最新整理销售定价定价方案合肥项目房地产价格策略doc.docx
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最新整理销售定价定价方案合肥项目房地产价格策略doc
定价思路（市场层面）
本物业价格确定的方法主要是市场比较法。
项目所在区域是新站区房地产开发热点区域，在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤确定项目的可实现均价。
一、分析项目特点，确定价格制定原则
二、根据可比案例选择标准，选择可比案例
三、确定价格影响因素
四、通过影响因素分析可比案例
五、通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格
六、分析比准价格，确定项目可实现的市场均价
第一部分：
项目定价原则
一、项目特点分析
项目处于xxxx新站开发区，临泉路张洼路口。
由于临泉路拓宽等市政利好消息，区域内楼盘价格具有明显的上升趋势。
本项目由一栋多层，四栋小高层和一栋高层构成，分三期开发。
一期开发一栋多层和一栋小高层，二期开发两栋小高层，三期为一栋高层。
一二期开发的时间节点紧密，三期开发时间节点尚未确定。
一期产品较二三期产品劣势明显。
二、定价原则
1、依据开发的顺序和时间节点将一二期作为一个价格阶段。
三期为第二价格阶段。
2、依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。
实现最终开发利润。
第二部分：
项目可实现均价
1、考虑本项目所在区域是xxxx新站综合试验开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。
因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：
首先选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。
2、调查案例选取
选取原则：
同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新站区具有代表性的楼盘，销售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格；根据以上原则我们选取新站区的6个楼盘作为调查分析案例。
3、住宅物业价格影响因素：
因素一：
地理位置比较因素，①、环境，②、交通，③、配套；
因素二：
楼盘基本素质①、规模，②、平面设计，③、设备，④、装修程度，⑤、是否送电器，⑥外观，⑦、景观，⑧、车位，⑨承建商，⑩、发展商；
因素三：
物业管理，①、品牌，②、收费；
因素四：
工程形象；
因素五：
营销手段。
楼盘比较表
内容
分项
惠园
兴业·瑞景苑
银都苑
地理位置
环境
站西路与临泉路交叉口，周边生活技能较为完善，交通便利，休闲场所有人民公园、胜利广场等一应俱全，但小区背后的红星厂是否有环境污染，有待考证。
白龙路、周边环境较差，生活配套较不晚上，且周边污染指数较高
张洼路与临泉路交叉口，周边生活配套尚不完善，张洼路摊点小贩、修理厂较多，造成路况混杂，且对面加油站危险性较大
交通
1、10、12、144路均可直达，案场与汽车站、火车站近在咫尺
白龙路不通车，需走至张洼路或战前路坐121、145
121、145、25路均可直达，新亚汽车站、火车站、xxxx汽车站
配套
外围：
生活配套齐全但学区局限（红星厂小学、铁中、十一中）。
内部：
幼儿园、会所、地下车位60个，地上车位未定
外围：
配套不齐全；内部：
自行车棚，少数停车位
外围：
生活配套尚不健全；内部：
小区点缀
楼盘本体
素质
规模
占地：
5.8万m2、近60亩，建面7万m2；4幢多层，沿临泉路、站西路，L型铺面
占地20亩，建面23980m2，7幢多层，沿白龙路两层商铺
占地1万多m2，17亩，建面3万多m2，6幢多层，沿临泉路2层商铺；
平面设计
2/2/3/120m2传统户型（主），1/2/3/110m2（次），一梯三户（两室），一梯二户（三室）
1/2/2，91.26－84－77.5m2，复式120m2
1/2/2（主户型89m2），1/2/3、书房面积小，进深大，2/2/3、104m2、120m2
设备
电视、xxx、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套
电视、xxx、宽带接口
电视、xxx、接口
装修
小高层电梯厅简装、室内毛坯
毛坯
毛坯
是否
送电器
外观
两段式（红褐、淡黄），面砖
三段式（褐、黄、白），涂料
两段式（橘红、黄），涂料
景观
10000m2绿地苏园江南风情，小桥流水
绿化38％，休闲廊桥
绿化30％，小品装饰
车位
地上60多，地下未定。
（未开售，地下售约10万元）
10多个车位
地上车位数量未定
承建商
瑶海建安
市三建
市三建
发展商
xxxx惠康房地产有限公司（口碑较好）
xxxx瑞兴房地产开发有限公司（品牌）
xxxx市房地产开发公司，xxxx安瑞房地产开发公司
物管
品牌
xxxx亿和物业
建欣物业
圆梦石油物业
收费
多层0.6元/m2，小高层1元/m2。
0.4元/m2
未定，预测（1元/m2）
工程形象
潜在风险
多层封顶，6＃7＃小高层封顶，8＃未动工
2＃7＃建二层，其他打基础
部分封顶，三期未确定动工时间
营销
市场时机
时机成熟全部售磬
9.28日开盘
一期售磬，二期蓄水、开盘未定
价格
2470－2800元/m2均价：
2500－2600
均价2300－2400元/m2
一期均价2350元/m2，二期暂定均价2480元/m2左右
楼盘比较表
内容
分项
森海豪庭
江晨园
香江世纪名城
地理位置
环境
位于临泉路东段东楼当涂路；
周边待建、在建楼盘多，临泉东路尚未开通，周边无污染源
临泉路与当涂路交叉口，小区靠近当涂路，临泉路待建，路面灰尘污染严重。
临泉路合家福广场东侧。
（xxxx大市场东约300米）
交通
火车站、汽车站较近，通xxxx外不方便
同森海豪庭
火车站、汽车站较近，公交xxxx8xxxx
配套
外围、生活配套尚不齐全，内部：
会所、幼儿园；车位：
400各（包括地上和地下）商业步行街。
外围：
同森海豪庭。
内部：
幼儿园车位。
外围：
合家福超市、临泉路菜场；
内部：
会所、幼儿园、车位、儿童乐园、高尔夫球场。
楼盘本体素质
规模
占地：
70亩
建面：
10万平方
20栋小高层（含14幢多层）
占地：
建面：
85万平方
一期一栋小高层，11栋多层，二期3栋高层。
占地：
3万多平方
总建面28万m22幢高层，6幢小高层，5幢。
一期10万m2多层
平面设计
三室二厅二卫（128－139m2）
89－138m2
主力型3/2/2（125－150m2）
设备
可视对讲、家庭保安报警系统、宽带、xxx、CATV接口
宽带xxx、CATV、接口
水电暖，有线、xxx、宽带接口
装修
毛坯，根据客户要求可作精装房。
毛坯
毛坯，户型可以自由任意分割。
是否送电器
无
无
无（开盘抽奖：
彩电、冰箱、电脑）
外观
三段式（灰、橘红、白），面砖涂料
三段式面砖涂料
面砖、涂料
景观
休闲长廊，幽围棋院、翠圆鸣虫、绿谷春前
绿化40％小品点缀
高尔夫练习场、喷泉、广场、古木栈道、凉亭
车位
400多位，地下约260个。
数量未定，（地上、地下）
未定
承建商
瑶海建安
瑶海建安
瑶海建安
发展商
xxxx众合
xxxx华润
建隆房产
物管
品牌
内部管理
未定
香江物业
收费
1元左右
一期0.5元/m2（优惠）
多层0.4元/m2
工程形象
潜在风险
一期封顶、二期工程过半、工程形象良好、三期未动工
一期封顶，二期未定
20xx年5月交房，施工形象较好。
营销
市场时机
策划包装较好，但市场定位欠佳。
一期售磬
售楼部包装精致，开发商的前期项目比较成功，市场反映强烈。
9月19号开盘，开盘活动具影响力。
价格
均价：
一期2300－2400元/m2，二期2600－2700元/m2
均价2600元/m2
一期9.19日开盘，价格预定均价2800－2950元/m2
楼盘比较表
楼盘名称
权重
金桥湾
惠园
兴业.瑞景苑
银都苑
森海
豪庭
江晨苑
香江
地理位置
环境
生活氛围
5
100
103
96
100
105
105
110
人文环境
5
100
103
95
100
105
105
106
自然环境（污染、噪音）
6
100
96
95
100
103
103
105
治安状况
4
100
103
98
100
105
103
106
区域印象
2
100
108
96
100
105
105
110
升值潜力
1
100
96
97
98
95
95
96
交通
车行
3
100
106
98
100
106
106
108
公共交通
4
100
106
100
100
103
103
104
配套
学校、幼儿园
5
100
102
100
100
105
105
105
菜市场商场
3
100
110
98
100
103
103
108
医院、银行
2
100
110
96
100
103
103
105
楼盘本体素质
规模（显示配套、空间、发展商实力升值潜力及社会影响力）
5
100
105
90
92
103
103
108
平面设计（实用、面积、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户）
13
100
110
98
92
105
103
98
设备（智能、消防、安保等）
3
100
100
90
90
106
95
96
装修（地面、厨卫、门窗）
5
100
96
92
90
102
98
102
是否送电器
2
100
100
100
100
100
100
100
外观（外立面、大堂、会所）
3
100
96
90
88
96
96
106
景观
4
100
96
92
90
105
95
110
车位
2
100
102
95
95
105
98
98
承建商
2
100
100
100
100
100
100
100
发展商
1
100
105
101
95
103
104
108
物管
品牌
3
100
100
100
100
100
100
100
收费
2
100
100
100
100
100
100
100
工程形象
潜在风险
5
100
110
103
103
105
105
106
营销
市场时机
10
100
105
95
95
105
98
110
合计
100
2500
2568
2415
2428
2573
2531
2605
影响因素折扣合计
100
100
102.7
96.6
97.1
103
101
104
楼盘比较分析表
楼盘名称项目
权重
金桥湾
惠园
兴业.瑞景苑
银都苑
森海
豪庭
江晨苑
香江
地理位置
环境
生活氛围
5
5
5.15
4.8
5
5.25
5.25
5.5
人文环境
5
5
5.15
4.75
5
5.25
5.25
5.3
自然环境（污染、噪音）
6
6
5.76
5.7
6
6.18
6.18
6.3
治安状况
4
升级会员 