南昌市房地产市场运行情况分析报告doc1115页文档资料Word格式.docx
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55.4
636
15.1
26
9
今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50％以上的增长，占固定资产投资的比重约三分之一，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。
房地产投资快速增长的原因主要是市委、市政府“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房的热销也刺激了投资的加温。
（二）新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142％，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126％；
完成商品房交易面积254.27万平方米，同比增长83.23％，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60％。
表2：
商品住宅供应情况表
价格（元/m2）
供应量（万m2）
所占比例（％）
单套面积（m2）
2000元以下
31.22
12.49
95平方米以下
50.5
20.2
2000-2500元
42.68
17.07
95-120平方米
38.75
15.5
2500-3000元
72.26
28.9
120-150平方米
75.75
30.3
3000元以上
103.84
41.54
150平方米以上
85
34
表3：
商品住宅销售情况表
销售量（万m2）
49.71
24.38
36.02
17.67
55.64
27.29
35.30
17.31
55.71
27.32
69.34
34.01
42.84
21.01
63.24
31.02
表2、表3显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。
从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70％，单套面积在120平方米以上的占总量的64.3％；
从销售情况看，单价在每平方米2500元以上的占总销量的48％，单套建筑面积在95-120平方米的占总销量的51％。
（三）商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89％，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年上涨18.18％，全年各季度商品住宅的均价分别为第一季度2519元/m2、第二季度2394元/m2、第三季度2327元/m2、第四季度2510元/m2，价格走势基本平稳。
表4：
商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价
（元/m2）
涨幅（％）
商品住宅均价（元/m2）
居民人均可支配收入（元）
增长（％）
居民消费价格指数（％）
2722
20.89
2438
18.18
7650
9.0
100.6
0.6
2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨等因素有关。
另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。
从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。
（四）新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易的203.90万平方米商品住宅中，本市居民购买的为154.71万平方米，比重达76％；
外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24％。
表5：
购房对象构成情况表
商品住宅交易量（万m2）
按销售对象划分
按购房目的分类
本地居民
外地居民
自住
置业投资
203.90
154.71
76
49.19
24
173.32
30.58
15
近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5％上升到2003年的24％。
从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上长，由2000年的2％上升到2003年的15％。
置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的负面影响，因为我市的房地产市场仍处在快速发展的初期阶段，应以消费需求为主，如投资购房占房地产市场比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。
（五）商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17％，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11％。
从空置区域看，新城区的比重较大，占60％。
从时间来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80％，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表6：
商品住宅空置结构情况表
按区域划分
按单套建筑面积划分所占比重（％）
按单价划分所占比重（％）
老城区
（万m2）
所占比重（％）
新城区
95m2以下
95-150m2
150m2以上
2000-3000元
6.4
40
9.6
10
20
70
8
32
（六）存量房交易情况
2003年全市共完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65％，其中存量住房12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84％和56.44％，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3％和49.91％。
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9％左右。
（七）房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20％，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25％，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10％。
（八）房屋拆迁及旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34％，涉及被拆迁户5366户。
2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70％左右。
在货币化安置的住户中，有50％左右购买了二手房，10％左右购买了新建商品房。
二、房地产市场发展中存在的主要问题
（一）土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善
2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。
但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。
南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成交面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42％，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58％。
位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。
老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。
另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。
出让“生地”容易产生交地时间延长、开发商买到地块后因拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
（二）住房供应结构不尽合理
目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展中较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少。
据统计，今年1-12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54％；
均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49％。
（三）商务楼盘增长过快
今年1-12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20％，较上年同期增长3.26倍。
商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。
（四）交易税费仍显偏高
我市目前商品住房和存量住房的契税税率均为4％，减半征收的标准为2％，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。
北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契税税率为3％，减半征收的标准为1.5％（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4％调至3％，对普通住宅减半征收标准由2％调到1.5％）。
成都实行对购房款补贴0.5－1％的政策。
沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。
长沙市对购买二手住房契税按1％计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50％，对购买空置商品住房契税暂时免征。
较高的税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。
（五）房贷政策压力初显
中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也产生了一定的影响。
房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标均出现增幅回落的趋势。
这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足等苗头。
三、拟采取的政策措施
为了促进我市房地产
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