王牌地产快报第一时间阅尽楼市万象.docx

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王牌地产快报第一时间阅尽楼市万象

「王牌地产快报」——第一时间阅尽楼市万象

主办：

王牌地产研究院

【政策导读】

1.1二七区这4个城中村年底前改造

11日，二七区“小李庄改造二期工程”签约仪式在裕达国贸举行。

据介绍，小李庄2006年11月被市政府列入城中村改造计划，2007年4月达成开发商、被改造村、区政府三方协议，5月8日动迁，12月26日开发商以14.09亿元摘牌381.29亩改造土地，创造了郑州市城中村改造当年签约、当年拆迁、当年土地摘牌、当年开工建设的“小李庄速度”。

经过8个月的紧张施工，小李庄一期总投资50亿元工程52万平方米安置房已建到27层，9月份即可封顶。

此次签约的小李庄二期工程，占地101.46亩，总建筑面积37.2万平方米，总投资20亿元。

据二七区城中村改造指挥部负责人介绍，今年年底前，二七区将逐步对辖区内的王胡寨、高寨、蜜蜂张、焦家门等城中村进行改造。

1.2看清“门槛”这样申请廉租房

《郑州市廉租住房保障办法》（简称新办法）将于近期实施。

这一消息刊登后，很多读者想知道新办法实施后怎样申请。

记者帮您从郑州市房管局打探了一下。

　　■ 户口门槛　家中至少一人迁入郑州6年

　　除了低保人群，郑州市人均月收入不高于520元、人均居住面积不超过12平方米的家庭也能享受廉租补贴。

不过，在受益人群的户口限制上，适当提高了门槛。

老的廉租房管理办法在申请家庭的户口方面规定，具有市区城镇常住户口，且家庭中至少有一人取得本市城镇户口3年以上，其他成员户口迁入满1年以上；而新办法对申请者的要求除以上外，还规定申请实物配租的家庭，其家庭成员中至少有1人取得本市常住户口6年以上。

同时，家庭成员如有户口迁入的，迁入必须2年以上。

　　■ 申请方法　直接到街道办事处填表申请

　　怎样申请一直是申请者关注的。

　　符合条件的家庭，可以直接向户籍所在地街道办事处或者乡（镇）政府领取《郑州市廉租住房保障申请表》，提出书面申请，而以前则是到区级廉租办提出申请。

　　街道办事处或者乡（镇）政府在受理后，会提出受理意见。

如果受理，会送到民政部门、区、市级廉租办逐一审核并公示。

无异议后，郑州市廉租办对申请人进行登记后核发全市统一编号的廉租住房保障证明，明确保障方式、保障标准、批准时间和有效期限等内容，并在申请人居住地和市房地产管理局网站（）上向社会公开登记结果，审批时间比以前延长一个半月左右。

　　■ 转借规定　转租3个月以上退出保障

　　在享受到廉租房保障政策后，也会有很多人的情况在租住过程中出现变化。

这次新规定就明确提出对于闲置、转租等不合要求的情况怎样处理。

　　新办法规定，廉租房保障对象如果出现将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途3个月以上，或者无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住，以及无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金三种情形之一的，都要退出廉租房保障范围。

今后经济适用住房转让时补交的政府收益也将用于廉租房的保障。

1.310年地产政策回顾

　　吹响的号角（１９９８年~２００３年）

　　吹响我国住房改革进军号是在１９９８年。

当年７月３日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号），通知确定了深化城镇住房制度改革的目标是：

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

同时决定，１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

国发［１９９８］２３号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。

２００３年，国务院又下发《关于促进房地产市场持续健康发展的原则》（国发［２００３］１８号文），将房地产确立为我国国民经济的支柱产业。

　　专家们认为，如果没有１９９８年的住房制度改革，就不会有今天中国的房地产市场；如果没有国发［２００３］１８号文，也就不会出现房地产市场如此快速的发展。

但是，１８号文也为日后高房价而导致众多中低收入者买不起房埋下了隐患。

　　发展的阵痛（２００４年~２００６年）

　　２００４年４月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定２００４年８月３１日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。

同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在８月３１日前补交齐全。

补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。

２００４年８月３１日被业界称为“８·３１大限”。

“８·３１大限”后我国的土地出让发生了翻天覆地的变化，“招、拍、挂”成为开发企业获取土地的主要手段。

但是，“８·３１大限”后几年来，正是因为“招、拍、挂”的方式，导致一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。

　　中央政府很快看清了这一点，宏观调控接踵而至。

２００５年３月２６日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见（国八条）。

提出各地政府要高度重视稳定住房价格，切实负起稳定住房价格的责任，大力调整住房供应结构、严格控制被动性住房需求，正确引导居民合理消费需求，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查等。

　　当年４月２７日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）。

　　不久，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，被称为国十五条，提出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

并明确新建住房结构比例，规定自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。

此规定被业界称为“９０／７０政策”。

　　一方面，调控政策是一个接一个地出台，而另一方面，房价却是边调边涨，让老百姓感觉“按下葫芦浮起瓢”。

从２００５年开始，北京、广州、深圳等一线城市的房价一路高歌，几年来房价同比月涨幅在１０％以上的城市比比皆是，中西部房价狂飙突进，东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高。

　　回归民生（２００７年以后）

　　当一些地方政府热衷于批租土地，盲目进行大规模拆迁，依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政，一些不法开发商炒卖地皮，人为抬高房价，“房地产是国民经济的支柱产业”被一些利益集团演变成畸形的增长模式，老百姓住房供需矛盾突出时，“解决人民住房需求”再次成为政府工作的主要目标。

　　２００７年３月５日，在十届全国人大五次会议开幕式上，总理温家宝指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

温家宝总理的讲话，指明新时期房地产调控的总体思路，就是要把解决低收入家庭的住房问题放在突出位置。

　　８月７日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。

　　同时，为了抑制房地产市场的投机，９月２７日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被业界称为“９·２７新政”。

新政规定，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

“９·２７新政”成为我国房地产市场的转折，追涨势头逐步得到遏制，消费者持币待购的信心增强，市场的观望气氛越来越浓。

　　继而在１０月份召开的党的第十七次代表大会上，胡锦涛总书记提出，完善廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使“居者有其屋”。

这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象，这一表述表明：

我国的住房保障制度已经有了重大调整，中国的住房改革再次强调住房保障。

　　当年１２月召开的２００７年中央经济工作会议上又提出，要执行稳健的财政政策和从紧的货币政策，较大幅度增加对住房保障方面的支出。

要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。

房价较高、涨幅较快的城市，要加大经济适用住房、限价商品房的供应，加快解决当地居民自住需求问题。

　　此外，为了遏制房地产市场的投机行为，２００７年央行连续六次上调贷款利率。

２００７年１２月２１日的加息，也是自２００４年９月以来的第１０次加息，五年期以上贷款利率从５．０４％提高到７．８３％。

以贷款５０万元、期限２０年计算，１０次加息后月供从３３１０元提高到４１２９元，等于每月要多交８１９元。

　　今年３月５日，温家宝总理在两会政府工作报告中再次强调，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度。

在随后进行的大部制改革中将建设部改为“住房和城乡建设部”，而《住房保障条例》也已列入２００８年的国务院立法计划。

据住房和城乡建设部官员介绍，２４号文是《条例》制定的基本原则和指导思想，低收入家庭住房保障将是《条例》重点考虑的问题。

　　经过十年的房改，中国住房状况发生了翻天覆地的变化，现在８０％以上的家庭拥有了自己的房产，在城镇人口大量增加的前提下，城镇人均住房面积从１９７８年的不足７平方米升至２７平方米。

房地产业的兴旺发展带动几十个行业，拉动国民经济增长，单纯以住房拉动经济增长的思路正在逐步转变，政府对自身所承载的住房责任日渐明晰：

提供一个供求基本平衡的住房市场体系与建立一个针对低收入群体的“居者有其屋”的保障体系。

但是一个完整的住房保障体系并不是孤立的，它需要方方面面的配套。

【财经信息】

2.1央行回笼资金1040亿元

就在市场纷纷猜测我国下半年货币政策将出现松动之时，央行却在不经意之间加大了资金回笼力度。

央行昨日在其官方网站上发布公告称，当天央行以“发行票据+正回购”的方式回笼资金1040亿元人民币。

这是近两个月以来，央行单日回笼资金数量首次超过千亿元大关。

   出于缓解通胀压力的考虑，近一年来，央行都会在每周的周二和周四从市场回笼资金，资金回笼数量根据市场资金面的充裕程度决定。

今年一季度，曾有几周，央行的资金回笼量超过5000亿元，紧缩力度超出上调存款准备金率1个百分点。

   中国银行全球金融市场部分析师石磊表示，央行昨日加大资金回笼力度主要出于两方面考虑：

第一，前期央行的资金回笼力度有所减轻，市场资金面富裕，这一点从上周中国南车首发冻结高达2.2万亿元的市场资金便可以看出；第二，受股市持续低迷影响，之前进入股市的居民储蓄纷纷回流至银行体系，也促使央行加强流动性管理。

   另有分析人士指出，央行此时加强资金回笼力度，意味着下半年我国的货币政策仍以从紧为基调。

2.2人民币汇率连续11个交易日回落

来自中国外汇交易中心的最新数据显示，昨日人民币对美元汇率中间价报6.8659，较前一交易日走低21个基点，连续第11个交易日维持回落走势。

   中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2008年8月12日银行间外汇市场美元等货币对人民币汇率的中间价为：

1美元兑人民币6.8659元，1欧元兑人民币10.2371元，100日元兑人民币6.2329元，1港元兑人民币0.87906元，1英镑兑人民币13.1163元。

前一交易日，人民币对美元汇率中间价