房屋租赁物业服务企业经营分析和发展战略及经营计划Word格式.docx

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公司主要项目在城市更新的重点区域，如闵行、宝山、浦东新区项目，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；

在经济转型和产业升级的浦东新区、闵行和宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长潜力。

目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业务。

2、商业经营状况

公司商业运营占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。

商业以管理体系和队伍建设为基础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。

3、行业运行情况

（1）房屋租赁行业

以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种：

①对原有工业厂房进行自行装修改造经营管理的“自营模式”；

②房屋持有人与专门从事城市旧改业务专业公司合作改建经营老旧项目的“合作模式”；

③将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建的“出租模式”。

公司目前主要采用的是“自营模式”，并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、为股东创造价值。

公司自营模式中物业用途以办公物业为主，出租用途主要有办公、商业和仓储等。

（2）房地产开发与销售

2020年，中国房地产市场整体销售受YQ影响较大，年内销售规模保持了较长时间的负增长。

7月以来虽然百强房企累计业绩增速已经回正，但四季度市场整体的下行压力犹存、去化承压。

整体看来，2020年全国商品房销售面积、金额在疫后体量逐月快速回升，增速则经历了先升后降的总体趋势，受局部区域分化加剧、部分城市市场严重下行拖累，全年行业销售规模没有大幅增长，全年销售面积、金额达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。

规模房企整体的目标完成情况不及2018、2019年同期。

预计2021年会有更多规模房企的增速进一步放缓。

而在“三道红线”下企业融资端将进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。

未来财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。

综合来看，在目前的行业竞争格局下，房地产行业经营压力进一步加剧。

同时，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限、规模竞争压力提升。

特别是今年9月在房地产资产新规“三道红线”试行后，企业融资端进一步收紧、对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。

未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。

展望2021年，中国房地产行业势必仍将面临考验。

在行业增速放缓的大背景下，无论是YQ的冲击，还是“三道红线”都更加考验房企的经营实力。

对于房企而言，防范风险，更好地适应市场调整是第一要务。

预计未来，现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇。

同时，需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。

在需求侧改革推行下，市场将更加关注需求端的特征与变化趋势，消费结构也会发展深刻变化，仅从供应端发力将难以适应市场趋势。

这将倒逼房地产行业转变发展思路，加速向买方市场转型。

能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。

二、行业格局和趋势

公司房产业务项目主要集中在上海市区，受上海地区写字楼、商业、工业地产整体的租金价格及市场供需的影响较大，这也与国内整体经济形势直接关联。

全球来看，中国已然成为第一个在YQ影响下恢复经济增长的国家，十一月举办的第三届进博会上众多国外品牌的首次参与也印证了其对于中国消费市场的信心，上海凭借强韧的消费活力始终是国外品牌进驻中国市场的第一站。

展望2021年，将有超百万新增供应涌入非核心商圈，部分项目因YQ影响将开业时间推迟，相对延长的筹备期为开发商提供更多打造特色商业的可能。

品牌与业主双方对市场预期向好，有望带动租金加快恢复正增长，我们认为：

1、2020年市场超预期回暖

受大环境影响，2020年全市租金和出租率为持续双降趋势，但降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场在全国率先回暖。

年初受YQ影响，租赁市场需求减弱，业主普遍提供较大议价空间维稳出租率。

年末随YQ受控，市场更加稳定，租金降幅已收窄至全年最低值；

虽有不少新增供应入市，但租赁需求强劲，出租率维持稳定。

2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新增供应，同比减少32%。

下半年市场快速复苏，需求增长超预期，高性价比的新入市楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。

综合市场整体供需，年末空置率较去年同期微幅上升0.2个百分点至19.6%。

虽然租金报价全年下跌4.4%，但随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌幅仅录得0.3%。

2、2021年市场仍存在不确定性

2021年YQ变化和外部环境仍存在一定的不确定性，写字楼市场形势依然复杂严峻，但是危中孕育商机。

在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的大背景下，内资需求厚积薄发；

2021年是“十四五”的开局之年，在上海不断优化营商环境以及发展新经济，尤其是大力发展数字经济，打造具有世界影响力的国际数字之都的目标导向下将推动互联网信息科技与更多行业联动发展，从而形成对市场新一轮支撑。

对于后YQ时代写字楼趋势，远程办公需求会进一步扩大，业主与客户对办公场所健康和安全会更加重视，智能及绿色建筑楼宇会成为标配。

3、预计中长期市场将稳健复苏

展望2021年，受项目延期入市的影响，上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。

随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。

与此同时内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。

市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。

在此推动下，预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。

4、公司未来发展面临的挑战

（1）主业单一且增长乏力

受限于公司自有房产、土地资源的总量约束，受制于老厂房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格进一步上涨空间有限，造成公司主营业务收入规模、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。

为进一步增强公司整体竞争力，公司亟需调整发展战略，积极拓展新业务，寻求市场规模总量大，增长稳定且可持续，具有盈利能力的新主业，以优化公司主营业务收入结构，提升公司盈利能力，充分利用公司各项资源和管理优势，保障公司更加稳健、快速地做大做强，为公司和股东创造更大价值。

（2）巨头林立且竞争加剧

伴随共享经济的热潮，近年来，以Wework、优客工场、德必等为代表的国际国内共享办公行业领先者，募集大量资金快速扩张，一定程度上抬高了资产端的价格，快速扩张经营方式也降低了中小微客户对创意办公园区租金价格上涨的预期。

同时，互联网远程办公、基于大数据平台的云端办公、远程视频会议等科技的飞速发展，也压缩了对创意办公园区物理使用面积的需求,对办公楼宇市场和商业物业的经营都带来了新的挑战。

共享经济在形态上冲击着物业市场，考验着经营团队的创新能力、应变能力和整合能力。

除少数房产以外，大多数房产都是旧有工业厂房，且房龄普遍较长，基础设施陈旧且不完善。

同时，厂房结构内部空间跨度较大，不做进一步装修很难满足普通商业或办公的需求。

但是，公司因地制宜地定位，与有行业经验和口碑的设计师合作，投入合理的改造成本，以最符合市场的形态呈现出来，配以最个性化的服务标准，树立良好的品牌形象。

（3）政策不明且变化较快

上海曾是我国工业经济为主的大型城市，城区遗留了大量的工业用地。

随着上海经济增长模式逐步由工业经济为主，转型为依靠金融、科技、创新、投资和服务领域支撑后，原有的老工厂、土地、房产如何转型，主管部门尚无统一的政策指引，老旧厂房改造有关的建筑规划、报批报建、施工安全、合规监管等法律、制度、管理层面尚不完善，各个区县在具体对政策理解、执行等实践上也不一致，对已经逐渐兴起的帮园区改造项目持续、稳定发展带来更多挑战。

（4）政府动迁征收核心区域房产

由于上海的城市规划、老城更新和基础建设等需要，公司已改造房产项目也会面临被动迁征收，经营无法持续的情形。

项目一旦被动迁征收，对公司既是机遇也是挑战，动迁补偿可以为公司带来一定的现金流，降低公司的融资成本，有利于公司业务转型和未来发展；

另一方面上海核心区域房产项目也是租金收益最高、最稳定的经营收入来源，一旦被征收动迁，前期改造和装修投入均为沉没成本，且将影响该被征迁房屋的未来持续收益。

三、公司核心竞争力

1、历史遗留的优质土地、房产资源

公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。

公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。

公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。

公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。

公司通过积极与主管政府机关沟通，房产征迁和收储中实现自持物业的市场公允价值，为股东创造价值。

2、完善的内部控制管理制度

公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；

并做到制度能够真正落实，符合内控规范性文件的要求；

公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。

规范化、流程化的管理模式，使公司能在激烈的竞争环境中生存下来，这也是企业核心竞争力的内在关键。

四、公司发展战略

2021年，公司董事会将重点升级面向未来的项目开发与不动产资管双轮驱动模式，提升整体经营收入和盈利水平；

全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平；

加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。

1、主动适应环境变化，持续探索面向未来的生存与竞争能力

受YQ影响，国内外宏观环境发生新的变化，国家层面提出了“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，对汇通带来新的挑战和机遇。

公司董事会将加强对市场环境变化的深入分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。

一方面，实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌。

另一方面，不断做大做强不动产资管平台，围绕房地产从增量向存量转型的窗口期，持续推进房屋租赁及物业管理业务的拓展升级，提升企业整体盈利能力，为股