最新版蓝色港湾开店可研报告Word文档格式.docx

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4.百货店主流顾客的家庭情况

5.百货店主流顾客的职业构成

6.光顾百货店的顾客性别对比

（二）目标顾客的偏好分析

1.光顾百货店的交通方式选择

2.喜欢光顾百货店的原因

3.对百货店的满意表现在哪些方面

4.对百货店的不满意表现在哪些方面

5.顾客消费偏好分析（选做）

（三）针对目标顾客的研究，提出百货店在经营方面的改进建议（1-3条）

五、结论

一、引言

蓝色港湾有限公司以开发和运营蓝色港湾国际商区为主营业务，集蓝色港湾国际商区的商业推广、招商及运营管理为一体。

以为北京市民及国内外宾客提供集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游观光、文化交流等多元化服务为公司使命。

在取得优异市场表现的同时，公司更注重社会效应和公司员工价值的提升。

为了将国内外最流行的消费体验引入蓝色港湾国际商区，保证项目的持续高效运营，公司汇集了众多国内外商业精英人才，构筑了经验丰富、高度专业化的团队。

公司通过准确的市场定位、优秀的商业策划以及良好的经营管理，使得蓝色港湾国际商区拥有了持久的生命力，并在激烈的市场竞争中脱颖而出。

“Solar”英语意为“太阳的，阳光的”……

蓝色港湾给人以水，浪漫，优雅的遐想……

这就是SOLANA蓝色港湾，一个充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的购物公园，一个位于亚洲最大的城市公园——朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇。

在这里，流水相伴，如同置身于童话中的王国，处处充满惊喜。

在这里，时间变的漫长而优雅，精心准备的时尚，静待你随心挑选。

在这里，探讨饮食文化，品尝饕餮盛宴，美味在你唇齿间徘徊。

在这里，放纵激情，畅快娱乐，任你肆意狂欢。

在这里，听流水谱曲，品繁花清香，心灵在静谧中舒缓。

在这里，不同的生活梦想和谐相生，愉悦的体验在心底绽放。

蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心，引入风靡全球的“LifestyleShoppingCenter”商业，并将其与北京消费趋势相结合，倾心打造中国首家LifestyleShoppingPark。

这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标，更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。

SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。

拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。

SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANAMALL、活力城主题店、高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域。

涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。

SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共

享欢乐时光。

SOLANA蓝色港湾国际商区——享受新北京的地方。

二、商圈分析

（一）区域经济分析

1、GDP生产总值

朝阳区2003年至2009年GDP生产总值数据柱形图

2、人均GDP值图：

朝阳区2003年至2009年人均GDP数据柱形图

3、消费品零售额（朝阳区）

从近几年发展趋势来看，今年全区消费仍将保持较快增长。

2004年全区零售额的增长创下了24.7的高速率；

在“十五”规划的最后一年，全年实现零售额790.1亿元；

2006年全年实现零售额925.5亿元，比上年增长17.1%；

2007年零售额继续保持增长势头，全年零售额突破千亿元，达到了1064.3亿元；

今年以来更是加速增长，仅上半年就实现零售额620.4亿元，比2005年时的同期水平增长了72.4%。

2003年-2009年朝阳区社会消费品零售额

单位：

亿元

年份

朝阳区

同上年增长百分比

2003年

574.1

14.0

2004年

761.0

24.7

2005年

790.1

10.4

2006年

925.5

17.1

2007年

1064.3

15.0

2008年

1272.7

16.3

2009年

1277

0.33

4、消费品零售额（朝阳区与全北京市对比）

从全国、全市和城八区的零售额发展速度来看，朝阳区零售额保持了较高的发展速度。

从全国来看，上半年社会消费品零售总额51043亿元，同比增长21.4%。

扣除物价影响后，上半年社会消费品零售总额实际增速为13.5%，比2007年上半年全国社会消费品零售总额实际增速12.2%提高了1.3个百分点。

从北京市来看，今年以来，在汽车、燃油、食品等商品带动下，消费总量明显提升，增幅达近10年最高，全市消费品市场总体运行活跃。

上半年，全市累计实现社会消费品零售额2210.7亿元，比上年同期增长21.6%，扣除价格因素后，实际增长16.4%，同比提高1.3个百分点。

朝阳区的消费品市场在北京市占有举足轻重的地位，上半年全区实现社会消费品零售额620.4亿元，比上年同期增长21.2%，增速同比增加7.9个百分点。

上半年朝阳区零售额占到全市的28.1%，高出排名第二位的海淀区204.6亿元，高出排名第三位的丰台区369.9亿元，继续位居全市首位。

2001年－2007年北京市及朝阳区社会消费品零售额数据

5、恩格尔系数

恩格尔系数表：

03年

04年

05年

06年

07年

08年

09年

31.5%

32.4%

32.7%

31.9%

31.8%

32.9%

36.6%

（二）、交通与人口分析

1交通：

北京市朝阳区朝阳公园路6号（朝阳公园西门向西500米。

周边围绕着CBD、燕莎商圈和丽都商圈核心，三大使馆区环绕，外籍人士众多。

借助于优越的地理位置和发到的城市路网，该区域星级酒店星罗棋布，甲级写字楼鳞次栉比，高档社区数不胜数，是北京最为国际化的区域。

如图：

●共有16条公交车到达蓝色港湾

●地铁：

地铁10号线亮马桥站向东600米，至朝阳公园（好运街）向南300米即到，或乘坐公交985路至枣营北里站下，向北200米即到。

●驾车及出租：

1、东三环燕郊桥东2公里好运街路口向南300米。

2、东四环东风桥向西2公里，好运街路口向南300米。

3、大望路向北至朝阳公园南路向西，至朝阳公园西门向北500米。

●从首都机场前往蓝色港湾：

有机场高速至三桥，沿三环向南行至燕郊桥向东，沿亮马桥路行至朝阳公园路（好运街）向南，沿路行300米即到。

2、人口：

蓝色港湾所在商圈日均流动人口数量约为20万人次。

固定人口数量：

经过我们小组的实地调查，半个小时内到达的小区其中有：

东苑公寓、京达国际公寓、景园大厦、枣营北里、枣营南里小区等20个小区。

平均小区居住人口在2500人左右。

经计算常住人口约为5万人左右。

（三）日客流量测算、百货店日客流量测算、百货店日销售额、月销售额和年度销售的估算

●预计日客流量为3万人，其中有4千人在此消费，平均客单价为1000元。

●日销售额=4000*1000=400万元

●月销售额=400万*30天=1.8亿元

●年销售额=1.8亿*12月=21.6亿元

（四）百货店选址的优势及不足

●优势：

1、在竞争对手方面：

蓝色港湾的周边围绕着CBD、燕莎商圈和丽都商圈核心区，但相对来说距离不是很近，不位于商圈里，它独立的，竞争的对手很少。

2、在交通方面：

蓝色港湾它位于东三环和东四环的中心位置，紧临亮马桥，对于自驾车和出租车的顾客很方便。

而且又紧邻这首都机场，大大方便了外国游客到此购物。

3、周边环境方面：

蓝色港湾紧邻朝阳公园，周边没有大型的商场，它又是一个既有户外又有室内的购物环境，对于户外来所，紧邻朝阳公园的湖水，风景优美，购物环境，舒适、安静、休闲。

还有就是蓝色港湾周边围绕着很多居民小区和高档的公寓，固定人口相对较多，很居住着很多外籍人员。

●劣势：

1、在交通方面：

对于乘坐公共汽车和地铁出行的顾客来说有些不便，因为只有两条公交车直接到达蓝色港湾门口。

只紧邻一条地铁10号线，还不能直接到达，还需转乘公交。

2、在流动人口方面，蓝色港湾所在的位置，不是朝阳区的主要干道，车流量较少，人流也较少。

三、定位分析

（一）、品经营大类及楼层分布（图文）

由于蓝色港湾是多业态与优美环境相融合，区别于北京其他的百货店及购物中心，蓝色港湾在商品的类品分布上和楼层分类上不是很鲜明。

如果要按楼层分，蓝色港湾有四层，如上图分别是，从蓝色港湾的正门进去，沿着室外的通道走，就来到了地下一层如上图M的区域，M层主要有传奇影城、BHG精品超市、美瑞时尚家居馆和美食广场，然后就是1层主要有全明星滑冰俱乐部、亮马食街、每克拉美钻石是商场和活力城，2层主要是美瑞时尚服装馆，还有面积较小的S层。

从1、2层的平面来看它给顾客设计的逛街的主线很像一个8字形，若想用一个下午的时间逛遍整个SOLANA不是件容易的事情。

因为动线的设计是“8”字型，如果不是天生的逛街高手能难在这里不走重复路，所以在动线的设计规划上是对消费者的一个考验。

设计者当初这样的设计可能是考虑到了每条街都希望消费者都能光顾到，但是考虑到中国的消费者我们的传统模式就是“L”型或规则形状的等设计，很少有这样的动线设计。

所以如果在每条街道的路边或者街角都能有清晰的导示牌或者路标的话，消费者在逛的时候就不会在找路花很多时间了。

（二）、百货店经营品牌总数量及代表性优势品牌（图文）

蓝色港湾根据功能分为九个区域：

美瑞百货：

165个品牌

服装：

63个品牌

名表珠宝/饰品：

24个品牌

鞋/箱包/皮具：

儿童服装及用品：

健康/美容护理：

28个品牌

家居饰品/礼品：

19个品牌

藏酒雪茄：

3个品牌

运动休闲：

22个品牌

餐饮/美食：

39个品牌

酒吧：

10个品牌

银行/服务：

3个商家

BHD精品超市

传奇影城

全明星滑冰俱乐部15个区域

●代表性的优秀品牌

1、DimensioneDanza运动品牌

2009年9月18日，第一家DimensioneDanza欧洲顶级运动品牌，旗舰店正式进驻北京蓝色港湾，高端时尚运动风潮终于来到了中国。

2、国际米兰

在世界足坛名声显赫的国际米兰在SOLANA蓝色港湾设立了其在北京的首家专卖店，而国际米兰的专卖店原则上在一座城市只有一家。

3、菜百首饰

“菜百”首饰是黄金珠宝行业的奇迹。

2009年，它以年销售额突破45亿元的业绩当之无愧的成为中国黄金珠宝行业中的品牌旗舰。

至此，“菜百”首饰已经连续20年摘取北京市