境城商住小区建设项目可行性研究报告书书Word下载.docx

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新建地上6层、地下1层砖混结构商住楼7幢，户数共320套；

新建二层框架结构商业楼1幢，总建筑面积43514.28平方米（含地下建筑面积3143.81平方米）。

其中：

1#商住楼建筑面积7841.59平方米，2#商住楼建筑面积7841.59平方米，3#住宅楼建筑面积2655.28平方米，4#住宅楼建筑面积3964.40平方米，5#住宅楼建筑面积6155.58平方米，6#商住楼建筑面积5295.27平方米，7#住宅楼建筑面积9219.23平方米，8#商业楼建筑面积541.34平方米。

1.2可行性研究报告编制依据

1、国家计委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；

2、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；

4、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》；

5、《中华人民共和国城市规划法》

6、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

7、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）

8、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）

9、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）

10、《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）

11、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）

12、国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策

13、现行有关的技术经济规范、标准和定额资料

14、项目承办单位提供的技术资料

1.3项目实施单位概况

本项目实施单位是AA乾丰房地产开发有限公司，该企业基本情况介绍如下：

名称：

住所：

GG省AA市AA区世纪新村小区群贤苑1-302室

法定代表人：

张天忠

注册资本：

壹仟万元整

实收资本：

公司类型：

有限责任公司

经营范围：

房地产开发

成立日期：

二O一三年十月十五日

AA乾丰房地产开发有限公司是2013年10月经AA市工商局行政管理局批准成立，注册1000万元，是集房地产开发；

房屋出租、销售；

土建工程电气配套承装；

物业管理；

室内装潢；

房产信息咨询；

企业管理策划，企业营销策划为一体的有限责任公司。

公司现有员工13人，具有工程师、建筑师、会计师等中级以上职称4人，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。

目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，做一个工程，树一个精品，逐步把乾丰地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡献。

1.4项目的编制过程

2016年1月，受AA乾丰房地产开发有限公司委托，我公司组织有关工程技术、经济评价人员成立编制小组。

根据项目建设单位提供的相关材料，按照国家有关部门的法令、规程、规范及省上有关产业政策，结合HH县城市总体规划，深入实地，就拟建项目的土质状况、生态环境、水电资源进行了深入细致的调查分析。

依照国家有关规定及《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《可行性研究与项目评价》的要求，编制完成了《HH县二境城商住小区建设项目可行性研究报告》。

1.5可行性研究的范围

（1）项目场址的选择；

（2）建筑方案总平面布置、功能布局的确定；

（3）与项目配套的供电、给排水以及其他设施；

（4）工程项目节能、节水、建筑消防与环境保护措施；

（5）项目实施进度计划；

（6）项目投资估算与资金筹措；

（7）社会效益分析；

（8）项目可行性研究结论和建议。

1.6项目投入总资金情况

HH县二境城商住小区建设项目估算总投资9483.00万元。

资金来源：

全部由建设单位自筹解决。

1.7主要技术经济指标

总用地面积：

23733.33m2

总建筑面积：

43514.28m2

地上建筑面积：

40370.47m2

地下建筑面积：

3143.81m2

1#商住楼建筑面积：

7841.59m2

2#商住楼建筑面积：

3#住宅楼建筑面积：

2655.28m2

4#住宅楼建筑面积：

3964.40m2

5#住宅楼建筑面积：

6155.58m2

6#商住楼建筑面积：

5295.27m2

7#住宅楼建筑面积：

9219.23m2

8#商业楼建筑面积：

541.34m2

总基底面积：

6558.30m2

居住人数（3.2人/套）：

1024人

总户数：

320套

容积率：

1.70

建筑密度：

27.63%

绿地率：

30.13%

1.8研究结论

住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。

随着HH县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。

HH县根据县城新一轮总体规划，在充分论证HH县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，AA乾丰房地产开发有限公司在HH县北区建设一处高品质、分展示人性化的新型商住小区，HH县二境城商住小区的建设将成为在HH县倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。

通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设，小区选址符合HH县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。

第二章项目建设的背景及必要性

2.1项目提出的背景

近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。

房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。

2012年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。

2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。

2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。

2011年1月7日，下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

AA乾丰房地产开发有限公司为进一步促进HH县住房供应结构调整，适应新的城市功能布局，公司适时提出在HH县二境城开发战略，规划总用地23733.33平方米，建造43514.28平方米的商住小区，服务HH人民，推进HH县城建设发展。

项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。

在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造HH县商品房中的精品工程，营造区域亮点。

2.2项目建设宗旨

以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，通过精心策划、精心设计、精心施工，把HH县二境城商住小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。

2.3项目建设的必要性

2.3.1居民小区建设是加快提升城市形象的需要

为进一步加快城市建设步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据HH县政府关于加快HH县城建设步伐，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。

2.3.2居民小区建设是健全完善房地产市场的必然

随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。

伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。

HH县的房地产开发起步较晚，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了HH县的整体形象和城市化水平的提高。

第三章产业政策、行业准入分析及营销策略

3.1项目建设符合产业政策要求

房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；

另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。

本项目属于AA乾丰房地产业重要的一环，能在促进国民经济稳定发展和提高国民收入上贡献一份力量。

HH县二境城商住小区项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为HH县城区市民提供物美价廉的商品房。

项目属于《产业结构调整指导目录（2007年本）》中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。

3.2项目建设符合行业准入的规定

AA乾丰房地产开发有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。

3.3营销策略

当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。

因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

3.3.1价格策略

在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。

本项目采用“低开高走”的价格策略。

采用该策略有以下优势：

1、低价开盘，开发