格林豪泰产权式酒店可研报告Word文档下载推荐.docx
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价钱定位
入市姿态及推行机会定位
销售方式定位
物业管理定位
第四章
营销策略
宣传主题概念
卖点整合
优惠办法
销售目标体系——整体推行思路
分阶段控制的公关效果
外发式宣传策略
销售进度目标
资金计划
第五章
投资估算和资金筹措
投资估算
资金筹措
第六章
财务评价与社会效益分析
盈亏平衡分析
获利预测
敏感性分析
社会效益分析
第七章
结论
第一章总论
项目概况
本报告所陈述的对象为格林豪泰产权式酒店，以下简称本项目。
本项目位于内蒙古霍林郭勒市滨河路北段华典贡苑小区东北角。
霍林郭勒市位于大兴安岭南麓，科尔沁草原腹地，与兴安盟、锡林郭勒盟交壤，素有“塞北城”之称，“到霍林郭勒来，看最好最美的草原”，最近几年来确立了以旅游业作为第三产业龙头的进展战略；
霍林郭勒市属能源型工业城市，市区及周围资源丰硕，是内蒙古东部和东北地域重要的。
本项目位于霍林郭勒市滨河路、谊宾街、静湖南路路口位置。
本项目与霍林郭勒市开发新区交壤；
距霍林郭勒市汽车站不到200米、距火车站1000米,距离304国道仅2千米，自然环境优越，道路交通便利。
项目提出的背景及建设必要性
近年，霍林河致力于投资环境建设，依托资源优势牢牢围绕建设绿色能源工业城市的整体目标，构建商流、物流、信息流相对集中，文化、教育比较繁荣的区域中心城市，随着城市经济的增加、国人消费观念的改变和工业旅游环境的不断改善，使得霍林河愈来愈受到人们的关注，有愈来愈多的人来霍投资、旅游，而今这里没有产权式酒店公寓，不能知足日趋增加的市场需求。
在此背景下，咱们预备开发建设的格林豪泰酒店式公寓无疑适时而上，具有必然的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的物业管理服务，知足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。
本报告在以下的部份将着重对本项目的市场分析、项目定位、计划设计定位、营销推行策略和项目的财务评价进行研究。
主要技术经济指标
总占地面积：
5平方米；
总建筑面积：
平方米；
可销售面积：
平方米，
建筑密度：
%
容积率：
绿化率：
施工进度计划
项目整体工期时刻为年，从2008年1月至2012年6月。
2008年7月，完成项目计划、报批、前期勘探设计和拆迁工作；
2012年2月，1-3号楼商品客房房、商铺房项目主体完工；
2012年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；
2012年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
第二章市场调研及前景预测
酒店的概念
产权式酒店由"
时权酒店"
（TIMESHARE）演变而来。
它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特按时刻里的利用权。
初创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。
1976年，法国阿尔卑斯山地域的旅游酒店第一次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。
投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可取得酒店赠送的一按期限的免费入住权。
产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。
由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有必然闲置资金、既想取得较高回报又不想经受投资风险的个人或法人提供了机缘，所以在全世界范围内正快速增加。
据国际旅游组织2002年报告，其增加率达到%。
到2003年，已有万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。
美国的"
产权酒店"
已超过了1000个。
在中国内地，从1995年开始流行。
目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均有各类规模的产权酒店。
需求分析
2.2.1客观区位分析
1.霍林郭勒市自然旅游资源及工业旅游环境。
2.能源资源推动经济进展，投资环境良好，人口流动性专门大。
2.2.2供求分析
本项目所在的霍林郭勒市是能源城市,外来做生意人口众多,交通发达,在这里工作和做生意的人很多。
项目将利用产权式酒店独特的投资模式及全国连锁酒店的品牌效应吸引更多客户，入住格林豪泰，为其提供产权式酒店物业服务。
项目比较分析
2.3.1项目地块情形
该项目周边有火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、煤炭销售、批发等商业实体。
2.3.2
市场定位
格林豪泰酒店是设计为便捷商务产权式酒店公寓，主要目标是来霍投资人群，同时还包括企事业单位职工、周边的私营业主、周边学校老师、公事员等。
2.3.3较分析
目前霍林郭勒市没有一个具有必然规模的产权式酒店,在此领域大体是一个空白，本项目的竞争力很小，进展前景是超级诱人的。
第三章项目定位
主题定位
格林豪泰酒店为便捷的产权式商务酒店。
功能定位
休闲、美食、会议、娱乐。
市场定位
市场定位实际上就是选择买家，肯定项目的目标购买者和目标利用者是哪一类人。
●第一类市场：
企事业单位职工
本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中电投霍煤、鸿钧铝业等等，而且收入较高。
●
第二类市场：
周边的私营业主
项目毗临霍林郭勒火车站、汽车站，周边的中小私营业主较多，主要散布在火车站滨河路。
具有大量有购买实力的经营商家及商铺业主数千人。
第三类市场：
周边学校老师
周边霍林郭勒市第二小学、霍林郭勒市实验小学、蒙古族小学、蒙古族中学、霍林郭勒市第三中学等等，从业教师近千人，而且近几年学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。
第四类市场：
公事员
●五类客户：
外地成功人士
霍林郭勒能源产业链推动外地成功人士来霍投资人群。
●六类客户：
各地房地产投资人士
霍林郭勒房价目前在全国来讲都偏低，2011年全国县级市房地产销售平均价钱3500元/㎡以上,霍林郭勒此刻的水平接近2800元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有目光的人士前来购买。
项目建设方案及计划设计定位
3.4.1
整体计划设计特色
本项目的设计主旨是为投资人群提供一个高质量物业服务的酒店。
本项目设计楼高层，风格大气、简约。
3.4.2规模与设计
设计X套客房，可容纳600余位客人，安排不同布局方式的单元，包括vip网吧客房、vip棋牌客房和普通标间；
600平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；
设户内、外儿童娱乐园；
配备各类中、西餐厅、酒吧、小型超市；
户外温泉SPA、夏威夷式泳池；
水景园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；
充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；
同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。
3.4.3建设与装修
针对格林豪泰产权式酒店公寓的项目特点，充分考虑客户的实际需求，酒店内户型以单间为主，配以部份双套间和三套间，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户的需求。
户型面积从X平到Y平不等。
功能分类
本项目总建筑面积约平方米，其中：
客房部份㎡，共268套，会议室面积㎡；
地下商铺建筑面积（负一层）㎡；
地下停车场建筑面积（负2层）㎡；
1层商铺建筑面积㎡；
2层商场建筑面积㎡；
酒店大堂及餐厅㎡
价钱定位
该项目的价钱策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。
选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并按照质素调整不同套房的价钱，令景观较好部份的套房承担更多的本钱，从而使售价水平更能被大部份的客户所同意，以快速回收资金。
景观较好的套房虽然价钱较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。
具体定价建议如下：
3.5.1相关经济及技术指标：
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
2
规划总建筑面积
其中：
客房套数
套
地下商场建筑面积
地下停车场建筑面积
1-2层商铺建筑面积
3
建筑密度
%
4
容积率
5
绿地率
%
6
项目总投资
万元
7
财务净现值
8
财务内部收益率
%
9
静态投资回收期
年
3.5.2平均售价制定建议：
具体的销售价钱，要充分考虑销售市场因素和推出时投资转变因素，再酌情提高或降低。
综合烟台市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，和本项目的预期获利状况，建议：
第一阶段，本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场同意本项目，建议在销售价钱上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。
本阶段的售价在单位本钱的基础上适当提高，
销售平均价钱为：
X元/M2；
第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成必然的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价钱主体应呈现上升趋势。
本阶段的售价在单位本钱基础上再次提高，销售平均价钱约为：
第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价钱走高自是情应当中。
因此本阶段的销售在单位本钱的基础上更进一步提高，销售平均实收价钱约为：
X元/M2。
各个阶段价钱策略组合，最终要实现小X元/M2的销售价格。
备注：
一、此价钱包括公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价钱。
二、控制本项目获利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际发布的销售价钱应该预留有折让空间。
若是销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价钱同意程度较高，则相应的减少折让；
反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。
价钱散布
不同朝向、不同楼层的衡宇质素存在必然的差距，应加以价钱上的调整。
咱们将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价钱散布。
销售方式定位
销售方式对销售进度的影响也是比较大的。
按照项目的特性、投资方式、资金回笼计划和进展商实力等具体条件，将能够加倍顺利地达到销售目标的销售方式肯定下来。
建议该项目的销售方式是：
●进行公寓的产权销售，然后采用标准五星级酒店式经营管理方式同意业主委托对物业进行日常经营管理
●以零散发售为主
●采用自销为辅、委托代理销售为主的销售方式
物业管理定位
3.8.1本项目经营管理模式
本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间按统一酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。
格林豪泰酒店依照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目进行标准化物业经营（管理）取得酒店收益，并保护和保障业主的权利。
3.8.2运作机制
酒店经营管理公司将依照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，依照约定的形式，可向有需求的业主提供高透明度经营管理咨询，
3.8.3业主委托经营管理方式
一、格林豪泰酒店客房以产权方式销售和经营管理
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