房屋交付时常见的十类问题Word文档下载推荐.docx

房屋交付时常见的十类问题Word文档下载推荐.docx

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笔者认为，除非物业公司自愿接受承诺，否则该承诺应当理解为：

出卖人以代为交纳一年物业费的方式履行承诺。

各种承诺中亦不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形，比如买顶层送花园、70年旺铺产权等。

根据现行法律，楼顶部位属于业主共有，出卖人无权擅自处分；

商业用地最高年限为40年而非70年，此类承诺尽管具体明确，但其内容违反现行法律而属于无效条款。

五、逾期交房问题

交付房屋是出卖人主要义务，迟延履行主要义务经催告后仍未履行的，买受人可以解除合同。

《解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外”，故房屋逾期交付时，买受人可以选择是否解除合同。

不选择解除，可以要求出卖人支付违约金和赔偿损失；

选择解除合同，可以根据合同约定和履行情况要求出卖人支付违约金、双倍返还定金和赔偿损失，尤其是赔偿房屋增值损失。

“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为迟延交房的免责事由，该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任，故应当严格审查其合法性与公平性。

笔者认为，免责事由是否有效应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到；

2、出卖人是否能够或应该能够解决；

3、该事由是否足以导致延期施工。

六、预售许可证问题

根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售实行许可制度，出卖人进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；

未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

但现实并非如此，许多商品房属于无证预售，房屋交付时预售许可证仍未办理。

根据《解释》第2条，预售合同纠纷起诉之前，出卖人仍未取得商品房预售许可证的，预售合同可以认定为无效合同，故买受人可以选择是否提起合同无效之诉。

若提起诉讼，可以请求出卖人返还已付房款和赔偿损失，如果出卖人故意隐瞒未办理预售许可证而预售房屋，还可要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

买受人不愿提起合同无效之诉，而出卖人又长期不予办理预售许可证，预售合同效力将长期不稳定而严重影响交易秩序。

笔者认为，买受人可以诉请出卖人办理预售许可证，使预售合同效力得以补正，尽快实现交易目的和物尽其用。

七、共有产权问题

根据《物权法》，专有部分以外的共有部分属于买受人共有，买受人对共有部分享有占用、使用、收益的权利。

对长期争执不休的道路、车位、绿地归属与使用问题，《物权法》规定：

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；

绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

买受人对共有部分享有收益权，出卖人或物业公司出租共有部分的收益，扣除必需费用后属于业主共有。

对于人防工程所有权，现行法律未做规定，《人民防空法》仅规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，从现实情况看，人防工程建成后，通常是由出卖人占用、使用与收益，买受人难以主张权利。

八、权利负担问题

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的法定优先权；

或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋交易。

买受人可以领受房屋，但房屋产权证长期甚至永远无法办理，权利长期处于不稳定状态，随时面临被真正权利人起诉腾房的危险。

故买受人收房时，应当询问和调查房屋权利负担情况，考虑接受房屋之后的产权纠纷。

出卖人一房二卖、隐瞒抵押导致买受人不能实现合同目的，买受人可以根据《解释》第8、9条，请求撤销或者解除买卖合同，要求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失，尤其要求其承担惩罚性赔偿责任。

房屋交付后，由于出卖人原因导致买受人无法在约定或者法定期限内办理产权证的，出卖人应当承担违约责任；

逾期一年的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，尤其是房屋增值部分损失。

九、前期物业问题

与业主委员会签订的物业服务合同相比，前期物业服务特殊之处有：

1、出卖人基于第一业主身份选聘物业服务企业，前期物业合同通常作为买卖合同附件，买受人应当接受前期物业合同约束；

2、业主临时公约由出卖人制定，不体现买受人意志，但买卖合同订立时买受人必须书面承诺接受公约约束；

3、自房屋交付，买受人享有物业服务的权利，负有交纳服务费用的义务，不得以未实际入住为由而拒绝交纳物业服务费，服务内容与收费标准亦不体现买受人意志；

4、自房屋交付，买受人装修改建、住宅改商、饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为必须接受物业服务企业管理和监督，若监督无效，可由业主委员会提起诉讼；

5、出卖人订立的前期物业合同、制定的业主临时公约侵犯买受人利益，或者物业服务企业侵犯买受人利益，买受人均可提起诉讼。

十、税费交纳问题

出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见，对此应当具体分析。

1、买卖合同约定由出卖人代为办理产权证，办证必需税费，如契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费由买受人负担，买受人应在约定时间向出卖人交纳；

2、水、电、气、暖、有线、宽带的初装费与开通费是否应当由买受人负担，应当考虑以下因素：

出卖人是否事先承诺必需提供、该费用是否列入项目开发成本、该费用是否计算在销售价格中，如果答案肯定，买受人不应负担；

3、买受人必需交纳物业服务费，但出卖人或物业服务企业不得以交纳物业费作为交房条件；

4、住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，商品房买受人应当在办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得交付房屋。

关于俪水豪庭小区收取气源费问题，大连欣成房屋开发有限公司2006年开发建设的该小区收取的管道液化气费属于不合理收费。

市建委已向该公司下达《关于立即返还居民燃气配套费的通知》，要求其立即返还收取的燃气配套费用，切实维护群众切身利益。

开发许可证

俪水豪庭住宅小区D1#、D2#、E1—E24#甘井子区大连湾李家村大连欣成房屋开发有限公司00007532008-5-16