房地产估价师模拟试题《理论与方法》Word格式文档下载.docx
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5．估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。
但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（ ）年以上。
6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（ ）特性。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．相互影响性
D．易受限制性
7．（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A．2003
B．2004
C．2005
D．2006
8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A．50
B．55
C．50～60
D．60万元以上
9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。
假设折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的2％，贷款年利率为5％，则该房地产期房价格为（ ）元/m2。
A．2949.44
B．3124.44
C．3194.44
D．3500
10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。
A．楼层对价格的影响更大
B．朝向对价格的影响更大
C．两者同样重要
D．因人而异
答案：
1．B 2．B 3．A 4．B 5．D 6．A 7．D 8．C 9．B 10．A
2021房地产估价师模拟试题《理论与方法》（4）
1．房地产价格与房地产的需求的关系是（ ）
A．房地产价格与房地产的需求正相关
B．房地产价格与房地产的需求负相关
C．供给一定的情况下，需求增加，则价格上升
D．供给一定的情况下，需求增加，则价格下降
AC
解析：
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；
需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
2．房地产价格具有下列（ ）特征。
A．房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示
B．房地产价格的实质是房地产权益的价格
C．房地产价格是长期考虑下形成的
D．房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的
ABC
房地产价格的特征主要有下列5个：
（1）房地产价格受区位的影响很大。
（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。
在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
（3）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
（4）房地产价格是在长期考虑下形成的。
（5）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
3．房地产价格与一般物价相同之处在于（ ）
A．用货币表示
B．受供求关系影响
C．按质论价
D．生产成本相同
房地产具备商品的特征，所以其价格的特点也与一般物价的特点相同。
4．供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ ）。
A．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加
B．供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加
C．供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加
D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加
参见供求变化对均衡价格和交易量变化表。
5．房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。
A．房地产的有用性
B．房地产的稀缺性
C．房地产的有效供给
D．房地产的有效需求
房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：
①有用性；
②稀缺性；
③有效需求。
6．成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
它是一个已完成的事实这种价格通常随着（ ）的不同而不同。
A．交易者的心态
B．交易者的偏好
C．交易者对市场了解程度
D．讨价还价能力
ABCD
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺，没有私自利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素的影响。
7．（ ）是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
A．市场调节价
B．政府指导价
C．政府定价
D．评估价格
国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。
价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。
可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，有市场定价、政府指导价和政府定价。
8．政府对价格的干预，还有（ ）。
限价是试图规定一个对房地产可以收取的价格；
最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的，又称最低保护价。
所以，对有限价的房地产，估价结果不得超过其限价；
对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
A．基准地价
B．限价
C．最低限价
D．标定地价
BC
对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
9．就（ ）相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
A．投资价值
B．原始价值
C．账面价值
D．市场价值
AD
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，账面价值又称账面净值，折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。
2021房地产估价师模拟试题《理论与方法》（6）
1．由于具有（ ）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A．保值增值
B．价值量大
C．不可移动
D．寿命长久
E．异质性
由于具有保值增值、不可移动、寿命长久、价值量大特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
2．房地产转让的其他合法方式有（ ）。
A．抵偿债务
B．买卖
C．用房地产作价入股
D．互换
E．用房地产作价出资
ACE
3．房地产租赁包括（ ）。
A．建设用地使用权出租
B．房屋租赁
C．土地租赁
4．中国现行的房地产税收有（ ）。
A．耕地占用税
B．城镇土地使用税
C．契税
D．房产税
E．印花税
5.房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是（ ）。
A．使用原则
B．合法原则
C．估价时点原则
D．替代原则和公平原则
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
6.合法权益包括（ ）等方面。
A．合法原则
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
BCD
合法原则与合法权益是两个不同的概念。
7.现行的土地权属证书有（ ）。
A．《国有土地使用证》
B．《集体土地所有证》
C．《集体土地使用证》
D．《土地他项权利证明书》
这四种证书是我国现行的土地权属证书。
8.现行房屋权属证书有（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《国有土地使用证》
C．《房屋共有权证》
D．《房屋他项权证》
ACD
因为《国有土地使用证》属于土地权属证书。
9.使用具体包括（ ）。
A．高度
B．用途
C．规模
D．集约度
高度无据可依。
2021房地产估价师模拟试题《理论与方法》（10）
1．建筑物的实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．隔声
C．日照
D．隔热
2．（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。
因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A．相邻关系
B．使用管制
C．市政府监督
D．其他管制
3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（ ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年
B．一年
C．两年
D．三年
4．在评估期房价格时，（ ）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
6．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
7．在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
（ ）
A．对
B．错
8．从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。
归纳起来，房地产估价业务来源主要
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