拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告.docx

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拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告

拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告

目录

第一章项目总论-1-

引言-1-

我国老年社区的现状与发展-1-

第二章项目概况-2-

一、企业简介-2-

二、公寓概况-2-

三、养老经营模式-3-

四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况-3-

五、拓爱养生养老公寓的利润来源-3-

六、拓爱养生养老公寓的融资计划-4-

七、项目背景、投资的必要性和意义-4-

八、老年公寓的需求不断增长-5-

九、中国老年公寓的特点-7-

十、市场分析-8-

十一、公寓选址及建设条件-13-

十二、公寓建设规模及建设内容-16-

十三、公寓配套设施-17-

十四、报告总概-18-

第一章项目总论

引言

    《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。

对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：

60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。

2010年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。

我国已成为人口老龄化国家。

我国老年社区的现状与发展

    我国自1999年以来已经进入老年型国家。

新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。

因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。

主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。

老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。

它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。

老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。

第二章项目概况

项目名称：

拓爱养生养老公寓

投资单位：

云南拓凯经贸有限公司

项目地点：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

一、企业简介

名称：

拓爱养生养老公寓

住所：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

法定代表人：

杨韬

2、公寓概况

（1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内。

项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡。

（2）周边环境：

自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养。

（3）交通：

以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达。

既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇的低保户老人，其地理位置得天独厚。

（4）公寓规模：

拥有养老社会福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000㎡、床位500张，人均面积12㎡、容积率0.7、绿化率75%。

各项构筑物的建设以及装修要求，均参照：

《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）标准、《方便残疾人使用的城市道路与建筑设计规范》；以及《昆明城市老年人设施专项规划》中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设。

三、养老经营模式

把“尽心服务老人”作为我公寓的工作重心，建立与资金保障制度相匹配的服务保障体系：

制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合的保障制度。

推动人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色的机构养老院。

积极参与到昆明市全体社会共同构建的：

以政府主导、社会参与、全民关怀的养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人的安置工作。

我院的养老经营模式为：

养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式。

  四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况：

 昆明市场现在60岁以上的老年人口37．8万人，占全市总人口的14．2％，昆明市托老的需求，市场很大。

目前昆明市较好的老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口的15%，跟国外要求达到的20%，不可而语。

养老床位缺口很大。

以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

5、拓爱养生养老公寓的利润来源主要有：

   自2013年12月份以来，我公寓 房租占30%，床位费占20%，护理费占30%，饮食占20%，老年公寓收一个老人一个月基本上有3000元的收入，老年公寓现有500个床位，一年的投资收益可达1800万，医疗收益方面视情况而定。

昆明市现在针对我公寓的优惠政策有：

政府相关部门一年补助我公寓350万，一次性建设补助我公寓300万。

还有每年到过节和过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。

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六、拓爱养生养老公寓的融资计划：

     自2013年12月份以来，我公寓共融资1300万，其中包括：

办理相关资质证书花费400万元，建设费用250万元，装修费用200万元，投入相关设施费用100万元，自有资金200万，其他等相关费用50万。

七、项目背景、投资的必要性和意义

1、项目背景

昆明，享“春城”之美誉，云南省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市。

昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，国家一级物流园区布局城市之一。

昆明市为山原地貌。

地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子。

属北亚热带低纬高原山地季风气候。

年平均气温16.5℃，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，气候宜人。

昆明市是灵秀而迷人的，它三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣。

滇池是云南省最大的高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽。

由于地处低纬高原而形成“四季如春”的气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开。

昆明市开放而时尚，浓缩了云南的区位优势，从两千多年前的“南方丝绸之路”到开放的昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。

“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要的会展城市之一。

在建设城市的同时为社会养老保障机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定。

昆明市在发展的同时而一样进入老年化， 昆明市场现在60岁以上的老年人口37．8万人，占全市总人口的14．2％，昆明市托老的需求，市场很大。

目前昆明市较好的老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口的15%，跟国外要求达到的20%，不可而语，养老床位缺口很大。

公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内。

以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达。

既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇的低保户老人，其地理位置得天独厚。

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2、项目实施的必要性和意义

项目建设是昆明市加快向较大规模城市发展的内在需要

200-2006年底，昆明市拥有城市人口267.13万人60岁以上的老年人口达18万，2007年拥有城市人口268。

9万老年人口达到24万，2009年拥有城市人口268。

78，老年人口达到27万。

2010年拥有城市人口268。

58，老年人口达到32万。

2011年现有60岁以上的老年人口达37．8万人，占全市总人口的14．2％，目前老年人口仍以每年不低于3％的速度增长。

通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在昆明市现有的37。

8万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。

因此，开发建设和经营养老服务社区是“拓爱”未来发展的重头戏，拓爱养生养老公寓有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹。

8、老年公寓需求的不断增长。

    1、中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。

据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。

目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。

又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。

其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

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2、观念的变化。

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。

而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。

目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。

有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。

可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。

特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。

目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。

目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。

可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

    4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。

当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完