当前我国房地产投融资模式与种类研究Word文档下载推荐.docx

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房地产信托资金

据有关研究机构发布的2004年全国房地产投资信托市场分析，2004年全年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，翻了将近一倍。

2005年前4月，我国15家信托公司发行的29个信托计划中，房地产信托有10个，发行数量高居榜首。

信托资金已经成为开发商寻求银行外融资渠道的第一落脚点。

信托公司垂青和热衷房地产信托的原因有二：

一是有房子和地做担保风险更小；

二是房地产项目周期短，在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时，房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。

郑州的中原信托投资有限公司所有信托项目中，城建类信托计划规模最大，在该公司推出的58个信托项目中，有11个为城建类信托计划，资金规模占到该公司全部信托计划的40％。

2002年4月1日，《信托法》出台，并于当年10月1日正式实施。

这给资产证券化提供了可参照的法律框架，建设银行立即着手在这一法律框架下进行新的设计，并于当年向央行提交了以表外融资为主的第六套方案。

这给信托公司参与资产证券化提供了理论基础。

信托业的“一法两规”（《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）正式实施以来，国内信托公司已经推出了数以百计的产品，房地产信托产品一直占据着很大的份额。

我国资本市场不发达，房地产行业融资渠道相对单一，60%以上的资金来源于银行，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源,在银行贷款途径外寻求“补血”。

而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。

按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。

房地产信托于是作为一种新的融资方式很快成为开发商的新宠。

仅２００３年第二季度，全国就有３０家信托公司发行了５４个集合资金信托品种，其中房地产信托项目１６个，几乎占到信托产品总数的1/3。

房地产也正成为信托重要的筹资渠道。

有资料显示，截至2005年7月，已有222个房地产信托面世，总额达到228．9亿元。

在信托业中仅次于基础设施信托，牢牢占据第二名的位置。

以河南郑州的思念·

果岭山水工程为例，其投资总额预计为2．7亿元，其中土地费用支出3230万元，前期开发费用1203万元，建设成本1．5685亿元，配套费用2808万元，其余为有关的销售费用、管理费用、财务费用以及各种税费支出等，但百瑞信托发行的二期信托的规模就高达1亿元，占其投资总额的37％。

2002年房地产信托产品刚刚推出，2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。

信托期限一般在半年到两年，预期年收益率普遍在4%以上,最高的则达到了8.4%。

与之相比，人民币理财产品的最高收益率不过为3%。

北京国际信托投资有限公司，住邦2000商务中心信托计划，5000万元的房地产信托项目，半天就被抢光了。

高出银行存款利率很多的信托预期收益率使这些房地产信托无不热销，在北京，很多产品都是一周内售罄。

这主要与市民投资结构单一有关。

从2004年下半年开始，信托似乎成了京城众开发商颇为中意的一种融资方式，各类产品竞相出炉。

荣丰2008、世纪星城、三环新城、太阳星城、车公庄危改小区等都在去年推出了周期不等的信托计划。

而2005年1月份，今典集团与北国投又同时推出了国内首只房地产消费信托产品以及“苹果社区优先购买权信托”两样产品。

以预期收益率达6%的世纪星城信托计划为例，认购起点60万元，如果在银行存两年定期，存款收益为600000×

2.25%×

2=27000元，缴纳利息税后为27000-27000×

20%=21600元。

如果购买该信托产品，按其6%的预期收益率计算，收益则为600000×

6%×

2=72000元。

信托资金收益率是银行存款的3倍多。

上国投发行的上海月星家居广场租赁收益权信托转让投资计划，这个项目资金规模是2.2亿元，等额分割为22000份，每份只需1万元。

其中，从1年期到6年期的产品都有，收益率从4%到9%不等，投资者可根据自己的资金安排和收益率预期，灵活选择。

河南郑州黄河大观有限公司与百瑞信托投资有限公司、上海浦东发展银行郑州分行签署三方合作协议，推出“思念·

果岭山水”二期信托资金计划。

“郑州北大学城生活园区信托计划”2005年10月11日起通过中国银行系统发售，这也是此省首个面向社会公开发售的教育产业信托产品。

2005年6月到10月，短短三个月时间里，河南接连推出三项信托产品，速度之快令人吃惊。

而此前，河南的房地产信托市场还是一片空白。

而且，还有几家公司正在积极运作信托，信托似乎成为郑州开发商的新的资金来源。

通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。

房地产信托的问题与潜在的风险

房地产信托的风险控制能力真的比商业银行好吗？

个人投资者购买房地产信托真的没有风险吗？

首先是信托成本，给信托公司和保管人银行２０％的费用大大增加了房地产商的融资成本，失去了房地产信托与银行贷款相比所具有的优势。

另外，《信托法》征求意见稿规定：

“信托公司过去两年连续赢利且信托业务收入占公司总收入的６０％以上，最低募集资金不得少于５亿元。

”这实际上提高了门槛，目前国内的信托公司很难做到。

特别是，预期收益率并不等于投资收益率，预期的收益完全取决于市场变化，如果发生风险，收益率会降低，同时也有部分或全部丧失本金的可能。

风险的来源：

1，宏观风险：

房地产行业自身的风险，央行调控的客观原因：

产品过剩，投机滋生，房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，某些地区出现泡沫。

2，微观风险：

信托公司与银行相比，对于委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远，资本金规模、抗风险能力也存有差距。

3，信托公司没有房产和物业管理的资质和经验，

4，房地产项目本身的风险，开发商在规定的期限内无法获得后续资金，或项目未获准销售，

5，信托产品的流动性问题，比不上存款和股票，缺少变现途径，无法质押取得贷款。

6，信托公司的信息披露并不透明，这导致投资者投资具有盲目性。

7，操作风险，信托公司的实际操作难度较大。

要开发一个房地产项目，需要几亿甚至十几亿的投资。

然而根据相关法律规定，信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”。

这对个人投资者而言，并不容易接受。

8，赔偿风险，央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。

也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。

表面看，信托的收益率可能数倍于银行存款利率，并且有质押担保和企业担保，但问题仍然可能出现。

象德隆旗下的金新信托公司，2003年6月份违规异地发售“乳品行业战略并购资金信托计划”，后因德隆公司资金链断裂而无法清偿投资者的8000万元本金和约定收益。

信托公司的多重风险防范机制，直接通过股权的方式投资到房地产项目里。

在央行收紧房贷的政策背景下，今年年初银监会曾召开了一个小型的信托业座谈会，以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险，给全国范围内的信托热降降温。

有业内人士表示，房产信托热实际上是与央行政策背道而驰，银监会必须做出表态，以避免政策冲突；

其次，有的信托产品过于冒进，从风险控制的角度，银监会也必须加以控制，以维护信托受益人的利益。

同时业内人士也认为，房地产信托的问题实际上并不大，迄今并无一家房地产信托募资超过200亿，这跟商业银行的房地产贷款相比简直是微不足道；

其次从风险上看，信托资金的运用还是作了一些风险控制的，如控股和担保，如果不是信托公司蓄意违规，风险并不大。

中国银监会关于《房地产信托管理暂行办法》的修改。

应该取消目前集合资金信托200份的限制，它提高了投资者的门槛，将很多普通投资者拒在门外，从而影响整个信托资金的规模，这是目前中国信托业发展的最大瓶颈。

3，融资模式三：

房地产基金

房地产基金从上市和非上市的区分来讲可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债券。

私募有各种方式，其中一种就是与股东合作开发，另外一种方法是股本的投资和债务的投资，即股本基金与债务基金。

业界对房产基金的看法是，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；

同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。

目前，国内的雏形基金主要是两类，第一类是中城联盟。

该联盟由万科、建业、万通、南都等国内影响力比较大的房地产企业组成，目前成员已达近40家，相互之间进行信息共享、共同培训、联合采购。

值得一提的是，成员共同拿出一部分资金组成基金，联合开发一个项目，目前其以“联盟新城”统一命名的楼盘已经在不少城市扎根发芽，比如郑州郑东新区的联盟新城。

另一类是由信托公司操作的。

例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金的是福建联华信托推出的“联信•宝利”项目。

由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产品。

上海五家信托公司已经开始研究房地产信托和证券投资类信托的规范操作及其标准化设计方法。

杭州工商信托同上海中诚联盟签署协议，计划合资成立房地产投资管理公司，在地产基金上进行尝试。

4，融资模式四：

海外基金

近年来，海外基金大举进入中国，例如：

新加坡政府投资公司（GICRealEstate）成为首创置业第二大股东；

摩根斯坦利（MorganStanley）房地产基金与上海复地合作；

荷兰的ING与首创合作等。

2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰（中国）不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3500万美元和1000万美元，分别占有顺驰（中国）不动产网络集团15%和7.5%的股份。

业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量，而中国本土的REITS在2007、2008年也会出现。

目前国内房地产项目拿到海外基金的房地产公司已经有七八家，形式有很多种，一为股权投入，即与内地房地产企业进行项目开发合作；

二是以境外代理公司的形式，用基金包销楼盘；

三是由国外基金出钱，在国内寻找操盘手。

5，融资模式五:

公开上市

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层