资兴公共管理与公共服务用地基准地价初步成果.docx
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资兴公共管理与公共服务用地基准地价初步成果
资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果
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（第二轮）
资兴市国土资源局
湖南万源土地房地产评估测绘有限公司
二O一八年四月十一日
目录
第一章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作概述1
一、工作的背景1
二、工作目的与意义2
三、工作内容、范围与对象3
四、技术路线与方法4
五、基准地价评估工作时点5
六、工作流程、工作进展及下阶段安排5
第二章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作成果与分析7
一、城区成果7
二、乡镇成果7
三、公共管理与公共服务用地价格分析9
四、成果市场交易案例论证分析11
第1章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作概述
一、工作的背景
（一）国家对公共服务项目用地基准地价的编制提出了具体要求
近年来，为更大程度上发挥市场配置土地资源的决定性作用，通过运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和《节约集约利用土地规定》明确提出“国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地的经营性用地，实行有偿使用”。
2016年，为进一步完善国有土地有偿使用制度，国土部等八部委联合出台《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），提出从以下几个方面出发完善公共服务项目用地政策。
一是鼓励供应方式的结构调整，以出让、租赁方式供应能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等公共服务用地；二是推进土地开发模式转变，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设；三是完善技术评价体系，要求市、县政府制定公共服务用地项目基准地价。
2017年7月，国土资源部办公厅下发了《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）；8月，湖南省国土资源厅《转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（湘国土资办发[2017]163号）。
文件明确要求：
“市、县人民政府依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目用地基准地价。
自2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。
2017年8月1日前已发布的基准地价体系，缺少公共服务项目用地基准地价的，市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。
”
（二）国有土地有偿使用扩围趋势对公共服务项目用地基准地价产生了现实需要
为主动适应经济新常态下的经济社会结构转型升级，积极推进深化经济体制改革的各项进程，资兴市近年来大力推进国有建设用地有偿使用的扩围工作。
从现实需求来看，部分公共服务用地有偿使用范围正在逐步扩大。
一些具有“公共产品”性质的学校、医院、文化、社会福利设施、道路等公共管理与公共服务设施及基础设施，已逐步通过特许经营等收费机制演变为“准公共产品”、“非公共产品”，民间资本逐渐进入了部分具有“准公共产品”的公共设施、基础设施领域。
根据土地市场动态监测与监管系统供地数据显示，近十年资兴市供应公共服务项目用地共69.39公顷，其中采用有偿方式出让共15.77公顷，占比达到22.73%。
从政府实施地价管理的角度看，城镇土地有偿使用制度改革以来，资兴市建立了以商服、住宅、工矿仓储用地为核心的基准地价及管理体系，未涉及公共服务项目用地。
目前，对于采用有偿使用的公共服务项目用地，价格主要参照用地基准地价进行评估确定，不能科学、客观反映该类用地土地资产权益。
公共服务项目用地地价体系的缺失也不利于该类土地有偿使用的持续、深入推进。
因此，为彰显土地资产权益，有效促进土地的节约集约利用，资兴市亟需在现有涵盖商、住、工用地的基准地价体系上，建立公共服务项目用地等的基准地价政策标准，促进该类土地的有偿使用。
国家有关文件中提到的公共服务项目用地具体对应我国土地利用现状分类标准中的公共管理与公共服务用地，则本次资兴市的公共服务用地基准地价均以公共管理与公共服务用地基准地价的方式表示。
二、工作目的与意义
公共管理与公共服务用地基准地价的制定，一方面将为公共服务项目用地的有偿使用提供价格依据，进一步彰显土地资产权益，引导和规范公共服务项目用地土地市场的有序发展；另一方面，通过运用土地租金和价格杠杆，将进一步发挥市场配置土地资源的决定性作用，进一步促进土地节约集约利用和土地资源的可持续利用。
此外，还在基准地价覆盖范围、表达形式、成果应用等方面进行拓展，进一步丰富基准地价成果及应用体系，满足国土部门对用地管理方面的切实需求，进一步优化土地资源配置。
三、工作内容、范围与对象
（一）工作内容
公共管理与公共服务用地基准地价编制是在城镇土地利用现状调查、城镇总体规划的基础上，结合当地社会、经济条件及城镇地价变化资料，综合原基准地价体系中的土地用途，对城镇土地进行定级、估价和宗地地价修正体系编制。
主要工作任务及内容具体为：
1、根据城镇自然、经济、社会状况，综合原基准地价体系中的定级成果，对公共管理与公共服务用地级别进行划定。
2、在划定土地级别的基础上，测算并确定公共管理与公共服务用地的级别基准地价。
3、根据各不同区域的实际情况，建立公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。
（二）工作范围
资兴市公共服务项目用地基准地价评估范围与现行基准地价成果覆盖范围一致，包括城区及乡镇两部分。
1、城区：
以资兴市中心城区土地利用总体规划为基础，结合资兴市城市总体规划中的近期重点建设区域来综合确定，评估范围面积44.69平方公里。
2、乡镇：
包括兴宁镇、三都镇、黄草镇、蓼江镇、清江镇、滁口镇、州门司镇、白廊镇、汤溪镇共9个建制镇以及回龙山、八面山2个瑶族乡的近期土地利用总体规划所确定的城镇建设用地。
（三）评估对象
根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），公共管理与公共服务用地评估对象为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地共10个二级类。
四、技术路线与方法
在全面摸清资兴市公共管理与公共服务用地土地利用现状、交易情况及深入分析价格特征、用地性质、价格形成机制的基础上，对公共管理与公共服务用地进行用途分类；并采用多因素综合评价法，对土地级别进行划定；然后结合当地土地市场及地价管理的现实需要，以《城镇土地估价规程》为指导，分别采用模拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价；最后，编制公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。
图1公共管理与公共服务用地基准地价评估技术路线图
具体技术流程为：
1、全面系统调查城市土地市场状况，摸清公共管理与公共服务用地的分布形态、规模、布局等，并总结其用地特征。
2、深入分析公共管理与公共服务用地10个二级类用地地价影响因素，土地市场交易特征、地价形成机制，并根据地价特征、性质对10个二级类进行分析与整理。
3、从影响公共管理与公共服务用地土地质量的自然因素、经济因素等入手，采用多因素综合评定法，对公共管理与公共服务用地进行土地级别的划分。
4、在土地定级的基础上，结合当地土地市场及地价管理的现实需要，确定公共管理与公共服务用地的基准地价内涵，并依据《城镇土地估价规程》及地价政策参与宏观调控的政策取向，分别采用模拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价。
5、针对公共管理与公共服务用地，编制对应的宗地地价修正体系。
五、基准地价评估工作时点
根据《城镇土地估价规程》的要求，并考虑项目实施的实际时间，本次资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作的估价期日定为2018年2月1日，以此时点为基础开展基准地价评估的各项技术工作。
六、工作流程、工作进展及下阶段安排
（一）工作流程与进展
根据《国土资源听证规定》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等法律文件、技术规程的要求及资兴市基准地价评估工作的现实需要，本次资兴市基准地价评估工作主要包括以下五个具体工作流程：
表1资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作流程与进展表
序号
工作流程
主要工作任务
工作进展
1
前期准备
1、成立资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作技术工作小组；2、制定资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估评估工作方案、技术方案、外业调查方案；3、设计调查表格、底图与组织技术培训
已完成
2
外业资料收集与地价样点调查
1、召开各相关部门动员协调大会；2、开展外业调查，搜集部门资料与地价样点资料
已完成
3
内业资料整理、分析与计算
1、对外业调查资料进行检查、分析、整理、录入及建库；2、底图数字化，并将收集样点资料整理后上图；3、建立城区定级因素因子体系，确定因素因子权重，并对因素因子进行量化；
4、划分定级单元（均质地域），采用综合评价法测算各定级单元综合分值，并采用总分频率法初步划分土地级别；5、土地级别的确定与检验；6、确定基准地价内涵和相关样点计算参数；
7、测算样点地价，经检验后确定各均质地域价格；8、测算确定公共管理与公共服务用地级别基准地价；9、对得到成果进行分析和实地校核后得到初步成果。
已完成
4
意见反馈与修改
1、编写技术报告、编制成果图件、将各类成果数字化存档；2、在初步成果行成后，进行多轮次意见反馈修改及补充收集资料等。
并计划于2018年5月中旬召开听证会对成果进行论证，广泛听取社会各界意见；归纳和整理各方面意见和建议，并修改完善
待完成
5
成果整理与验收
完善工作成果，上报湖南省国土资源厅，申请验收，报资兴市政府批准，发布实施
待完成
（二）下阶段工作安排
下阶段的主要工作主要是多轮次意见反馈与修改，计划安排3轮次国土系统内部意见反馈，并计划2018年5月中旬举行成果听证会，进一步广泛征求社会各界的相关意见或建议，并进一步对成果进行修改与完善，并将完整的技术报告、图件等整体材料报送至湖南省国土资源厅，申请验收。
第二章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作成果与分析
一、城区成果
从土地级别划分情况来看，本次资兴市公共管理与公共服用用地采用综合定级的方法划分了5个土地级别。
从地价水平方面来看，本轮评估根据不同的用途和级别设定了相应的地价内涵，其中公共管理与公共服务用地I类一级地价格最高为1000元/平方米，设定容积率为1.8，则楼面地价为556元/平方米；最低价格为II类五级地价格270元/平方米，设定容积率为1.0，则楼面地价最低为270元/平方米。
表2资兴市城区公共管理与公共服务用地级别基准地价表
类别
单位
一级
二级
三级
四级
五级
公共管理与公共服务用地（类型I）
元/m2
1000
760
565
465
350
万元/亩
67
51
38
31
23
公共管理与公共服务用地（类型II）
元/m2
610
521
372
292
270
万元/亩
41
35
25
19
18
表3资兴市城区公共管理与公共服务用地级别基准地价内涵表
土地级别
土地权利
年期
容积率
开发程度
估价期日
公共管理与公共服务用地（类型I）
公共管理与公共服务用地（类型II）
一级
出让土地使用权
50年
1.8
1.0
五通一平
2018.2.1
二级
1.6
1.0
三级
1.4
1.0
四级
1.2
1.0
五级
1.0
1.0
注：
1、公共管理与公共服务
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