咸阳阳光假日风景社区全程策划方案doc 22Word下载.docx

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第一部分市场调查研究

1咸阳市简介

咸阳市位于关中平原的中部，既在九嵕诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。

咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝秦王朝的建都之地。

南北长145公里，东西最宽106公里，面积10196.4平方公里。

辖兴平市一市，秦都、渭城两个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，人口489万。

咸阳市是中国历史文化名城，公元前221年，秦始皇在此建都并统一全国。

此后咸阳又是十二个王朝的京畿重地，历史悠久，文化灿烂！

2咸阳市房地产市场研究

2.1市场总体评述

几年来，咸阳市通过推进商品房开发、经济适用房建设、集资合作建房、实施安居工程等多元化途径，住宅建设取得长足发展。

咸阳居民住房严重短缺的问题基本解决，住宅建设已进入全面提高居住质量的新阶段。

实现这一变化的基本原因，是随着住房制度改革的逐步深入，住房消费主体发生了变化，促进形成了住房消费的热点。

经济的发展和城市化进程的加快，住宅需求和住宅消费的空间将随之扩大。

按相关政策的要求，2008年城市人均住房达到22平方米，按照陕西省和咸阳市的总体部署，2008年咸阳将建成常住人口达100万以上的大城市，那么也就是说，共需新建住宅804万平方米，年均住宅需求161万平方米。

这样，咸阳市房地产业的发展空间将是十分可观的。

咸阳市在房地产业健康发展的同时，也存在一些薄弱环节。

如二手房市场虽然已经开放，但在搞活市场方面仍需完善。

房地产公司实力不强，缺乏龙头企业。

咸阳已注册的78家房地产公司仅有咸房一家资质是一级，二级的也仅2家，注册资金1000万元以下的企业有62家，其中32家开发企业注册资金低于500万元，基本上处于小作坊式的开发状态。

由于开发实力的制约，小区的规划和设计远不能适应居民的理想需求，集中表现为小区开发缺乏整体规划，小型在建项目多，开发建设的小区多为5万平方米以下，超过8万平方米的小区仅有几家。

其次是物业发展滞后，与沿海和省会城市相比，建设单位、业主与物业管理公司之间的关系、行为不规范，缺乏按政策办事的意识，这些又直接制约着房地产市场的健康发展。

2.2房地产建设概况：

从2002年开始，咸阳市房地产建设步入快车道，2006年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过150万平米。

市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。

，普通住宅平均售价2300元/平米，高可至2700元/平米；

小高层、高层商住两用房平均售价2450元/平米，最高可至2800元/平米；

商用房平均售价6100元/平米，高至25000—26000元/平米。

普通住宅

04年开始，7层以下多层住宅开发量较之前明显增加，从区域划分上讲，主要集中在西边、南边两个地区，北边、东边次之，中心城区很少。

1、西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主：

（1）阳光小区（中房集团咸阳市房地产开发公司开发，渭阳西路西端）占地218亩，近40栋多层，两栋小高层。

（2）丽水花庭（西安科迅置业有限公司开发，玉泉路、咸通北路十字西北）还有项目进入尾盘的中华苑（咸阳新纺房地产公司开发，三号桥西北边），是咸阳市第一个集多层花园洋房、小高层、高层、别墅为一体的大型综合型社区。

2、南边以世纪大道中段为主：

（１）金泰丝路花城（陕西金泰恒业公司开发，中医学院与清华科技园之间）占地560亩，现在已进入全面建设期，销售以西安地区为主。

（２）世纪星城（咸阳三星房地产公司开发，陈阳寨转盘东南）占地150亩。

（３）英伦沣景（二号桥南50米陕西佳元实业发展有限公司开发）是由7栋小高层、一栋多层组成的综合社区，市政建设的原因，销售一般，短时间沉淀之后，前景也应是很好。

（４）平湖秋月（陈阳寨转盘西500米陕西华兴实业有限公司开发）由9栋多层，3栋小高层，1栋高层住宅和1栋会所组成，销售基本进行。

3、北边东边分别以文林路、东风路为主，有天和苑、华宇豪庭，枫林花园、御景园等八九个小盘子在运作中；

城市中心区段则要少的多，目前正在运作的是华泰房地产公司开发的位于乐育南路的华泰世纪城项目。

主要特点：

1、除上边所列几个较大的楼盘外，5----8栋楼的袖珍小区较多，停车场小，休闲广场小，喷泉绿地少。

2、在建项目的销售价格在2200元----2600元/平米之间。

3、大部分项目均处城市新建区，交通工具均依赖1---2路公交车。

不是很便捷。

4、户型设计以110---130平米的三居室为主，70---90平米的二居室、130平米以上的三居室辅之。

二小高层、高层商住楼

同多层住宅已全面开花比较，小高层、高层商住楼在咸阳的05年上半年进入初期发展阶段，区域上则散布在城市的各个区段。

1西苑蓝天高科大厦（渭阳西路西阳村十字）咸阳统筹房地产开发总公司开发，是咸阳首家大型框剪高层公寓式住宅，共17层， 

地下1层---4层为商业区，4---17层为住宅区。

2世纪城碧水云天（世纪大道中段路北） 

陕西华宇房地产开发公司开发，共12层，1---2层为商业，3层以上住宅，多为小户型。

3丽彩天玺（彩电北转盘西100米）咸阳丽莱房地产公司开发，是咸阳首家钢结构住宅，共32层，高99米高。

4中宏时代广场小高层住宅、高层商住楼（位于人民中路），由咸阳宏大房地产公司开发，小高层进入尾盘，形势良好

5嘉伟诚品大厦（火车站西南角）由咸阳嘉伟房地产公司开发。

6丽彩诒和人家（玉泉路中段）咸阳丽彩房地产公司开发，是咸阳第一家板式小高层社区；

销售形势较好。

7御景名苑（玉泉路西兰路交界西北）陕西华宇房地产开发公司开发。

8七彩阳光（人民路、东风路西北角）咸阳兴信房地产公司开发，两栋32层商住楼。

特点：

1一改过去只接受多层的习惯，一部份收入相对较高的咸阳市民开始选择质量好、视野宽的中高层住房，另外，东南方向的中高层也被西安西郊市民选中，价格一般在2700元/平米之内。

2多层住宅的销售一直引领咸阳的走势，但由于城市配套设施不全，小高层销售压力太大；

帝都花园、碧水茗居分别是03、04年咸阳多层房屋销售的排头兵，而之后盖的邻路小高层销售却不尽人意；

而其附近的锦秀苑、世纪家园、湖滨花园都是在多层很快销售已空后，干脆守地静待，希望机会的早日到来。

三商业地产

从2003年初开始，咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，至07年初，咸阳市共有已建、在建商业楼盘33家。

大型的达5----7万平米，如福园时代广场、秦龙步行街、茂源财富中心，这三家建设风格各具特色，规模大，功能全，均集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体；

中型的2---4万平米，如银泰春天、盛世银泰、中宏时代广场、万国家具城、正大家具中心、新秦都市场等，有功能齐全的，也有专业市场；

其余更多的则为1万平米以下的小型商业项目，他们多为综合项目的底层（1---3层），散布在咸阳市的各个区段。

咸阳城市人口的较少、收入相对较低和商业楼盘的短时期迅速崛起，使中心区、亚中心区的销售情况还可以，更多的则是销售多不景气，而最严重的问题则是销售以后的经营问题，就已建成开业的几家情况分析，原因主要是过分相信了前几年流行一时的商业步行街和独立门面房，纷纷仿效，结果只能是纷纷贴招商广告，甚或忙的不可开交，还有的象茂源财富中心则顺势而动，再另花钱砸掉以前的结构，改为更为咸阳市民乐意接受的大卖场。

3个案分析　　

此篇只做与我项目有竞争力的项目分析！

楼盘名称

华泰.世纪华苑

项目类型

多层为主部分高层

发展商

咸阳华泰房地产开发有限公司

地理位置

咸阳市玉泉西路北侧

工程进度

基本现房

交通状况

19路，21路

总占地面积

小区占地约117亩两期开发

总建筑面积

11万多层5.2高层约5万

层数

6＋1

建筑风格

现代

容积率

——1.8

绿化率

38％——

实用率

87％—

配套设施

推出日期

2006——

交楼日期

200712.16（二期交房）

付款方式

八成三十年按揭（无优惠）一次性付款（1％优惠）

售价

最高

2600

最低

2200

均价

2450

销售率

70％

交楼标准

毛坯

管理费

0.5—元—

主

力

户

型

情

况

类型

面积

比例

两室两厅

三室两厅

90－130户型

占总户型数的70％

目标客户群

公务员普通双职工家庭私企业主周边县区实力客户

主力卖点

大社区高品质

广告诉求

内容丰富、特点鲜明的高雅品位生活社区。

综合点评

此项目与我项目在诸多之处有所雷同，为主要竞争对手

永嘉.兰亭

永嘉兰亭

小高层

永嘉房地产开发公司

人民路西段

现房

11320路

——33.7亩

5万平米

5栋11层住宅

——

40.6

公摊17％

塑钢窗双层玻璃

07.9.30

2280

2400

0.54元

100－150左右

价位小高层的优越性市政配套

低价位高享受

此项目由于与我项目不属同类项目，且其临近火车道，综合竞争力不强!

对我项目威胁不大

高科大厦

高层

此项目已经处与尾盘阶段，完全对我项目没有威胁

市调总论

通过对以上市场调研的阐述，我们基本可以得到以下几个结论

1整体市场缺乏专业开发理论支持，处于感觉指导开发的初级阶段。

开发跟风情况比较突出，缺乏项目的独特性！

2大众对多层大社区的认可度高，这既是多层项目开发的多且销售周期短的直接原因！

3对小高层和高层项目，认可度较以前有所提高，但仍处于懵懂的初级阶段，在我项目实际销售过程当中，需加大对高层优越性的体现