房地产首期开盘营销计划Word格式.docx
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合计
比例
备注
79-80
20
74
18.32%
90-100
16
15
30
125
30.94%
110-125
135
33.42%
130
3.96%
复式
140-152
27
6.68%
180
23
5.69%
189-195
0.99%
36
404
100.00%
依照开发商提供的工程进度等相关资料，2008年南宁奥园的推售产品要紧是雅典组团，共404套，合计4.5万平方米，差不多情况如下：
各类户型比例如下：
户型栋号
3XD
3X
3D
3/D
3/
楼中楼
小计
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
25
8#
9#
10#
11#
12#
13#
49
76
64
90
70
二、营销策略
2.1项目的总体营销推广战略思路
依照本项目前期策划整体进展思路差不多能够概括为：
在推广前期充分做好各种预备活动，集中优势兵力，做到形象先行、舆论育导，积蓄力量，重点打响开盘的第一炮，然后以点带面、以面带片、点、线、面结合、推波助澜，扩大目标市场，形成项目优势，争取打一场短平快的漂亮的销售战役。
以全新的思维、全新的形象和全新的策略来最终树立起本项目作为品牌形象的目的，使之在社会效应和经济效益取得最大的回报。
在整体进展思路的指导下，能够从以下角度去理解细分策略：
⑴策略一：
兼收并蓄，资源整合
⑵策略二：
水银泻地，建立多维立体销售网络
⑶策略三：
捷足先登，运用阻挡营销策略拦截客源
⑷策略四：
好戏连台，活用事件营销策略引爆市场
⑸策略五：
抛砖引玉，铺设销售坦途
⑹策略六：
掷地有声，激发市场信心
2.2细分策略诠释
2.2.1兼收并蓄，资源U（unite）化
——有机整合各方资源，为我所用，降低销售风险与难度。
⑴整合开发资源
整合开发商的社会资源、开发组合资源以及土地资源，走上多元化可持续进展道路。
①开发组合资源
本项目由奥园集团与威宁公司共同开发，形成强强联手的格局，双方实力雄厚，在各自的房地产领域内有丰富的经验，既有奥园集团在国内众多成功的开发经验与品牌知名度，又有威宁在南宁市成熟的开发营销渠道资源，构成其它开发公司无可比拟的显著优势。
②开发商社会资源
除上述以雄厚势力为基础的优势外，投资组合双方拥有为数众多的职员支持，并凭借多年的开发经验，形成了一张巨大的社会关系网，这份“无形资产”也将成为一项重要的开发资源。
能为项目的开发、营销、宣传推广铺平道路。
（2）整合奥园品牌资源
2008年为本项目各项工作取得突破性进展的关键一年，销售任务比较艰巨，而且后续供应量特不大，因此，对南宁奥园核心价值的构建将对项目是否成功产生关键作用，而奥园品牌价值是本项目核心价值的重要组成部分，同时奥园品牌作为国内房地产知名的房地产品牌，具有极高的行业知名度，有效地整合各个奥园的品牌资源优势，提升本项目形象，为本项目的营销推广铺路，能够事半功倍！
（3）整合政府权威部门资源
本项目的核心开发理念是“运动、健康、人文、和谐”，运动概念是本项目的全然特征，而与运动有关的体育局等关联政府部门，往往对项目的进展起到促进作用，对项目个性鲜亮特征的树立有强大的推动作用，因此，如何通过体育局、市政府精神文明办公室等主管部门，举办一些与运动性相关题材的营销事件，将充分发挥政府资源的推动作用。
（4）整合主力媒体资源
在本项目的整个营销活动中，必须与新闻媒体保持良好的关系，希望新闻界对本项目进行持续报道。
整合区内、区外的报纸、网络、电视等媒体，实行媒体报道奖励打算，鼓舞新闻记者炒作本项目。
鼓舞各大新闻媒体介入本项目的规划讨论，采取必要的奖励措施，激励新闻界积极介入本项目的宣传。
主动地、有目的地将本项目的规划思路、开发理念传达给新闻界，借助新闻媒体的力量以新闻稿的形式对本项目进行炒作，引发全城热门话题。
2.2.2水银泻地，建立多维立体营销网络
——构建多维立体营销网络，促进项目销售。
（1）建立人际关系传播营销网络
在房地产营销推广水平日渐成熟的今天，如何合理利用好人际关系进行宣传推广是一门重要的学问。
①实行“泛销售”
泛销售方案差不多向贵司提供。
②设立奥园会
类似广州南国奥园的形式，成立“奥园会”，以会籍的形式合理经营客户资源，并与市内的折扣卡发放机构合作，为奥园会的会员提供一系列的消费优惠服务以及定期的资讯服务。
在本项目置业的业主一律自动成为VIP会员，从而在一定程度上提升本项目业主的身份成就感。
由奥园会负责举办日后的各类营销活动，并定期对其进行活动咨询、服务回访、置业信息传递、发送会刊、购房咨询……等服务，使置业俱乐部成为宽敞会员的置业平台。
（2）区内异地同步销售
本项目作为南宁市区域性的大型项目，定必在区域内具有强劲的市场号召力。
待本项目正式开盘后，为补充有效客源保持销售速度，能够充分利用周边县市的消费潜力，可定期在南宁周边经济基础良好的周边县市，例如玉林市、百色平果铝、河池市等地进行有深度、力度的巡回展销，可取得良好的销售效果，这在过往我司服务过的项目中差不多得到了验证。
（3）电子网络销售
创建本项目官方网站（中英文网站），并与奥园集团、遍布全国11个都市的合富公司网站、广西本地知名房地产专业网站如新桂网、房产街相关网站链接，通过网络的强大覆盖面，进行项目形象推介及招商，扩大项目阻碍力，促进项目销售，甚至在条件成熟的情况下进行网上销售。
2008年数字电视将在南宁进一步扩大，装机用户量将达几万户，因此也能够考虑利用该网络系统，设置专门的操作界面，进行项目宣传。
2.2.3捷足先登，运用阻挡营销策略拦截客源
⑴强化项目品牌形象
2007年11月南宁奥园的形象首次在威宁下属企业的户外广告牌资源上出街，重点是威宁携手奥园登陆南宁，小规模地宣传了南宁奥园，而且还仅仅停留在形象方面，特不是企业形象。
2008年上半年是本项目造势的关键时期，因此，建议充分利用户外资源，结合启动的各项营销事件及时期营销主题，更换户外形象，充分展示项目的主题、形象等，给予消费者实在的、崭新的信息。
⑵提早刊登广告
除了前面所讲的户外广告资源的应用外，还应结合到营销事件，适度地通过软文、硬广公布、电视主题等，吸引房地产专业记者的关注，从主动投放广告和专业记者新闻报道等角度，将奥园的品牌价值、项目的核心价值等多角度地提早宣传，深度地吸引消费者地关注。
2.2.4好戏连台，活用事件营销策略引爆市场
本项目2008年的销售货量比较大，而且后续消化量比较多，因此，要求应用营销事件来启动前期的全面营销，以高强度的营销在短期内树立项目品牌，吸引消费者的关注，保障雅典组团的销售能够紧密地进行，并按打算达到销售目标。
关于2008年本项目的营销事件的建议，我司差不多正式提供给开发商。
2.2.5抛砖引玉，铺设销售坦途
除宣传手段、现场环境等因素外，客户的购买动机往往会受现场销售气氛的感染而作出购买行为。
为保证本项目每一时期都能获得成功，可在每一期项目的重大开售中，采纳“内部认购、折扣诱导、集中开售”的爆炸式销售方式，在现场形成多人抢购的热烈销售气氛，刺激更多客户购买，并形成市场销售热点，便于炒作。
2.2.6掷地有声，激发市场信心
⑴引入知名物业治理机构
引入知名物业治理机构，负责本项目的物业治理服务，最大限度地使本项目达到保值、增值的目的，消除购房者对本项目的疑虑，催化市场反应，促使投资者“信心爆棚”。
为了配合本项目“奥园”品牌的需要，建议在条件许可的前提下，考虑引进奥园物业治理，增加项目品牌价值的丰满度。
⑵采纳项目现场素养制胜策略
在本项目的开发、销售过程中解放思想，大胆抛开南宁市历来仅凭图纸就可卖楼的思想桎梏，在各销售时期，完善项目现场工程硬件，如售楼部、园林、示范单位、示范组团、小区入口大门等，依靠现场实质性的项目综合素养打动客户，实现成交。
具体开盘条件等要求，我司差不多提供给开发商。
三、营销部署
依照开发商提供的工程进度相关信息，2008年能差不多达到销售条件的是雅典组团404套单位和北京组团北区部分单位，因此本项目2008年的整体营销部署如下：
3.1营销时期分布
依照开发商传达的工程进度相关信息，2008年要紧以雅典组团的销售为主，局部销售北京组团北区单位，然而基于两个组团存在销售周期的联系，本案营销时期在项目进展整体思路指导下，对两个组团的营销节点做如下划分：
2008.06
1号组团
2008.11
2007.05
2号组团
3号组团
404套
850套
3.2重要工作安排建议
我司考虑到工程实际条件、行业销售的规律、本项目的销售目标等标准，为取得良好的销售业绩，对首期开盘安排做出以下建议：
◆销售中心及示范环境区
销售中心及销售示范区是消费者直接考察本项目形象的组成部分，关系到消费者是否能成功转化为客户，因此，针对我司提供的销售中心选址意见，建议贵司能依照战略考虑尽早确定，并书面回复我司，以便开展售楼部的相关工作，包括模型、沙盘的制作等。
同时，销售中心工程复杂，因此，我司建议通过邀请招标的形式，邀请设计力量比较雄厚的装饰公司进行投标，实现博采种众长，力求将销售中心与项目的规模相匹配。
销售现场的示范环境与销售中心是一个整体，对销售的促进作用同样巨大，包括样板房、部分示范园林等，因此也需要高品质的规划建设。
销售中心和销售示范环境建议于2008年4月交付使用，为本项目提供更多的客户储备时刻，同时也能配合每年5·
1的黄金周的时刻，首次将项目的展示推向高潮。
◆示范单位交付时刻
依照销售中心选址的不同意见，样板房的建设方式也不同，然而不管哪种方式设置销售中心，样板房的同步
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