开发与经营文档格式.doc

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3.土地储备开发成本（6项）

（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；

（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

（3）市政基础设施建设有关费用；

（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

（5）贷款利息；

（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

（P68）

4.通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

5.土地储备资金来源渠道（四项）

（1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；

（2）土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；

（3）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；

（4）以上资金所产生的利息收入。

6.规划管理内容概括

（1）两证：

建设用地规划许可证（明确用地性质\位置\界限）；

建设工程规划许可证（确定规划设计方案符合规划部门的要求）。

（2）一书：

规划（选址）意见书（确定用地面积\范围\用途\基本规划条件）。

（3）一审查：

设计方案审查（用地范围是否与规划确定一致；

建设项目的性质符合要求；

规划条件符合要求；

公共配套服务设施符合要求；

是否有必要的水电气等市政设施）。

（P73）

7.可以邀请招标的项目

（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家投标人可供选择的；

（2）受自然地域环境限制的；

（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，不宜公开招标的；

（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；

（5）法律、法规规定不宜公开招标的。

（P76）

8.招标标底

（1）一个工程只有一个标底，且必须保密。

（2）招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。

（3）项目也可以不设标底，进行无标底招标。

（P77）

9.招标控制价

（1）招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算。

（2）招标控制价无需保密。

（3）招标人应在招标文件中如实公布。

（4）对招标控制价不得上浮或下调。

10.评标委员会

（1）由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成；

（2）成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二；

（3）专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定。

11.申请招标的条件

（1）招标人已经依法成立（有主体）；

（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）；

（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）；

（4）资金来源已落实（有钱）；

（5）有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）。

（P78）

12.按废标处理的情况

（1）盖章签字有问题的；

（2）未按规定的格式填写；

（3）内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的；

（4）投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；

（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；

（6）联合体投标未附联合体共同投标协议的。

（P79）

13.申领施工许可证的条件（8个）

（1）已办理建筑工程用地批准手续-有地；

（2）在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》-有规划；

（3）拆迁进度符合施工要求-可以施工；

（4）已签署了施工合同-有施工的人；

（5）有满足施工需要的图纸及技术资料（有＋通过审查）-有图；

（6）有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证；

（7）应该监理的，签署了监理合同－有监理的人；

（8）建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱；

（9）其它－办了该办的手续，交了该交的钱。

（P80）

第四章　房地产市场调查与分析

第一节　市场调查

1.市场调查的内容

（1）国内外市场环境调查：

政治环境；

经济环境；

人口资源环境；

社会文化环境；

技术发展调查（四新研究）。

（2）市场需求容量调查。

（3）消费者和消费行为调查。

（4）竞争情况调查。

（5）市场营销因素调查：

产品调查；

价格调查；

分销渠道调查；

促销策略。

（P105）

2.调查中抽样的类型

（1）概率抽样（机会均等）：

简单随机抽样；

分层随机抽样；

整群抽样。

（2）非概率抽样（机会不均等）：

随意抽样；

估计抽样；

定额抽样。

（P110）

第五章　现金流量与资金时间价值

第一节　现金流量

1.现金流量图的三要素：

大小（现金数额）；

方向（现金流入或流出）；

作用点（发生的时间点）。

（P147）

2.期末惯例法

　　现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末。

3.房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式）

（1）开发－销售：

开发商买地建房后出售；

（2）开发－持有出租－出售：

开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉；

（3）购买－持有出租－出售：

某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉；

（4）购买－更新改造－出售：

某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉；

（5）购买－更新改造－出租－出售：

某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉。

（P148）

第三节　资金等效值与复利计算

1.在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。

（P157）

3.典型例题——解题步骤（五步法）

（1）审题，画出现金流量图

　　题目复杂时，需要先列出现金流量表计算出现金流入、现金流出和净现金流，再画现金流量图；

画图时特别注意期初期末的问题。

（2）确定换算关系（核心）

　　审题后确定其经济适用的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如A＝P（A/P，i，n）；

需要熟练掌握六种基本换算和四种特殊换算的内涵和公式。

（3）审查条件

　　看题中的条件与公式换算的假定条件是否一致；

　　如不一致，则需调整换算关系式或进行多重换算。

（4）检查一致性。

注意i与n的内涵是否一致

　　如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期；

　　如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12。

（5）计算：

将已知数据带进关系式中计算。

第六章　经济评价指标与方法

第一节　效益和费用识别

1.房地产投资项目中投资与成本

开发投资——出售：

投资为开发建设投资，成本为开发产品成本。

开发投资——出租：

投资为开发建设投资，成本为营业成本＋运营费用。

置业投资——出售：

投资为购买投资、装修及更新改造投资，成本为开发产品成本。

置业投资——出租：

投资为购买投资、装修及更新改造投资、经营资金，成本为营业成本＋运营费用。

（P171）

2.总投资的构成（P172—图6-1）

3.不同经营方式中的营业成本（P173）

分期销售时的营业成本：

按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。

出租中的营业成本：

固定资产折旧；

土地使用权等无形资产摊销。

4.期间费用：

管理费用、财务费用、销售费用。

（P173）

5.利润（P174）

毛利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－土地增值税。

毛利润率＝毛利润/营业收入。

营业收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入。

销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入。

出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入。

营业利润（开发投资）＝毛利润－期间费用；

营业利润（出租经营）＝毛利润－运营费用；

期间费用＝销售费用＋管理费用＋财务费用

运营费用＝期间费用＋城镇土地使用税和房产税＋物业服务管理费＋大修基金

利润总额＝营业利润＋营业外收支净额

营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出

净利润＝利润总额－所得税

净利润率＝净利润/营业收入

可分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金）＋未分配利润　　15.房产税

6.土地增值税的税率（P175）

增值率＝增值额/扣除项目金额

四级超额累进<

50%的部分，税率为30%；

50%～100%部分，税率为40%；

100%～200%部分，税率为50%；

200%以上部分，税率为60%。

7.企业所得税

（1）应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损；

（2）所得税应纳税额＝应纳税所得额×

适用税率－减免税额－抵免税额；

（3）房地产开发企业所得税税率为25%；

（4）预缴制度－先按预售收入－定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算。

8.房地产投资经济效果的表现形式

置业投资（出租）：

经济效果为租金收益、物业增值、股权增值，表现形式为租金收入、物业转让或物业的再融资行为；

开发投资（销售）：

经济效果为开发利润、成本利润率、投资收益率等指标，表现形式为主要是销售收入。

（P177）

第二节　经济评价指标

1.房地产开发投资与置业投资指标体系（P178）

项目类型

盈利能力指标

清偿能力指标

静态投标

动态指标

房地产开发投资（4静3动3偿）

成本利润率

财务内部收益率

财务净现值

动态投资回收期

借款偿还期

利息备付率

资产负债率

销售利润率

投资利润率

静态投资回收期

房地产置业投资

（6静3动5偿）

偿债备付率

流动比率

速动比率

资本金利润率

资本金净利润率

现金回报率

投资回报率

2.只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用。

（P179）

3.通货膨胀使现金的购买力下降，必须提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。

4.如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可以调低折现率。

（P180）

第三节　动态盈利能力指标及其计算

1.净现值（将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和）。

FNPV≥0项目可行。

2.基准收益率是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率。

（P181）

3.内部收益率的经济含义（三种）

（1）项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率；

（2）以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回；

（3）也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

（4）≥基准收益率，项目可行。

（P182）

4.动态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+（上年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值），小于等于基准回收期，项目可行。

（P187）