住宅小区日常物业管理服务程序及流程图Word格式.docx
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填列：
大门、房门、信箱钥匙数量，IC卡数，水、电读数及表号等。
签署声明：
确认收到物业公司提交的文件包括：
物业管理服务手册、临时业主规约、装修管理规定、防火责任书……等，理解全部容，同意按各项条款执行。
住户登记表容：
业主常规资料、单位、联系及家庭成员等。
一、
收楼流程图
签署文件：
《入住指引》《防火责任书》
《临时业主规约》《装修管理规定》《代缴物业服务费、共用水电费委托书》
《收楼指引》《住户登记表》
同时缴交业主常住人口身份证及免冠小一寸近照一。
资格确认：
1、凭物业交接书、收楼通知书；
2、业主身份证（原件）；
3、若是代理人，应有业主委托书、身份证，受委托人身份证原件。
物业服务费：
物业服务费以发展商发出的《交楼通知书》上确定的办理入伙手续（收楼）日期开始计收，与业主何时来收楼时间无关。
入伙时，服务中心（管理处）以银行卡、现金、支票等形式收取三个月的物业服务费，两个月的水电周转金。
二、
办理装修流程图
发
证
办
理
临
时
出
入
装
修
巡
查
监
督
分
项
验
收
总
体
违
章
处
完
毕
退
押
金
文件：
1、装修安全防火责任书；
3、空调安装协议书；
2、装修协议书（承诺书）；
4、广告招牌安装承诺书。
收费：
见佛价[2011]168号文
保证金2000元/户（装修队付）；
押金1000元/户（业主付）；
自主装修2000元/户；
临时出入证工本费5元/个（限工期）；
隐蔽工程管理费5元/天。
装修施工限制项目：
1、不得擅自改动燃气管道及设施；
2、严禁改变房屋及附属设施设备的使用功能；
3、不得改变或破坏外立面；
4、不得改变厨房、卫生间、阳台、污水管、雨水管的使用功能；
5、禁止开沟、钻、凿地面、墚及墙体敷设线、管、插座等；
6、禁止在阳台加装棚架；
7、不得改变铝合金窗的色调；
8、防盗网不得安装在窗的外侧；
9、防盗门不得改变原来设计，不得占用公共通道；
10、排气扇安装不得超出窗外或墙体2cm；
11、迁移墙体不得离开原承重墚外侧30cm。
装修施工时间规定：
星期一至星期天：
上午8:
00—12:
00时，下午14:
00—18：
00时；
法定节日期间不得施工；
空调、防盗网，不得在装修规定时间以外的时间安装。
三、
资
格
确
认
件
及
照
片
登
记
按
告知施工队限制范
围及证件使用须知
出入证（正副证）
办理临时出入证流程图
注：
1、正证、副证每个收工本费5元；
2、水工、电工等写明施工期限。
四、办理退证流程图
必须交还正证与副证，否则不退按金。
五、空调、防盗网安装流程图
交
保
签
承
诺
书
退保证金
六、物业服务费用的收取
（一）物业服务费
1、根据发展商或业委会与物业公司确定的收费单价，分别有独立别墅、联排别墅、高层住宅（带电梯）、多层住宅、高层商铺、多层商铺、写字楼、独立车库、室停车场（停车位已售或出租）、室外停车场（临时停车场）、室摩托车停车位；
2、上门收垃圾费：
每户6元/月；
3、初始收费：
物业服务费预收三个月；
水、电周转金预收两个月。
注|：
按佛价[2006]110号文件及后续的[2007]16号文，是不准收的，已收的抵减完后不能再收，但至今多家发展商未执行。
*
（二）共用设施设备的摊分费用：
不管入住与否，按户数摊分（幢楼）
1、电梯电费分摊（要设立单独的计量表，按供电部门的收费通知单按时计摊）
1）一种是不分楼层，按受益户数平均分摊；
2）另一种是按居住楼层比例分摊，一般分三个档次：
中间层是100%、低层是80%、高层是120%，应由该幢楼的住户商定；
3）电梯年审费；
4）电梯保养费；
5）电梯维修费；
这几项是否分摊按售楼合同执行。
2、二次供水分摊费（水耗目前大多数未能抄表到户）
1）电费分摊：
二次供水的电费，按供电部门的计费通知单的实际耗用数、以楼座为单位，向业户分摊，不能以楼座计的，按小区的总户数分摊，要设置单独计量表。
2）公共用水分摊
（1）清洁环境卫生用水：
抹楼梯、拖地、洗地、洗地下车库的用水，按受益户和实际耗用量分摊；
（2）绿化用水、水景用水，应根据售楼合同、业主临时规约、前期物业服务协议是否向受益人分摊而执行；
（3）每半年清洗上下储水池，此项水损耗较大，按售楼合同约定，是否需向业户分摊（按实际应向受益业户分摊，不然物业公司要承担这笔水损）。
3）水损耗费的计算
水管埋在地下，何时漏、怎么漏、哪段漏，物业公司无此种检测手段，难以知晓。
由于供水部门目前只抄进水总表，总表以后还有很长的供水管道，水损对物业公司的经济核算是个很大的漏洞，尤其是旧小区，大秤入，小秤出，收支难以平衡。
目前水损一般的计算依据是依水厂的口头答复，按业户的实际用水量加3%—10%，是3%或10%则根据实际情况来确定。
物业管理服务收费流程
费
通
知
物业管理费
上门收垃圾费
电梯电费分摊
水费
二次供水电费分摊
车位管理费
其他
核
对
输
电
脑
系
统
银
行
代
扣
存
款余额不足，催存款
超过当月、日未交款、发催交款通知
超
过
当
月
30
日
未
款
，发
暂
停
有
务
通知书
账
是
否
相
符
编
制
物
管
收取报表
编制欠费户涉清单
档
出纳核对，收款开票
记账
报送总经理、管理处主任
现金缴款
（三）装修服务收费
1、押金；
2、保证金；
3、自主装修按金；
4、装修管理费；
5、空调、防盗网装修保证金；
6、办理临时出入证工本费及按金；
7、垃圾清运费；
8、搬运装修材料保洁保证金。
（四）有偿服务收费
1、收取%的手续费；
2、代业主出租和出租管理房屋的收费，每年收取1—2个月租金的手续费；
3、为业主提供维修水电、家电等的有偿服务收费，应按照服务中心（管理处）制度的收费标准，在征得业户同意才可收费，并应开具服务中心（管理处）的收据收款。
（五）特约服务收费
委托装修、搬运、维修、出租、出售、水电安装等，则应根据市场经济价、业务量大小，业务难易程度等协议收费。
有偿特约服务流程图：
现
场
察
看
工
程
量
协
商
标
准
竣
料
（六）办理委托代收费委托书（协议书）
1、供电、供水、燃气部门委托抄（计量表）1元/表.月（不得向用户收取）；
2、供电、供水、燃气部门委托与业户签订由银行代扣费委托书1元/份。
（七）室外停车位的收费
1、固定车位的出租，做好出租及收租登记，避免重租、重收和漏收租金；
2、临时停车，做好停车费收取及核对工作。
室外停车位收费流程图：
车
填
写
放
凭
夹
于
雨
刮
下
离
开
留
间
资料归档
部
（八）出租屋的管理及收费
1、房屋的出租要签订租凭合同，容包括：
租凭人、租凭期限、租金及收取、用途、责任、何方交费（物管费、垃圾费、车位费、公摊费……等）、财产处理、搬进及搬出等，租凭合同管理处留存副本一份；
2、出租屋一般人员流动性较大，故应巡查、了解使用情况，及时纠正违规；
3、按时、按量收取租金
。
七、送餐送报等人员的管理
（一）送餐、送水、送报、送牛奶……等方面人员，为防止进入小区后散发传单、广告，推销商品等行为，扰乱小区的生活秩序。
应签订协议包括：
派送物品、时间、人员、单位证件识别、服从管理承诺违反处理等。
1、进入登记，包括：
本人证件、服务单位、进入时间、座号、户号；
2、离开时间注销登记，要留意其在小区停留的时间，以便监控；
3、若超出正常的逗留时间，应到现场了解情况，并提出口头警告，记录于登记本上；
（二）收买破烂等人员的管理
1、原则上不允许收破烂的人员进入小区；
2、若出卖旧书报的业户是老弱或行动不方便的，在其要求下可以有条件的允许收破烂的人员进入小区及其家室，但应声明：
若以后由此引起的不愉快事件或牵连邻里的，应自行负责，服务中心（管理处）不承担任何责任；
3、办理常规的出入登记手续；
4、控制进入时间，不允许在小区乱窜；
5、为了方便小区业户出卖旧书报等物件，可以预约到小区门口交易。
八、亲友探访管理
（一）亲朋戚友探访业户的，应按通门铃，经业户同意并进行例行登记手续后，方可进入。
（二）业户亲自带领进入小区的，也应进行例行登记手续。
若业户对此不予支持的，当值保安员也应将业户带领客人的人数、男、女、主要人物特征及离开时间等作记录。
（三）当天查无离开记录的，应询问业户是否在留宿，应在备注栏记录留宿两字。
九、监控室的管理
监控室是小区的机要保密机构，它担负着小区安全防和消防安全任务。
（一）做好常规的记录，如：
运行记录、交接班记录、维修保养记录、人员进入及离开时间的记录等。
（二）除按允许的操作围，非维修人员不得调整、改变原来的各项设置，更不得随意拔除电源插头、停止录像或将已记录影像删除，一经查实将严肃处理。
十、投诉的处理
虚心、诚心接纳业户的投诉，保障沟通渠道的畅通，做到及时受理
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