如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范Word文档格式.docx
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估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
在同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。
房屋征收范围大的，可以由两家以上估价机构共同承担。
两家以上估价机构承担同一房屋征收评估项目的，应当共同协商一家房地产评估机构为牵头单位；
牵头单位应当组织相关房地产评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条承担房屋征收与补偿评估项目的房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
第七条征收评估机构、注册房地产估价师，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的，住建（规划）、国土等相关部门应当提供便利。
第八条征收评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；
房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
对于未经登记的建筑，应当按照住建（规划）、国土、城管等单位的认定、处理结果进行评估。
在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构可以根据相关档案资料及现场勘查结果进行评估，并在评估报告中说明有关情况。
第十条被征收范围内，评估机构对被征收的合法建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和相关附属设施进行评估，不得遗漏、虚构评估对象。
无证建筑在相关部门认定前不得进行评估，经认定为合法建筑的，评估机构应当进行评估。
对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，评估机构一律不得进行评估。
对于上述建筑物的附属设施，评估机构一律不得进行评估。
第十一条以货币结价的被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第十二条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十三条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋所受租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十四条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第十五条注册房地产估价师应当根据评估对象和本地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
被征收房屋是工业、生产、仓储用房地产的，应当选用成本法评估；
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十六条根据我市城市规划区区域范围内商品房及二手房市场价格状况、基础设施配套及商业、医疗、文化、社区管理等因素，作为住宅房屋征收与补偿评估依托的技术基础；
非住宅用房按本意见第四章的分类及技术规范评估。
第十七条本市征收与补偿评估采用市场评估模式进行。
对住宅房屋的征收补偿金额，按市场评估价结合最低总额保障的方式确定，最低总额保障是指被征收房屋的补偿总额低于政府规定的最低补偿总额的，补足至该总额。
对非住宅房屋的征收补偿价格，按市场评估价确定。
第十八条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内外装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；
协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。
第十九条评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第二十条 评估机构进行评估时应按下列程序进行：
1、接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同，合同内容按建设部《房屋征收评估办法》第六条规定载明的事项签订；
2、验收委托方提供的有关资料，拟订征收评估作业方案；
3、到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做好记录；
4、根据现场查验产权资料及有关数据进行分析；
5、确定估价方法，进行内部测算；
6、出具初评分户报告；
7、交由征收部门公示，征求意见，公示期不少于5天；
8、公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；
9、对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；
10、修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被征收人转交分户评估报告；
11、评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第二十一条 评估机构出具的评估报告分为总额概算报告、整体评估报告及分户评估报告三类。
在征收实施之前由征收部门委托估价机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告；
在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告作为被征收房屋的补偿依据。
估价结果的房屋征收评估价值应当以人民币为计算的货币单位，精确到元。
第二章被征收房屋用途分类
第二十二条房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分为非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件一。
第三章住宅房屋征收评估
第二十三条 住宅房屋征收评估适用市场比较法的基准价格修正方式估价，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
1、确立评估基准。
在征收项目的规划红线范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
“标准样本住宅”的设定要求参见附件五。
2、测算基准价格。
按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估的“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。
测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件四。
其计算公式为：
1n100（K2）100100
基准价格V0=ΣVs×
×
ni=1（K1）100（K31）（K32）
Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；
K1—交易情况修正系数。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
K2—交易日期修正系数。
该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；
K31—可比实例实体因素情况的修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件六；
K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件七；
3、确定评估价格。
各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。
被征收住宅评估价格Vi＝V0×
K31i/100
其中K31i为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收住宅实体因素情况修正系数，系数确定参见附件六。
第四章非住宅非营业用房征收评估
第二十四条非住宅非营业用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。
非营业用房的成本法应用说明参见附件十。
第二十五条成本法评估技术路线
1、测算地价：
根据被征收非营业用房的占用土地使用权面积，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其不含地上建筑物的土地重新取得价格PD;
2、确定房价：
根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件十所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；
3、估测折旧：
现场查勘并对照附件十一，估计测算确定建筑物的折旧额C；
4、补偿价格评估：
根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地上房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：
Vi=PD+PJ－C
第五章非住宅营业用房征收评估
第二十六条非住宅营业用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用市场比较法评估时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。
收益法选用时客观收益的评估宜用市场比较法，不考虑评估对象带租约的影响。
但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。
第二十七条 收益法评估商业街区基准价格设定典型商铺类营业用房为样
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