开盘前营销工作计划20170327Word文件下载.docx

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此类客户有的仅仅是为了拿到开盘的入场券而认筹，有的客户选择购买5号栋，还有少量客户已经放弃。

（三）市场竞争状况

本项目的主要竞争对手有：

美的梧桐庄园、天邦·

悦景湾、盛玺·

河山、岳阳新天地。

次主要竞争对手有：

碧桂园、恒泰雅园、滨水天悦、恒大绿洲等，市场竞争较为激烈。

（四）影响首批开盘成交率的决定因素

1、开盘价格制定

目前已认筹大部分客户，他们的经济承受能力有限，非常看中本项目的性价比优势，价格敏感较高，故本项目首批开盘价格制定非常重要，以免此类客户仅仅因价格因素而流失。

2、房源的引导与落位

从目前已认筹客户落位情况来看，129㎡户型需求量最多，109㎡需求量次之，106㎡需求量最少；

边户需求量大，中间户需求量少；

东边单元需求量高于西边单元。

若想开盘成交率尽可能高，让每个户型都找到合适的购房者，正确的房源引导与落位工作就非常重要了。

二、营销目标

认筹量：

1000

推盘量：

460套

（具体根据客户及市场情况考虑是否加推2栋部分房源）

销售量：

完成推盘量80%以上

三、重要时间节点

2017年4月29日—5月1日认筹客户升级+精装样板房开放

2017年5月20日首批开盘

认筹客户升级前提条件：

1、四证到位（预售许可证正在办理）。

2、公司需明确具体的开盘时间，且认筹升级时间与开盘时间间隔不超过20天。

3、公司需明确开盘价格区间。

四、阶段推广主题

第一阶段

时间：

2016年10月25日至2017年3月2日

主题：

色诱·

岳阳

——公园里·

41万方·

醉美运动城

第二阶段

2017年3月3日至2017年4月30日

撩动·

——认筹全城启动6000抵30000

第三阶段

2017年5月1日至2017年6月30日

沸腾·

——笋价发售买到即赚到

五、营销活动安排

时间

主题

预算（万）

4月8日

家庭趣味运动会

0.8

4月8日-4月15日

寻找万步达人赢取运动装备

1

4月15日

王家河万人趣味跑

3

4月29日-5月1日

精装样板房开放+认筹客户升级活动

2

5月6日

儿童捕鱼大赛+亲子拼图活动

5月14日

温情五月感恩母爱

5月20日

首批盛大开盘活动

10

合计

18.4万

六、媒体渠道投放建议

序号

类型

细项

预算

备注

现有渠道

户外大牌

巴陵东路

2万（画面更换费）

4月28日更换开盘广告画面

白石岭路

连港路

高速路口（赠送）

电子屏

全市各路口

网络

腾讯网

岳阳房产信息网

新浪乐居

公交车身

1路、24路、29路

项目微信公众号

根据节点投放

电影贴片广告

开盘当月投放一个月

建议增补渠道

电台

FM98.1FM90.2

开盘前后投放两个月

全景楼市

跨版广告

4月26日投放

电视广告

换台挂角广告

开盘前后投放三个月

（扩大知名度、提升影响力）

报纸（广告回报）

洞庭之声

根据营销节点投放

长江信息报

岳阳日报

高档商场内广告牌

百盛、天虹、沃尔玛、步步高等

（制造影响力）

全市电子屏

非普通时间投放（晚10点至上午8点）定版广告

微信广告

口袋推

根据重大营销节点投放

海报裂变广告

微信公众大号

朋友圈广告

七、开盘前重点工作

1、王家河万人趣味跑活动执行

1）活动报名组织

2）活动物料筹备

3）活动配合宣传

4）活动当天执行安排

2、认筹客户升级+精装样板房开放方案与执行

1）认筹客户升级方案讨论确定

2）认筹升级前提条件准备到位

3）精装样板房达到完美展示条件

4）开放当天活动执行安排、注意内部控场

3、房源落位，价格引导，尽可能提高成交率

1）认筹客户意向度把握

2）房源的合理落位

3）价值的拔高引导

4）逼定的技巧培训

4、价格策略与推盘策略制定

1）首批房源均价确定

2）楼栋差价、单元差价、户型差价、楼层差价等策略制定

3）推盘策略制定（2号栋是否加推，何时加推等）

5、开盘方案制定与执行

1）开盘方案提早确定

2）开盘会场、礼品提前预定，人员借调提早准备

3）开盘当天现场各流程、环节、节奏的合理把控

6、开盘前后线下、线下集中轰炸式宣传推广

1）开盘前后宣传主题确定及设计

2）开盘前后媒体渠道选择与投放