5：

销售收入测算：

面积（平方米）

售价（元/平方米）

164950

3500

577,325,000

商业（一楼）

29651

8500

252,033,500

商业（二楼）

29445

6500

191,392,500

商业（三楼）

15619

5500

85,904,500

5　

商业（四楼）

3701

4500

16,654,500

6　

商业（五楼）

199

4000

796,000

地下车库

700个

40000

28,000,000

243,565

1,152,106,000

6：

项目投资收益：

1、税前利润=总收入-总成本（不含土地成本）=313632.44万元-240283.43万元=73349.01万元。

2、项目合理利润=总收入*10%=313632.44万元*10%=31363.2万元（未计算土地交易税、土地增值税）3、项目土地成本：

1）按宗地面积335亩核算：

项目总收入-总成本-合理利润/336.5亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/336.5亩=124.77万元/亩。

2）按净用地面积196.76亩核算：

项目总收入-总成本-合理利润/196.76亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/196.76亩=213.39万元/亩。

7、项目现状

⏹项目为综合用地，用地年限为50年；

⏹项目用地为待拆迁的居民区.

综合评价：

本项目位于江油江东老城区,景观、地段、交通等外部条件较好；

且规模宏大，对整个城市的发展格局都具有举足轻重的影响。

项目为一块“璞玉”，价值挖掘潜力较大，需要站在整个城市发展的高度进行定位思考。

三、项目SWOT分析与定位思考

1、SWOT分析

⏹优势：

项目位于江油江东板块涪江一桥北，江景资源丰富，配套成熟，交通较为便利，规模巨大，商业价值极大。

⏹劣势：

周边环境陈旧杂乱，档次偏低。

⏹机会：

新火车站投入使用，几大道路施工，尤其是成绵乐高铁和高铁站的完工，必将全面启动江江区。

⏹威胁：

房地产市场受到国家政策的有力调控，明月新城的巨无霸竞争，周边工业废气、火车站噪音的不利影响。

本项目先天条件比较好，商业价值极高，我们应站在全市的高度，充分整合项目资源，扬长避短，最大限度挖掘项目的商业价值。

2、项目整体定位和价值预估

⏹物业整体市场形象定位

依据市场现状和项目综合优势巨大的特征：

本项目整体定位为：

新城市中心·

85万㎡滨江大盘

⏹整体价格预估

本项目价格预估可选用市场比较法来制定。

综合江油市场高层物业目前售价和未来走势，整体而言本项目住宅售价初步估计为4500元/㎡，商业街铺售价10000元/㎡，集中商业估值均价8000元/㎡，办公用房售价6000元/㎡左右。

从保守的角度来分析，若国家房地产调控政策对江油市场产生强烈影响，则预估本项目住宅售价为4000元/㎡，商业街铺售价8000元/㎡，集中商业均价6000元/㎡，办公用房售价5000元/㎡左右。

⏹项目整体定位为江油新兴市级城市中心，能够最大限度地发挥项目的综合优势、显著弱化项目劣势，最大限度提升项目价值，有利于实现利润最大化，有利于建立项目在江油市场的领袖地位和塑造富乐集团的企业品牌。

⏹为实现资金快速回笼和商业价值最大化目标，街铺底层和二层采取全部销售的方式，集中商业采取主力店招商方式。

入市节奏方面，先确定主力店，住宅和商业底商跟进销售。

四、经济效益分析

分正常状态和保守状态两种情况进行经济效益分析

方案A：

按正常情况预估售价，其中住宅4000（元/㎡），街铺9000（元/㎡）

1、项目整体投资预估

项目

单价（元/㎡）

面积（㎡）

合计（元）

一、土地费用

131171

590,269,500

二、容积率

5.70

三、规划总建筑面积

地上计容积率建筑面积

747,675

地下建筑面积

105,000

小计

852,675

四、建安成本

地上建筑

1500

747674

1,121,512,050

地下建筑

2000

105000

210,000,000

1,331,512,050

五、园林、配套成本

220

164,488,434

六、管理费用

----

期初投资×

11,805,390

七、财务费用

期初投资30%×

6%×

1年

10,624,851

八、销售费用

销售收入×

3%

112,711,335

九、不可预见费

投资合计　

2,233,216,950

备注:

期初投资按土地费用计算

2、投资收益测算：

金额（元）

说明

一、销售收入

3,757,044,500

含住宅、办公、车库和