肖文对聊城公证处败诉公证案例点评Word格式.docx

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2、聊房权证古字第004347号房产继续查封。

本案疑点二、东昌府区房管局为何违规为郭传喜补发新房产证？

建设部房《屋登记办法》第7条规定：

“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

（1）申请；

（2）受理；

（3）审核；

（4）记载于登记簿；

（5）发证。

”换发新证属于登记范畴。

第22条6款规定房屋被依法查封期间，权利人申请登记的的，房屋登记机构应当不予登记。

2011年6月原告武ＸＸ因借款纠纷起诉郭Ｘ、郭ＸＸ，并申请查封郭ＸＸ聊房权证古字第004347号房产。

7月郭ＸＸ以房产证丢失为由申请挂失补发新证，对于郭ＸＸ的房产被依法查封的事实，东昌府区房管局是明知的，根据建设部房《屋登记办法》规定，东昌府区房管局不应为郭ＸＸ违法补发新证。

　　《屋登记办法》规定第24条规定：

“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

”第25条规定：

“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

”即使东昌府区房管局工作失误为郭ＸＸ补发新证，也应按规定将第一次法院查封的事实记载于新房产证权属资料里，但东昌府区房管局继续延续失误，没有在新证上记载权利受限状况。

这是导致公证错误的直接原因。

本案疑点三、东昌府区法院发现房管局违规行为为何不进行纠正？

2011年10月，东昌府区法院在审理马ＸＸ诉郭Ｘ、郭ＸＸ借款纠纷一案时，已经发现了房管局违规为郭ＸＸ焕发新证的事实。

东昌府区法院仅仅是对焕发的新证进行了再次查封，并没有要求撤销郭ＸＸ的新房产证。

本案疑点四、对于司法执行领域的和解协议公证为何介入？

执行和解是指在法院执行过程中，被执行人与执行申请人双方经过自愿协商，达成履行义务协议，并报法院审查备案，义务履行完毕，从而结束执行程序的活动。

《民诉法》第230条规定：

“在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。

”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：

“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。

”依据法律规定，执行和解以法院为主导。

　　　传统理论认为公证对非诉讼领域民事协议的真实、合法性可以予以证明，对诉讼及司法执行阶段的民事协议，除非法院同意，否则公证不应介入。

聊城市鲁西公证处为执行和解协议办理公证，可以说是在司法雷池领地里跳舞，就本案而言，该处公证创新的做法并不成功。

面对公认的公证行业禁地，多数公证处是不越雷池一步，聊城市鲁西公证处却为何敢在禁地里拓荒？

个中缘由值得深层思考。

　　　据笔者了解，聊城市鲁西公证处是个自收自支的事业编公证处，该市经济不发达，公证市场狭窄，公证资源匮乏，自身生存压力山大。

与该处一位资深公证员探讨本案时，笔者问：

“为何对执行和解协议进行公证？

是法院要求的吗？

”答：

“不是法院要求的。

‘法无禁止皆自由。

’为何不能做？

”从法理角度讲，对于公民私权利范畴，有法无禁止皆自由之说；

对公权力范畴，则奉行法无授权皆禁止原则。

申请执行人与被执行人自愿达成执行和解协议是公民个人私权利范畴，如果要求公证证明，则属于公权力范畴，启动证明公权力必须有法律规定。

民诉法明确规定执行和解协议在法院的主持之下进行，公证处并无介入的法理依据及具体的法律规定。

对于鲁西公证处勇闯禁区的行为，笔者归纳为两个原因：

1、公证证源不足，发展压力巨大。

2、办证理论存在严重误区。

本案疑点五、公证处是否尽到了谨慎核实义务？

一审及二审法院认定两份公证书为错证的理由是：

公证处未尽到谨慎核实义务。

谨慎核实义务是公证员作为法律专家应当承担的职业责任。

最高人民法院《关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第4条第5项规定：

公证机构在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务，致使公证书错误或者不真实的，人民法院应当认定公证机构有过错。

第5条规定：

“当事人提供虚假证明材料申请公证致使公证书错误造成他人损失的，当事人应当承担赔偿责任。

公证机构依法尽到审查、核实义务的，不承担赔偿责任；

未依法尽到审查、核实义务的，应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。

公证处谨慎核实义务是指公证员对办证所依据的证据资料应当谨慎、认真、仔细地审核。

《公证法》第28条、29条规定：

公证处应对申请公证的事项是否真实、合法，提供的证明材料是否真实、合法、充分进行审查；

按照有关办证规则需要核实或者对其有疑义的，应当进行核实。

鲁西公证处在出具第904号《公证书》时，对顶账的聊房权证古字第0111014399、0111014340号房产证进行了查证核实，房管局资料显示该房产权利因马ＸＸ案被司法查封。

应当认定鲁西公证处尽到了充分的审查、核实义务。

郭ＸＸ持第一个房产证（聊房权证古字第004347号）及房屋拆迁补偿安置协议书与债权人魏ＸＸ达成安置补偿权益顶账协议，鲁西公证处到房管局对安置补偿权益的权利状况进行了核实，资料显示该权益无司法查封限制。

可以认定鲁西公证处进行了仔细审查、核实。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定：

　“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。

人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

”郭ＸＸ位于东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号房产被拆迁后，东昌府区法院按规定应及时对查封财产的拆迁权益进行再次查封，因为区法院的消极不作为，才给郭ＸＸ留下了可利用的法律漏洞。

　　　答案：

错证是如何造成的？

虽然笔者认为鲁西公证处在出具上述公证书时，履行了谨慎核实义务，但这无法改变第904号《公证书》及第1079号《公证书》是错证的法律事实。

如果对本案前因后尾进行生动复原，就可以看出一个应引起行业人员深刻反思的公证案例的产生过程。

首先，当事人瞒天过海的移花接木伎俩。

郭ＸＸ（本案主角人物，一个将房管局、公证处、区法院玩弄于股掌的大忽悠。

）因与原告武ＸＸ债务问题，导致其东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号房产（聊房权证古字第004347号）于2011年6月被区法院查封。

2011年7月，郭ＸＸ申请挂失补发新证，房管局违规为其补办了新房产证（房产证号为古字第0111014399、0111014340号），对于该房产的被查封事实，由于失误，并未在新证上及房管局查询系统予以记载。

郭ＸＸ成功地对被查封的房产进行了洗白。

从房产系统权利查询资料上及新房产证上看，该产权凭证洁白无瑕。

2011年10月，马ＸＸ因债务纠纷申请查封了郭ＸＸ上述房产，房产系统权利查询资料上显示古字第0111014399、0111014340号房产因马ＸＸ诉讼案被区法院查封。

12月法院作出民事判决，要求郭ＸＸ承担债务责任。

执行过程中，郭ＸＸ与马ＸＸ达成和解协议，商定以聊房权证古字第0111014399、0111014340号房产部分产权抵顶债务。

2012年5月，双方向聊城市鲁西公证处申请办理以房抵债协议公证。

2012年6月，债权人魏ＸＸ与债务人郭ＸＸ达成顶账协议，以古字第004347号房产的拆迁补偿权益顶账，并申请公证。

其次，信息孤岛引发的系列工作失误。

计算机应用系统中由于新旧系统的变化，新系统对旧系统信息不兼容，会造成信息不关联互助、信息不共享互换以及信息与业务流程和应用相互脱节，被称之为计算机的信息孤岛效应。

信息孤岛效应引申到社会领域，指在一个单位的各个部门之间由于种种原因造成部门与部门之间完全孤立，各种信息无法顺畅地在部门与部门之间流动。

本案中郭ＸＸ申请挂失补发新证，房管局由于计算机的信息孤岛效应（亦称程序漏洞），并未将旧房产证被查封的信息自动输入到新房产证权利资料里，这是本案错误的肇端。

　　　对于被执行人郭ＸＸ的同一处房产新旧房产证，东昌府区法院因两个案件先后进行了两次查封。

东昌府区法院应当先执行第一个生效判决，但该院对第一个判决终止执行，将第二判决转入执行程序，实在是令人费解。

对于执行和解，法院有着主导权，郭ＸＸ与马ＸＸ公证的执行和解协议是一个李代桃僵的乌龙协议，东昌府区法院应当予以否定，并可以向公证处提出司法建议。

东昌府区法院对于该公证和解协议放任自流，在一审原告武ＸＸ起诉公证处的时候，才采用了事后诸葛亮的处理方式。

再次，最后一次拯救命运的机会在公证处手里悄然溜走。

在郭ＸＸ两次为公证处挖坑的过程中，第二次破绽最大。

2012年6月，郭ＸＸ持第一个房产证（聊房权证古字第004347号）及房屋拆迁补偿安置协议书与债权人魏ＸＸ达成安置补偿权益顶账协议，并申请公证。

这次他冒了前功尽弃的风险，因为公证处有可能对聊房权证古字第004347号房产证的权利状况进行查询，从而使本案真相大白。

不幸的是鲁西公证处只是中规中矩地对第004347号房产的拆迁权益进行了查询，未进一步对该房产证的权利状况查询核实。

应该说从公证调查核实的角度看，鲁西公证处尽到了核实义务，因为第004347号房产因为拆迁已不复存在，当事人申请以拆迁补偿权益顶账，公证处只查明拆迁协议补偿权益的权利状况也算是尽到了审查义务。

　　揭开本案的重重迷雾。

通过对以上本案五个疑点的分析，可以看出本案是由于当事人的忽悠外加多个单位一系列工作失误的连锁反应造成的。

本案的多米诺骨牌效应如下：

1、郭ＸＸ欺骗房管局补发新证→2、东昌府区房管局违规补发新证，首次查封信息在新证档案资料中无记载→3、东昌府区法院在马ＸＸ诉郭ＸＸ一案时，发现了房管局违规补发新证的事实，没有进行司法纠错。

而是无端终止了武ＸＸ诉郭ＸＸ一案的执行→4、鲁西公证处由于理论误区，对马ＸＸ诉郭ＸＸ一案的执行和解协议进行了公证→5、东昌府区法院对错误的执行和解协议没有纠正→6、郭ＸＸ被查封的房产被拆迁，东昌府区法院没有对拆迁权益依法及时进行司法查封→7、鲁西公证处在办理债权人魏ＸＸ与债务人郭ＸＸ的拆迁补偿权益顶账公证时，只对第004347号房产的拆迁权益权利状况进行了核实，没有对该房产证的原始权利状况进行核查，失去了矫正错误的最后一次机会。

结论：

鲁西民字第904号《公证书》及第1079号《公证书》是错误的公证书，推究错误发生的原因，房管局、法院、公证处都有责任，这是多个部门一些列错误叠加的后果。

郭ＸＸ位于东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号房产及其新旧权利凭证，由于处在司法查封状态下，就好比一棵毒树，在没经过法院许可的前提下，对该房产的任何方式处置，都是毒树上的果子。

虽然笔者认为房管局、法院存在严重错误，但这都不是导致被查封房产及拆迁权益产生物权变动的直接原因。

鲁西民字第904号《公证书》及第1079号《公证书》才是导致朝阳胡同66号房产的物权变动，拆迁权益被第三人善意取得的直接原因，最终由公证处为错误买了单。

本案给公证行业同仁的业务警示是：

1、诉讼执行阶段的和解协议，因为无法律规定，公证处不能轻易介入。

2、对涉及不动产转让协议的公证申请，公证处必须对房产权属状况履行核实义务；

对拆迁权益处理的协议，不仅要查询拆迁权益