物业公司设备前期介入、接管验收及日常管理流程PPT推荐.pptx

物业公司设备前期介入、接管验收及日常管理流程PPT推荐.pptx

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机电设备使用说明书（要求中文）；

机电设备安装、调试报告；

设备保修卡、保修协议；

设备台帐的建立。

物业管理接管验收的内容

（二）,二、查验的内容1、室外电气控制柜:

动力和照明控制柜安装牢固，进出电缆电线走线规范，能防雨防潮，柜门安装有锁。

高压进线电缆：

电缆穿墙有防护管，能防雨水进入建筑物内。

室外装饰灯、庭院路灯、照明灯、航空障碍灯等灯具：

灯具、灯座、灯杆的安装符合设计要求，没有损坏，没有安全隐患，电线电缆穿管敷设，接头制作规范，控制开关分区合理，灯具通电使用正常。

2、低压配电设施：

配电房设施a、配电柜带负荷运行无不良噪音，仪器、开关、面板、导线无发热现象。

b、母线螺丝紧固无松动，通电状态下无放电闪烙现象。

c、接地线和零线安装牢固，与电缆线头的连接确保牢固。

d、计量器具（包括电表、电流互感器、电流表、电压表）精确度选择合乎要求并能准确读数，电表安装位置方便读数。

计量器具显示读数正常，三相电流基本平衡，功率补偿在正常范围。

e、各开关控制范围、进出线标识清晰，易长期保留。

f、电缆的选择和敷设：

电缆截面的选择符合负荷要求，不同环境和位置电缆的敷设方式应合乎要求；

电缆头的制作规范，安装牢固。

母线槽和电缆敷设a、母线槽上方不能有任何水管通过，安装位置湿度不超过规定要求。

物业管理接管验收的内容（三）,如验收不合格，在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由发展商负责整改,机电设备管理流程,物业机电培训资料,机电设备管理规程的标准格式,1、目的：

通过对物业机电设备的管理，使所有设备在使用中保证完好状态满足用户的服务要求。

2、适用范围：

适用于公司物业管理范围内的机电设备（电力拖动设备、电气电子设备、管道、风道、阀门及其他附属装置）。

3、职责：

3.1建筑物配套主要设备由发展商负责订货安装，公司及管理处的有关人员负责移交使用的验收。

3.2工程部负责编制各类设备的安全操作规程、运行管理规程、维护保养规程（检修规程），明确各种设备的检查保养周期、并进行定期、不定期的抽查。

3.3管理处负责机电设备各种资料、记录的收集及保管，负责设备运行记录分析。

3.4管理处维修人员负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制，对各自责任区的机电设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

4、程序,机电设备管理的主要内容,机电设备类型的识别设备的接管验收设备的标识,设备的建帐,设备记录的归档设备资料的管理设备的编号设备的运行设备的维修设备的保养设备的报废维修保养质量的监督,机电设备类型的识别,配电设备（包括各种设备的控制柜、高低压配电柜、变压器等）给排水设备（给水泵、排污泵、各类阀门、管线）消防设备（火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋系统、防排烟系统、气体灭火系统、灭火器材等）电梯系统（客梯、货梯、自动扶梯等）空调系统（主机组、冷冻冷却泵、各种风柜、风机盘管管线）安全自动化控制系统（闭路监控系统、红外防盗系统、电子巡更系统、电子对讲系统、门禁系统等）通讯系统（网络、服务器、配线架等）楼宇自控系统（所控设备各类信号的接收、控制及三表自动采集系统等）,设备的接管验收,1设备的接管与验证（收），由公司管理部组织工程部及相关管理处与发展商办理设备交接验收及资料移交手续。

2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。

如验收不合格，在验收单中说明实际情况及原因并提出整改建议，限期由发展商负责整改。

3工程部工程师根据接收的设备资料编制设备相应规程，交管理处执行。

4对新接管物业机电设备正常运作所需各种规程，工程部经理确保其及时到位和有效。

设备的标识,所有大型设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、责任人等,设备的建帐,1）管理处维修人员负责建立机电设备台账，台帐内容包括：

设备名称、规格型号、生产厂家、设备编号、安装场所、保养人等。

2）维修人员对重大的、主要的设备以机组为单位，统一编号，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档。

3）重大设备原始资料由公司管理部统一通过计算机备份建档保管，管理处持正本。

设备记录的归档,管理处指定专人集中保存各种设备记录、机电设备维修保养合同等。

设备资料的管理,1）所有的资料案卷，存放于管理处并标识清楚。

2）专人对所有设备的记录进行指导检查，保证记录和使用的有效性。

设备的编号

（一）,1目的确保每一个机电设备都有唯一的编号，便于设备的识别、追溯和控制。

2适用范围适用于本公司机电设备的编号。

3职责3.1管理部按照本规定的要求确定设备编号。

3.2各部门按照本规定的要求在记录表格上填写设备编号。

4编号规定4.1总要求确保每一份的机电设备的标识都是唯一的，而且制定和填写的方法是直观的。

设备编号由以下四部分组成：

a）第一部分表示单位的名称：

用大写英文字母表示；

b）第二部分表示设备的类别：

用数字0199表示；

c）第三部分表示设备的管理等级：

用小写英文字母表示；

d）第四部分表示单位设备序号，用数字1，2，3表示。

例：

XD/41a1设备序号属于a类管理等级电梯现代之窗,设备的编号

（二）,根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：

a级设备：

电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、中央报警控制柜、消防联动柜、交通道闸、冷水机组、中央空调、智能化系统；

a级管理设备应做到日检、半月（月）检（保养），维保责任落实到人头或单位，做好相关记录，做到热备用；

b级设备：

正压风机、排烟风机、公用天线系统、灭火设施（系统）；

b级管理设备至少应做到经常性巡检、每月（季）检，设备发生故障时能及时赶到；

c级设备：

除a、b级以外的所有设备。

如：

防火卷帘门、区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机办公室空调、风扇、维修机具、食堂、清洁设备、保安通讯设备、消火栓、潜水泵、风机盘管、汽车等；

c级管理设备应做到计划保养，设备发生故障时能及时赶到,设备的运行,设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。

对应不同的设备，工程部有关主管工程师统一制定“运行管理规程”，各管理处根据需要把有关规程张贴在设备房，设备责任人根据设备巡查的要求进行检查，检查完毕后在设备现场巡查签到表上签名，并在公共设备巡查记录表上记录。

设备的维修,1）发现设备损坏或故障，设备责任人及时报告管理处负责人，自行维修，对于重大维修工程，管理处向工程环境部报告，工程环境部应派专业工程人员进行指导。

2）公司内部解决不了的故障需要外委维修的，设备责任人应填写项目申报审批表，经管理处主任审核，报请公司批准后执行。

维修结束，设备责任人需对设备进行检测，检测合格方予以验收。

3）所有设备的维修记录在设备/设施维修记录表内。

设备的保养,1）设备责任人按照设备维修保养规程所要求的标准和周期，对设备进行检查和保养，并将结果记录于相关设备保养记录表。

2）对委托专业公司维修保养的机电设备，设备责任人按照合同的要求进行检查、监督和验收，并将结果记录于相应的表格中。

设备及零星部件的采购,由需求人填写物资请购单，按采购控制程序进行,设备的报废,因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由设备责任人组织相关人员确认，填写设备报废申请单提交管理处主任审核，报公司批准后，才能报废并除账。

维修保养质量的监督,1）管理处负责人根据设备巡查要求的频度对各设备责任人进行抽查，并把抽查结果记录在设备房巡查签到表上。

对要求日检的设备房要求每周至少抽查一次，对周检或半月检，要求每月至少抽查一次；

工程部每月组织有关人员对维修保养的频度和质量进行抽查，并就设备故障原因进行分析，发现问题及时采取纠正和预防措施。

2）资料员每月对维修保养的项目统计故障发生的频次，并进行统计分析，报管理处主任，若发现影响质量目标的实现，及时要采取措施，降低故障次数，保证整体设备完好，达到质量目标的要求。