物业管理总费用构成明细_精品文档Word文档下载推荐.doc

1、物业管理服务酬金16207110营业税金172193合计31285914、测算过程（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；4、1本项费用明细构成 单位：费 用 细 项管理服务人员的工资278450管理服务人员的社会保险111380管理服务人员福利费、职员教育经费431604329904、2费用细项测算（1）管理服务人员的工资管理人员共计15人。年工资总额为278450元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为85200元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193250元。人均平均工资18563元/年（2）管理服务人员的社会保险昆明社会保险投保比率40%计算 278

2、450 40%= 111380元（3）管理服务人员福利费、职员教育经费费用项目说明计算过程年费用福利费按工资总额14%计提27845014%38983职工教育经费按工资总额1.5%计提1.5%4177小计按工资总额15.5%计提15.5%5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用5、1本项费用明细构成 单位：技工工资、福利、社会保险费用179136设备设施维护费3057002.1房屋本体维护费131002.2电梯系统维护费2599002.3供配电系统维护费125002.4供水排水系统维护费40002.5消防系统维护费87002.6智能化系统维护费50002.7其他公共设施维护费2500维

3、修工具更新费600技工服装费24005、2费用细项测算（1）技工工资、福利、社会保险费用单位：工资配置 8人，人均月工资 1200元1200712115200 115200 161281152001728社会保险按工资总额40%计算40%46080按工资总额155.5%计算155.5%（2）设备设施维护费房屋本体维护费：13100元/年 1#46#电梯系统维护费（外包）：259900元/年 供配电系统维护费：12500元/年 供水排水系统维护费：4000元/年 消防系统维护费：8700元/年智能化系统维护费：5000元/年；其他公共设施维护费：2500元/年；（3）维修工具更新费： 600元/

4、年；（4）技工服装费： 300元/人.年 8 人=2400元6、清洁卫生费用6、1本项费用明细构成保洁人员工资、福利、社会保险费用203604保洁人员服装费5700 保洁材料费11400化粪池清理费10000环境消杀费13800外墙清洗费垃圾清运费1460006、2费用细项测算（1）保洁人员工资、福利、社会保险费用配置27人，人均月工资600元60027194400 19440027216 1944002916按40%计提77760302292（2）服装费： 300元/人.年27人= 8100元；（3）保洁材料费： 50 元/人.月27人12月= 16200元（按保洁员人头估算）；（4）化粪池

5、清理费：10000元/年；（5）环境消杀费：17800元 （6）垃圾清运费 ： 130000 元7、绿化养护费用7、1本项费用明细构成绿化人员工资、福利、社会保险费用见细项测算274640绿化人员服装费300元/人.年5人1500租用植物及花卉费（重大节假日）1500元/年绿化养护费估算3000工具更换费5007、2绿化人员工资、福利、社会保险费用 单位：配置5人，人均月工资800元 800548000480006720720 192008、秩序维护费用8、1本项费用明细构成安管人员工资、福利、社会保险费用见细项测算658530安管人员服装费 45人135008、2安管人员工资、福利、社会保险

6、费用；配置 52人，人均月工资 900 元90052561600 56160078624职工教育经费56160084244860002246408732889、 办公费用753600元/年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费）10、固定资产折旧估算为 50000元/年；管理处筹备费用预计25万分五年折旧11、经开发商/业主同意的其他费用42669元/年 社区交流活动费： 5000元/年；不可遇见费： 37669元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）12、物业管理服务酬金162071元/年 应收服务费3114373元/年，小高层应收服务费1808395元/年花园洋房应收服务

7、费211488元/年别墅应收服务费930657元/年商铺应收服务费121536元/年根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法第八款第八条规定即设定收缴率97%计算（1808395+211488）元/年97%3%=58778元/年（1930657+121536）元/年10%=102062元/年58778+102062=160840元/年注：（四）至（十二）成本项目费用合计为2956398元/年；13、营业税金营业税金为 :172193元/年/,（按法定税金提取-总收入乘5.7）；四、 管理费单价由前节测算得知，本项目物业服务年总支出费用为3128591元，年总收入达到3128591元时，方能实现盈

8、亏平衡。1、住宅物业管理服务费单价定价分析由于业主群体目标分析，项目定位较高，其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。经过粗略测算。综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在 1.2 元/.月、洋房物业管理服务费单价定在 1.0 元/.月,别墅物业管理服务费单价定在1.8元/较为适宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市场。2、临街商业物业管理服务费单价由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有所区别，物业管理服务费单价为 2.0元/.月，若收支平衡则：总收入=总支出总收入=物业管理服务费收入97收缴总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费因标书中未说明停车场车位数

9、，未能测算停车场的收益。根据我司以往对28618平方米面积估算停车场年利润为115000元（固定停车收费110000元/年，临时停车费5000元/年）。我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。经推导，小高层住宅物业服务费单价（Y）；、洋房住宅物业服务费单价（h）；别墅物业服务收费单价（Z）；商业物业服务费单价（X）组合关系如下：第一种；若y= 1.3元/.月，z=2元/.月,x=2.5元/.月；h=1.0元/.月物业服务费3313887元/年（收缴率97）第二种；若y= 1.2元/.月，z=1.8元/.月,x=2 元/.月； h=1.0元/.月 物业服务费3017417元/年（收缴率97）第

10、三种；若y= 1.1元/.月，z=1.5元/.月,x=1.8 元/.月。物业服务费2688472元/年（收缴率97）注:小高层及花园洋房住宅建筑面积:143207平方米；商业面积:5064平方米；别墅面积43086平方米。盈亏情况: （总收入-总支出）300296元/年= （3313887+115000）-31285913826元/年= （3017417+115000）-3128591325119元/年= （2688472+115000）-3128591根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验，建议采用第二种测算依据，小高层物业服务费单价为1.20元/.月，洋房物业服务费单价为1.00元/.月，别墅物业服务收费单价为1.80元/.月，商业物业服务费单价为2.0元/.月，至于具体单价可由甲