物业管理总费用构成明细_精品文档Word文档下载推荐.doc

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物业管理服务酬金

162071

10

营业税金

172193

合计

3128591

4、测算过程

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；

4、1本项费用明细构成

单位：

费用细项

管理服务人员的工资

278450

管理服务人员的社会保险

111380

管理服务人员福利费、职员教育经费

43160

432990

4、2费用细项测算

（1）管理服务人员的工资

管理人员共计15人。

年工资总额为278450元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为85200元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193250元。

人均平均工资18563元/年

（2）管理服务人员的社会保险

昆明社会保险投保比率40%计算

278450×

40%=111380元

（3）管理服务人员福利费、职员教育经费

费用项目

说明

计算过程

年费用

福利费

按工资总额14%计提

278450×

14%

38983

职工教育经费

按工资总额1.5%计提

1.5%

4177

小计

按工资总额15.5%计提

15.5%

5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用

5、1本项费用明细构成

单位：

技工工资、福利、社会保险费用

179136

设备设施维护费

305700

2.1

房屋本体维护费

13100

2.2

电梯系统维护费

259900

2.3

供配电系统维护费

12500

2.4

供水排水系统维护费

4000

2.5

消防系统维护费

8700

2.6

智能化系统维护费

5000

2.7

其他公共设施维护费

2500

维修工具更新费

600

技工服装费

2400

5、2费用细项测算

（1）技工工资、福利、社会保险费用

单位：

工资

配置8人，人均月工资1200元

1200×

7×

12

115200

115200×

16128

115200×

1728

社会保险

按工资总额40%计算

40%

46080

按工资总额155.5%计算

155.5%

（2）设备设施维护费

①房屋本体维护费：

13100元/年

②1#～46#电梯系统维护费（外包）：

259900元/年

③供配电系统维护费：

12500元/年

④供水排水系统维护费：

4000元/年

⑤消防系统维护费：

8700元/年

⑥智能化系统维护费：

5000元/年；

⑦其他公共设施维护费：

2500元/年；

（3）维修工具更新费：

600元/年；

（4）技工服装费：

300元/人.年×

8人=2400元

6、清洁卫生费用

6、1本项费用明细构成

保洁人员工资、福利、社会保险费用

203604

保洁人员服装费

5700

保洁材料费

11400

化粪池清理费

10000

环境消杀费

13800

外墙清洗费

垃圾清运费

146000

6、2费用细项测算

（1）保洁人员工资、福利、社会保险费用

配置27人，人均月工资600元

600×

27×

194400

194400×

27216

194400×

2916

按40%计提

77760

302292

（2）服装费：

300元/人.年×

27人=8100元；

（3）保洁材料费：

50元/人.月×

27人×

12月=16200元（按保洁员人头估算）；

（4）化粪池清理费：

10000元/年；

（5）环境消杀费：

17800元

（6）垃圾清运费：

130000元

7、绿化养护费用

7、1本项费用明细构成

绿化人员工资、福利、社会保险费用

见细项测算2

74640

绿化人员服装费

300元/人.年×

5人

1500

租用植物及花卉费（重大节假日）

1500元/年

绿化养护费

估算

3000

工具更换费

500

7、2绿化人员工资、福利、社会保险费用

单位：

配置5人，人均月工资800元

800×

5×

48000

48000×

6720

720

19200

8、秩序维护费用

8、1本项费用明细构成

安管人员工资、福利、社会保险费用

见细项测算

658530

安管人员服装费

45人

13500

8、2安管人员工资、福利、社会保险费用；

配置52人，人均月工资900元

900×

52×

561600

561600×

78624

职工

教育经费

561600×

8424

486000×

224640

873288

9、办公费用

753600元/年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费）

10、固定资产折旧

估算为50000元/年；

管理处筹备费用预计25万分五年折旧

11、经开发商/业主同意的其他费用

42669元/年

社区交流活动费：

5000元/年；

不可遇见费：

37669元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）

12、物业管理服务酬金

162071元/年

应收服务费3114373元/年，

小高层应收服务费1808395元/年

花园洋房应收服务费211488元/年

别墅应收服务费930657元/年

商铺应收服务费121536元/年

《根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法》第八款第八条规定即设定收缴率97%计算

（1808395+211488）元/年×

97%×

3%=58778元/年

（1930657+121536）元/年×

10%=102062元/年

58778+102062=160840元/年

注：

（四）至（十二）成本项目费用合计为2956398元/年；

13、营业税金

营业税金为:

172193元/年/,（按法定税金提取-总收入乘5.7﹪）；

四、管理费单价

由前节测算得知，本项目物业服务年总支出费用为3128591元，年总收入达到3128591元时，方能实现盈亏平衡。

1、住宅物业管理服务费单价定价分析

由于业主群体目标分析，项目定位较高，其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。

经过粗略测算。

综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在1.2元/㎡.月、洋房物业管理服务费单价定在1.0元/㎡.月,别墅物业管理服务费单价定在1.8元/㎡较为适宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市场。

2、临街商业物业管理服务费单价

由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有所区别，物业管理服务费单价为2.0元/㎡.月，

若收支平衡则：

总收入=总支出

总收入=物业管理服务费收入×

97﹪收缴

总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费

因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。

根据我司以往对28618平方米面积估算停车场年利润为115000元（固定停车收费110000元/年，临时停车费5000元/年）。

我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。

经推导，小高层住宅物业服务费单价（Y）；

、洋房住宅物业服务费单价（h）；

别墅物业服务收费单价（Z）；

商业物业服务费单价（X）组合关系如下：

第一种；

若y=1.3元/㎡.月，，z=2元/㎡.月,

x=2.5元/㎡.月；

h=1.0元/㎡.月

物业服务费3313887元/年（收缴率97﹪）

第二种；

若y=1.2元/㎡.月，z=1.8元/㎡.月,

x=2元/㎡.月；

h=1.0元/㎡.月

物业服务费3017417元/年（收缴率97﹪）

第三种；

若y=1.1元/㎡.月，z=1.5元/㎡.月,

x=1.8元/㎡.月。

物业服务费2688472元/年（收缴率97﹪）

注:

小高层及花园洋房住宅建筑面积:

143207平方米；

商业面积:

5064平方米；

别墅面积43086平方米。

盈亏情况:

（总收入-总支出）

300296元/年=（3313887+115000）-3128591

3826元/年=（3017417+115000）-3128591

—325119元/年=（2688472+115000）-3128591

根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验，建议采用第二种测算依据，小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，商业物业服务费单价为2.0元/㎡.月，至于具体单价可由甲