房屋买卖合同撤销案例文档格式.docx

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2、梁某已按约支付了加快办证费用，且现加快办证时机尚未发生，梁某不存在迟延履行的违约行为。

【律师代理意见】

律师的主要代理意见包含以下几点：

1、《房屋买

卖合同》合法有效，双方应恪守履行；

2、加快办理涉讼房屋房产证的合同义务归梁某及中介方；

3、梁某未履行加快办证义务导致曲某合同目的无法实现，属根本违约；

4、涉讼房产至今未进行房地产初始登记（大确权），二手房交易客观上无法继续进行，《房屋买卖合同》应予以解除。

【法院判决】

一审：

解除双方的房屋买卖合同，梁某将物业交回曲某。

二审：

维持原判。

【律师点评】

1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，合同并非必然无效。

2、诉讼过程中，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，法官可依法行使释明权。

3、在开发商尚未大确权的情况下进行的二手房交易，因该交易客观上无法继续进行，二手房交易的任何一方均有权向法院请求解除该二手房买卖合同。

篇二：

房屋买卖合同解除权纠纷案例

合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同

作者：

北京市正海律师事务所涛

【案情介绍】

20XX年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合

同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室

房屋一套。

房屋总价款人民币108万元。

同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：

姜卓以商业

贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于

房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万

元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。

贷款

期限不晚于20XX年5月31日，即姜卓支应于20XX年5月31日

前，支付全部购房款。

张升在20XX年5月31日前将房屋交付姜

卓。

协议签订后，姜卓依约于20XX年4月22日向张升支付了购

房定金2万元；

于20XX年5月11日向张升支付了购房首付款

32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。

此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理

商业贷款。

姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措

资金改由现金形式支付，并于20XX年6月25日电话通知张升，

张升表示同意。

20XX年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。

但

张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。

20XX

年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以

姜卓延期付款为由再次提出解除合同。

鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正

海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件

提交

【仲裁庭意见】

仲裁庭经过审理，认为：

1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于20XX

年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。

但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。

2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第

九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。

【裁决结果】

1、双方应当继续履行房屋买卖合同。

姜卓于仲裁裁决书送

达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，

姜卓应立即办理提存公证。

张升配合姜卓办理房屋过户登记手

续。

2、姜卓向张升支付违约金4800元。

3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。

【法律分析】

一、《合同法》对于合同解除的规定

本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否

成就。

在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：

所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方

的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系

归于消灭的行为。

《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：

（一）约定解除，它包括两种情况：

1、合同约定了合同解除条款。

如合同约定，违约方以支付

一定数额的违约金作为合同解除的条件。

2、在合同签订后，经双方协商解除合同。

（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情

况：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的

行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实

现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

二、张升行使法定解除权的条件与程序

就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合

同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；

故张升只能依据

《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方

解除权。

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：

1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；

2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；

3、经另一方催告；

4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。

当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段

合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主

要债务。

在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合

同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。

本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向

姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符

合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除

权的条件，故张升不享有合同解除权。

三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。

姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及

时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜

诉权。

依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同

法》若干问题的解释

（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方

当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：

（一）双方约定解除合同的异议期限。

如果一方当事人

在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

（二）当事人没有约定异议期间。

在解除合同或者债务

抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维

护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。

篇三：

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，20XX年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。

通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：

（一）售房广告引发的纠纷

众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：

（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；

（2）对商品房美观性的陈述；

（3）对商品房使用功能的陈述；

（4）对商品房环境性的陈述；

（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。

而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；

开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。

该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。

经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面

积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。

同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。

一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。

最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。

但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。

案例三，贻成尚北新风系统案例。

案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。

土地变性后，使用年限未变。

法律分析：

适用法律：

实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：

一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；

二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。

在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。

但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定，补充条款是开发商自行