土地整治储备中心建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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单位名称：

XX市XX区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）。

业务范围：

负责征地清理、拆迁、补偿、安置的组织实施，农转非安置房的建设、安置及管理；

为保护与合理利用土地提供土地整理储备服务、土地规划整理与储备、建设土地收购储备整理基金、受行政部门委托承担土地招标拍卖工作。

（四）可研编制依据

1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；

2、《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》（建住房[2006]204号）；

3、《城镇廉租住房档案管理办法》（建住房[2006]205号）；

4、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）；

5、财政部、国家税务总局联合发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）；

7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

8、中华人民共和国城市规划法；

9、XX市城市规划管理技术规定；

10、XX市控制性详细规划技术规定；

11、政府网站发布各项政策法规；

12、XX区城市总体规划（2004-2020年）；

13、XX区“十二五”发展规划；

14、2010年XX区政府工作报告；

15、XX市XX区人民政府征地办公室区土地整治储备中心提供的相关资料。

（五）研究范围及研究工作概况

1、项目研究范围

本项目可行性研究范围：

XX区XX园廉租房（四期、五期）建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。

2、研究工作概况

受XX市XX区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）委托，我公司依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，根据工程项目建设条件及有关技术范围要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

（六）主要经济指标

1、建设规模

本项目规划总用地面积23,747.59平方米。

其中：

四期规划用地面积12,747.59平方米，建筑面积18,997.31平方米（其中：

住宅建筑面积16,612.19平方米包含318套住房、商业建筑面积2,385.12平方米），拟建层数为6层小高，共四栋；

五期规划用地面积11,000.00平方米，建筑面积22,091.80平方米（其中：

车库建筑面积4,177.00平方米、住宅建筑面积15,778.70平方米包含264套住房、商业建筑面积2,136.10平方米），拟建层数为18层，共两栋。

2、建设工期

该项目建设工程计划开工时间2011年9月，完工时间2011年9月，建设总工期为12个月。

3、投资估算及资金筹措

经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：

土地成本732万元、工程建设费用5,307万元、工程建设其他费用852万元、预备费241万元。

计划自筹建设资金2,632万元，向金融机构筹集资金4,500万元。

4、财务评价

本项目财务内部收益率为7.67%，大于社会基准折现率7.00%；

累计净现值146.51万元。

本项目的财务经济效益较好，社会效益显著，并有较强的抗风险能力，项目是可行的。

项目主要指标，见下表

项目

数值

备注

总投资

7,132万元

（含利息）

总收入

8,699万元

建设期

1年

收益计算期

50年

净现值

146.51万元

I=7.00%

内部收益率

7.67%

投资回收期（动态）

2.97年

含建设期

（七）结论与建议

1、结论

（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

（2）根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善XX区居民的居住条件，同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间，本项目建设是必要的。

（3）本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址较好的地质地形条件，本项目建设可行。

2、建议

（1）按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区建设。

（2）抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

（3）建议工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

第二章项目建设的必要性和可行性

一、项目建设的必要性

（一）项目党和国家方针政策背景

20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。

对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

把住房问题列为重要的民生问题。

为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）明确加快加快保障性廉租房建设步伐。

廉租房建设要符合以下要求：

困难住户的住房得到妥善解决；

住房质量、小区环境、配套设施明显改善；

困难家庭的负担控制在合理水平。

明确廉租房建设是改善民生的重大举措。

实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

因此，建设完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主要和谐社会、保证社会稳定的重要举措。

国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调：

“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产价格，满足居民合理住房要求。

”

“进一步扩大保障性住房建设规模。

今年要在开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。

重点发展公共租赁住房。

中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上半年增加265亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。

“建设健全考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负直接责任。

对稳定物价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

由住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发《2009-2011年廉租住房保障规划》指出：

“2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。

其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。

2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。

其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户。

2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。

其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。

由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。

（二）项目宏观经济背景

当前房价飞涨，住房问题引起社会及政府的关注。

保障性住房推出引起了社会的强烈反响。

其实，廉租房并不是一个新鲜事物。

在世界各国都有，只不过名称有所不同而已。

廉租房在香港叫"

公屋"

，在美国和加拿大叫"

社会福利房"

，在其他国家也各有安排。

世界上无论是发达国家还是发展中国家，总有一部分低收入家庭住房困难。

即使是在市场经济非常发达的国家，仍然需要政府出面来照顾弱势群体，帮助他们解决住房问题。

这是政府在经济发展中的基本职能之一。

我们不能没有市场机制，但是，任何时候都不要忘记，市场不是万能的。

市场竞争并不能保证居者都有其屋。

如果一部分低收入家庭没有最基本的住房条件，流离失所，这样的社会很难实现和谐、稳定，经济也不可能得到持续发展。

目前农民工是弱势群体中的弱势群体，他们的住房问题更应当得到社会的关注。

廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政策，它和商品房的性质完全不一样。

第一，廉租房完全靠政府补贴支持。

第二，廉租房没有产权转移的问题。

只能住，不能买卖。

第三，廉租房的建设和经营管理不以盈利为目标。

既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。

市场归市场，保障归保障。

目前房价节节攀升，在许多大都市内，房价之高已经远远超出了一般工薪阶层的购房能力。

为了照顾低收入家庭，特别是进城打工的农民，必须多盖些廉租房。

当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。

为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。

广义货币供应量将同比增17%左右。

国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。

保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。

给廉租房建设发展带来良好机遇。

按照XX市市财政局下达今年新建廉租住房中央预算内投资补助38.45亿元，将用于我市廉租住房项目的开工建设。

市财政局方面表示，这38.45亿元是中央对我市廉租房工作的财政支持，将用于支持全市34个区县共计97个廉租房项目的开工建设。

据了解，今年我市计划新建廉租房共计16.8万套，总计面积达到769万平方米，所建面积总数为我市近三年建设总量之和，占全国廉租房建设面积的11%。

（三）项目实施的XX区政策环境

当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕区委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。

特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。

要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。

积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。

关于《XX区2010年财政预算执行情况和2011年财政预算草案的报告（书面）》指出：

继续加大保障和改善民生的财政投入力度，加大对低收入群体的住房保障力度，发放廉租住房租赁补贴资金239万元，补贴廉租住房2031户4676人,预计2011年底投入使用。

（四）项目实施的技术层面要求

XX区有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合XX区政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于廉租房建设的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。

二、项目建设的必要性

（一）项目所在地、社会经济概况

（1）区位及城市性质

XX建区至今，只有34年时间，但其境域历史悠久。

秦以前属巴