昌乐县佳乐家超市项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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6、区域位置图
7、现状图
8、总平面布置图
9、管线图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
昌乐佳乐家超市项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
山东潍坊百货集团股份有限公司
二、工作依据
1、山东潍坊百货集团股份有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、工作概况
山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受山东潍坊百货集团股份有限公司关于建设昌乐佳乐家超市项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前昌乐县商业领域及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
山东潍坊百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业，下设中百配送中心、中百大厦、佳乐家、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园家居建材超市等六家经营单位，现有门店257家，是山东省重点商贸流通企业，先后荣获全国青年文明号、全国重合同守信用企业、全国诚信单位、全国商业名牌企业等数十项省部级以上荣誉称号。
06年完成销售61.28亿元，同比增长21.79%，07年1—5月份完成销售30.88亿元，同比增长22.68%，保持了健康快速发展的良好势头。
中百配送中心位于潍坊高新技术产业开发区，总建筑面积5万平方米，其中立体仓库3.1万平方米，集商流、物流、信息流、资金流于一体，主要开展商品代理营销和物流配送业务，设立了青岛分公司、烟台分公司、东营分公司和泰安加盟中百配送中心，现已建立起了覆盖山东全省延伸到邻省周边地区的分销配送网络。
年商品配送额16.7亿元。
中百大厦集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体，坚持“以质量求生存，以服务促发展，”形成了“三优”、“四无”的服务特色，设有麦当劳中百餐厅，开设了中百美术馆，诠释了“生活·
购物·
享受”的消费理念，成为潍坊市最具特色、最受消费者欢迎的现代化大型综合购物中心。
中百大厦积极开展连锁经营,快速发展,除5.7万平方米的潍坊旗舰店外，先后成功开设了2.2万平方米的寿光店、2.5万平方米的泰安店、2.2万平方米的青州店、2.2万平方米的圣荣店4家百货店，并开设了3000平方米的中百家电城天翔店、1.2万平方米的中百家电城胜利店和2家家电专业店，目前拥有5家百货店、2家家电专业店和1家输出管理的温州商城。
佳乐家创建于1999年12月，是以经营家庭生活日用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大卖场连锁机构。
超市现有门店18家，网点布及潍坊、青岛、烟台及泰安地区，总营业面积19万平方米，经营商品3万余种。
佳乐家采用国际最先进、最具发展潜力的大卖场业态，以“全面提升家庭生活品质”为企业宗旨，以“顾客满意百分百”为服务理念，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，坚持“以德经商，诚信经营”的指导思想，积极倡导健康快乐的消费文化。
中百连锁超市以“便民、利民、为民”为经营宗旨，以标准超市、便利店为主力业态，加快网点拓展步伐，承担着为城市社区服务和“万村千乡”市场工程职能，现已开设食品超市93家、便利店131家，网点遍布潍坊城区及各县市区，并延伸到了莱州和淄博。
中百实业发展有限公司占地13.3万平方米，主要进行肉类、面食和蔬菜生产加工。
现已开展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌净菜、面食的加工，并充分利用1.27公里的铁路专运线、1.5万吨冷库，开展木材下线和冷藏业务，现已成为全省东部地区最大的木材下线及集散地，中百冷库库房年均利用率达到95.36%，成为潍坊库容利用率最高、服务最好、最具品牌效应的效益型冷库。
益家园家居建材超市05年元月9日开业，以“为您营造舒适健康的家”为经营宗旨，是山东省面积最大、潍坊市首家自营仓储式建材家居超市，营业面积3.1万平方米，主营建材、家居、家具、五金、电器等16个大类5万多种绿色、环保商品，为顾客提供家装一条龙服务。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于昌乐县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。
该地块是昌乐县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段。
2、建设规模
该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93m2。
总建筑面积26800m2。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。
3、实施进度计划
该项目建设期计划为8个月，工程拟于2007年8月份开工，预计2008年3月份竣工。
4、投资估算
该项目建设总投资为2998.7万元，其中建筑工程2162.0万元，设备购置及安装费548.9万元，其他费用122.9万元，基本预备费64.9万元，流动资金50.0万元。
项目建设资本金600万元。
5、资金筹措
该项目建设资金由建设单位自筹解决。
6、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐县城市发展规划，提高了居民生活水平，繁荣了昌乐县商业市场。
提高和改善了昌乐县的商业环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善，购物与休闲齐全的的大型购物超市。
同时可带动昌乐县建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
年均经营收入
万元
973.8
2
年均销售税金及附加
17.8
3
年均增值税
137.5
4
总投资
2998.7
4.1
固定资产投资
2948.7
4.2
流动资金
50
5
年均利润总额
342.0
6
年均所得税
112.9
7
年均税后利润
229.1
8
投资利润率
%
11.4
9
投资利税率
16.6
10
所得税后内部收益率
8.6
11
投资回收期
年
9.87（含建设期8个月）
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
2000年12月山东潍坊百货集团股份有限公司在昌乐县开设了佳乐家超市，随着昌乐县经济的快速发展，人民生活水平的提高，昌乐县的消费品零售市场实现了稳步健康发展。
超市成为居民购物的热点。
今年以来，昌乐县各种超市销售情况均好于往年，他们靠先进的管理，准确的市场定位，优质的服务和舒适的购物环境，赢得了广大消费者的青睐。
一季度，潍坊中百集团昌乐佳乐家超市消费品零售额实现22636万元，与去年同比增长6.8%。
但佳乐家昌乐店合同期限接近届满，且现有场地面积、硬件配套等方面已不能满足目前超市进一步提升需求，因此先择在原来昌乐百货大楼位置开设昌乐佳乐家超市。
二、昌乐县商业市场分析
1、商业业态
目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。
属四线开发城市，商业欠发达。
昌乐目前的商业物业主要有：
家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
各业态对消费者的吸引比重依次为：
佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
目前昌乐商业楼盘主要有：
中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。
商业总建筑面积约：
19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。
2、商业消费分析
昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。
据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。
人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。
农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。
从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。
昌乐GDP增长态势图表：
昌乐商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之昌乐购物环境的不理想，形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买），以到潍坊购物为荣的心理。
昌乐消费者异地消费的原因分析如下：
⑴昌乐目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在昌乐，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；
⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；
⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。
因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。
3、昌乐县零售商业发展分析
⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。
⑵随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。
⑶昌乐专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。
⑷昌乐居民零售消费场所为：
佳乐家超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。
三、优劣势分析
凭借前期昌乐店良好的知名度和美誉度及更加成熟的大卖场经营运作模式，更加完善的经营管理模式，更加突出的形象，实惠的价格，便利舒适的购物环境，贴近的服务，使昌乐佳乐家新店必将成为昌乐商业的新亮点和佳乐家新的销售增长点。
昌乐划区后，昌乐二店将作为城区店管理也将进一步强潍坊大本营市场的控制能力。
四、门店定位及竞争策略
昌乐新店在位置、硬件等方面均比昌乐店有优势，因此在卖场形象、商品定位、服务素质、营销策划等方面都必须进行全新提升，定位如下：
1、定位：
总结成功的运作经验，经营定位应是大型综合超市。
突出优质低价的特色，突显优雅舒适的店堂形象，让消费者感受轻松、时尚、贴近的购物氛围，继续保持“一站购物、一次购足”的经营理念。
做好文化营销，突出佳乐家良好的品牌形象，以文化促经营。
2、价位：
继续发挥集团公司品牌效应，即低价、质优的特点，准确把握目标顾客，依托集团公司整体优势和区域差别制订价格策略。
3、服务：
发挥品牌优势，不仅要做到商品全、质量优，环境优，与社区消费情况和居民消费习惯紧密结合，在佳乐家现有服务宗旨的基础上开创具有社区特色的特色服务。
五、结论
政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发
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