最新整理销售定价定价方案合肥项目房地产价格策略doc.docx

1、最新整理销售定价定价方案合肥项目房地产价格策略doc定价思路（市场层面）本物业价格确定的方法主要是市场比较法。项目所在区域是新站区房地产开发热点区域，在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤确定项目的可实现均价。一、 分析项目特点，确定价格制定原则二、 根据可比案例选择标准，选择可比案例三、 确定价格影响因素四、 通过影响因素分析可比案例五、 通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格六、 分析比准价格，确定项目可实现的市场均价第一部分：项目定价原则一、 项目特点分析项目处于xxxx新站开发区，临泉路张洼路口。由于临泉路拓宽等

2、市政利好消息，区域内楼盘价格具有明显的上升趋势。本项目由一栋多层，四栋小高层和一栋高层构成，分三期开发。一期开发一栋多层和一栋小高层，二期开发两栋小高层，三期为一栋高层。一二期开发的时间节点紧密，三期开发时间节点尚未确定。一期产品较二三期产品劣势明显。二、定价原则1、 依据开发的顺序和时间节点将一二期作为一个价格阶段。三期为第二价格阶段。2、 依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。第二部分：项目可实现均价1、考虑本项目所在区域是xxxx新站综合试验开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响

3、因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。 2、调查案例选取选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新站区具有代表性的楼盘，销售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格；根据以上原则我们选取新站区的6个楼盘作为调查分析案例。3、住宅物业价格影响因素：因素一：地理位置比较因素，、环境，、交通，、配套；因素二：楼盘基本素质、规模，、平面设计，、设备，、装修程度，、是否送电器，外观，、景观，、车位，承建商，、发展商； 因素三：物业管理，、品牌，、收费；因素四：工程形象；因素五：营销手段。楼盘比较表内容分项惠园兴业瑞景苑银都苑地理位置环境站西路与临泉路交叉口，周边生活技

4、能较为完善，交通便利，休闲场所有人民公园、胜利广场等一应俱全，但小区背后的红星厂是否有环境污染，有待考证。白龙路、周边环境较差，生活配套较不晚上，且周边污染指数较高张洼路与临泉路交叉口，周边生活配套尚不完善，张洼路摊点小贩、修理厂较多，造成路况混杂，且对面加油站危险性较大交通1、10、12、144路均可直达，案场与汽车站、火车站近在咫尺白龙路不通车，需走至张洼路或战前路坐121、145121、145、25路均可直达，新亚汽车站、火车站、xxxx汽车站配套外围：生活配套齐全但学区局限（红星厂小学、铁中、十一中）。内部：幼儿园、会所、地下车位60个，地上车位未定外围：配套不齐全；内部：自行车棚，少

5、数停车位外围：生活配套尚不健全；内部：小区点缀楼盘本体素质规模占地：5.8万m2、近60亩，建面7万m2；4幢多层，沿临泉路、站西路，L型铺面占地20亩，建面23980m2，7幢多层，沿白龙路两层商铺占地1万多m2，17亩，建面3万多m2，6幢多层，沿临泉路2层商铺；平面设计2/2/3/120m2传统户型（主），1/2/3/110m2（次），一梯三户（两室），一梯二户（三室）1/2/2，91.268477.5m2，复式120m21/2/2（主户型89m2），1/2/3、书房面积小，进深大， 2/2/3、104m2、120m2设备电视、xxx 、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套

6、电视、xxx 、宽带接口电视、xxx 、接口装修小高层电梯厅简装、室内毛坯毛坯毛坯是否送电器外观两段式（红褐、淡黄），面砖三段式（褐、黄、白），涂料两段式（橘红、黄），涂料景观10000m2绿地苏园江南风情，小桥流水绿化38，休闲廊桥绿化30，小品装饰车位地上60多，地下未定。（未开售，地下售约10万元）10多个车位地上车位数量未定承建商瑶海建安市三建市三建发展商xxxx惠康房地产有限公司（口碑较好）xxxx瑞兴房地产开发有限公司（品牌）xxxx市房地产开发公司，xxxx安瑞房地产开发公司物管品牌xxxx亿和物业建欣物业圆梦石油物业收费多层0.6元/m2，小高层1元/m2。0.4元/m2未定，

7、预测（1元/m2）工程形象潜在风险多层封顶，67小高层封顶，8未动工27建二层，其他打基础部分封顶，三期未确定动工时间营销市场时机时机成熟全部售磬9.28日开盘一期售磬，二期蓄水、开盘未定价格24702800元/m2 均价：25002600均价23002400元/m2一期均价2350元/m2，二期暂定均价2480元/m2左右楼盘比较表内容分项森海豪庭江晨园香江世纪名城地理位置环境位于临泉路东段东楼当涂路；周边待建、在建楼盘多，临泉东路尚未开通，周边无污染源临泉路与当涂路交叉口，小区靠近当涂路，临泉路待建，路面灰尘污染严重。临泉路合家福广场东侧。（xxxx大市场东约300米）交通 火车站、汽车站

8、较近，通xxxx外不方便同森海豪庭火车站、汽车站较近，公交xxxx8xxxx配套外围、生活配套尚不齐全，内部：会所、幼儿园；车位：400各（包括地上和地下）商业步行街。外围：同森海豪庭。内部：幼儿园车位。外围：合家福超市、临泉路菜场；内部：会所、幼儿园、车位、儿童乐园、高尔夫球场。楼盘本体素质规模占地：70亩建面：10万平方20栋小高层（含14幢多层）占地： 建面：85万平方一期一栋小高层，11栋多层，二期3栋高层。占地：3万多平方总建面28万m2 2幢高层，6幢小高层，5幢。一期10万m2多层平面设计三室二厅二卫（128139 m2）89138 m2主力型3/2/2（125150 m2）设备

9、可视对讲、家庭保安报警系统、宽带、xxx 、CATV接口宽带xxx 、CATV、接口水电暖，有线、xxx 、宽带接口装修毛坯，根据客户要求可作精装房。毛坯毛坯，户型可以自由任意分割。是否送电器无无无（开盘抽奖：彩电、冰箱、电脑）外观三段式（灰、橘红、白），面砖涂料三段式面砖涂料面砖、涂料景观休闲长廊，幽围棋院、翠圆鸣虫、绿谷春前绿化40小品点缀高尔夫练习场、喷泉、广场、古木栈道、凉亭车位400多位，地下约260个。数量未定，（地上、地下）未定承建商瑶海建安瑶海建安瑶海建安发展商xxxx众合xxxx华润建隆房产物管品牌内部管理未定香江物业收费1元左右一期0.5元/m2（优惠）多层0.4元/m2工

10、程形象潜在风险一期封顶、二期工程过半、工程形象良好、三期未动工一期封顶，二期未定20xx年5月交房，施工形象较好。营销市场时机策划包装较好，但市场定位欠佳。一期售磬售楼部包装精致，开发商的前期项目比较成功，市场反映强烈。9月19号开盘，开盘活动具影响力。价格均价：一期23002400元/m2，二期26002700元/m2均价2600元/m2 一期9.19日开盘，价格预定均价28002950元/m2楼盘比较表 楼盘名称 权重金桥湾惠园兴业.瑞景苑银都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置环境生活氛围510010396100105105110人文环境510010395100105105106自然环境（污染、

11、噪音）61009695100103103105治安状况410010398100105103106区域印象210010896100105105110升值潜力1100969798959596交通车行310010698100106106108公共交通4100106100100103103104配套学校、幼儿园5100102100100105105105菜市场商场310011098100103103108医院、银行210011096100103103105楼盘本体素质规模（显示配套、空间、发展商实力升值潜力及社会影响力）51001059092103103108平面设计（实用、面积、有新意、朝向、通风、

12、采光、每梯几户）13100110989210510398设备（智能、消防、安保等）310010090901069596装修（地面、厨卫、门窗）510096929010298102是否送电器2100100100100100100100外观（外立面、大堂、会所）31009690889696106景观410096929010595110车位210010295951059898承建商2100100100100100100100发展商110010510195103104108物管品牌3100100100100100100100收费2100100100100100100100工程形象潜在风险5100110103103105105106营销市场时机10100105959510598110合计1002500256824152428257325312605影响因素折扣合计100100102.796.697.1103101104楼盘比较分析表 楼盘名称 项目权重金桥湾惠园兴业.瑞景苑银都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置环境生活氛围555.154.855.255.255.5人文环境555.154.7555.255.255.3自然环境（污染、噪音）665.765.766.186.186.3治安状况4