房地产中介行业分析报告Word文档下载推荐.docx

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（2）中国房地产估价师与房地产经纪人学会

全国性的房地产估价和经纪行业自律管理组织，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

负责开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价和经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价和经纪行业规范健康持续发展。

目前承担全国房地产估价师、房地产经纪专业人员职业资格考试、注册、登记、继续教育等工作。

2、主要法规和政策

二、行业发展概况和趋势

广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各环节，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。

狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

综合而言，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国发展时间仍较短。

目前我国的房地产中介服务业仍处于成长期，虽然发展规模和专业化程度与国外发达的房地产中介服务业相比有一定差距，但成长速度可观。

经过行业调整之后，房地产行业逐步迈入平稳发展新常态，在市场竞争更趋激烈的背景下，房地产中介服务行业尤其是商业地产中介服务行业蕴含着新的发展机遇。

三、行业竞争格局

房地产中介服务业进入门槛和退出门槛相对较低，因此，行业内竞争愈演愈烈。

经过长期的充分竞争及优胜劣汰后，逐步出现了一批全国性和区域性的房地产策划代理企业，如世联行、易居中国、策源、中原地产等公司已经完成了全国性布局，市场占有率较高，在全国重点地区的房产策划代理销售市场上形成了一定的优势。

房地产中介服务企业在中国房地产行业快速发展的背景下也呈现快速发展趋势，在发展的过程中，出现了一批全国性和区域性的房地产综合服务企业。

在处于调整的行业环境下，房地产策划代理销售市场份额将继续向具有规模优势的全国性企业和具有区域竞争优势的区域性企业集中，房地产服务企业的规模优势将进一步在市场调整中加强。

市场集中度明显偏向规模及品牌优势较强的企业。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的《2018中国房地产百强企业研究报告》显示，2018中国房地产策划代理TOP20企业主要集中在北京及珠三角、长三角等发达地区。

四、行业壁垒

1、品牌壁垒

房地产中介机构的实力和品牌对于开展房地产中介业务至关重要。

一个优秀的品牌可以让企业在激烈的竞争中占据强有力的地位，同时也能够吸引更多的优秀人才加盟。

知名的品牌往往意味着企业具有较好的经营业绩和良好的市场口碑，因此从地产开发商角度考虑，房地产中介公司的品牌知名度是开发商和中介公司长期合作的重要保证。

新进入者一般很难在短期内树立优质的品牌形象，也就难以获得大中型房地产商的青睐。

另一方面，品牌的树立需要时间和机遇，需要有实力的房地产开发商对公司的认可和信任。

因此，品牌壁垒对于房地产中介服务业的作用十分显著。

2、客户资源壁垒

拥有稳定和大量的客户资源是房地产中介服务公司稳定发展、不断壮大的基础。

客户资源的积累依赖于较高的服务质量、持续周到的服务态度以及良好的信誉度等，这些均需要比较长时间的积累，不同的房地产中介机构拥有不同的客户资源，而这些客户资源形成了客观的行业壁垒。

3、人才壁垒

房地产服务行业是典型的智力输出型行业，要求相关从业人员了解规划、城建、建筑、设计、管理、销售等多个学科的内容，不仅要有专业的服务能力、热情的服务态度，还需要丰富的项目经验。

我国房地产中介服务业的发展历史相对较短，人才积累不够。

在强烈的全国化扩张及新业务的发展需求下，优秀的人才在房地产中介服务行业也更为稀缺。

出色的从业人员需要行业的磨砺和公司长时间的培养。

因次，人才壁垒是房地产中介服务行业非常重要的壁垒。

五、行业市场规模

根据国家统计局数据分析，从2009到2018年，我国的房地产事业得到巨大发展，房地产开发投资额由2009年3.6万亿增长到2018年的12万亿，复合年增长率达14%。

2018年1-12月，全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5%，其中，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%,住宅投资85,192亿元，增长13.4%。

自2013年以来，我国楼市呈现出销售过热的情形，为了抑制投机投资购房，满足首套刚需、支持改善需求，我国针对房地产市场出台了一系列差别化调控政策。

2018年末，全国商品房销售增速已控制在15%左右，房价总体平稳。

2016年以来，中国楼市的连续三年交易量都超过10万亿。

2018年，我国商品房销售额为149,973亿元，增长12.2%。

据克而瑞统计，受部分城市限售、限价持续，政策调控趋于常态化影响，截止2018年末，TOP100房企中多数房企的累计销售业绩保持同比增长，近9成的房企超额完成了2018年的业绩目标。

2018年，规模房企全年累计销售增速保持较高水平，TOP100房企全年销售增长35%。

百强房企中，龙头房企规模增长较为平稳、千亿房企数量达到30家。

2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年。

基于目前的政策和市场背景，预计2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡，销售规模步入平稳增长阶段。

六、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）房地产行业分工细化，房地产中介服务行业市场份额上升空间较大

随着房地产行业的快速发展、房地产项目体量的日益庞大、行业竞争的日趋加剧，房地产开发商粗放的自产自销的模式已完全无法适应当前房地产开发从选址到销售一系列复杂且精密的业务需求。

为此，开发商不断将房地产一级市场土地获取以外的市场剥离，将房地产建设外包给建筑公司，将房地产销售、地价评估、土地选址等委托给房地产中介服务企业。

但是，与我国庞大的房地产开发项目体量相比，我国目前整体一手房代理销售率仍相对较低，二手房代理销售率亦存有较大空间。

此外，随着我国房地产行业分工的进一步细化，不仅代理销售业务市场容量将继续扩大，资产管理、金融服务、广告代理等房地产中介服务衍生行业的需求也将进一步释放。

（2）城镇化推动房地产中介行业发展

城镇化是社会发展的必然结果。

《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，我国2018年末常住人口城镇化率为59.58%，比上年末提高1.06个百分点。

与欧美发达国家70%以上的城镇化率相比，中国城市化率仍处于较低水平。

若按每年增加1%的速度，我国城镇化率达到70%仍需要十余年的时间，我国城镇化尚有较大的提升空间。

随着我国城镇化的持续推进，房地产代理、策划等中介服务业务亦将会持续增长。

2、不利因素

（1）行业竞争加剧，对企业提出更高要求

随着经济发展和城镇化水平的提高，我国房地产行业市场规模日益增大。

房地产策划代理等中介服务在房地产开发服务中的重要性逐步凸显，参与度逐步广泛，服务效率逐步提高。

然而因房地产代理、经纪业务的进入门槛较低，房地产行业又具有明显的地域性，导致我国房地产中介服务机构数量众多遍布全国，进而导致房地产中介服务企业间市场竞争日趋激烈。

（2）区域性特征明显，区域发展不平衡，增加了跨区域发展的难度

由于房地产地理位置的唯一性、不可复制性与房地产的独特性，加之各区域房地产消费者需求的差异化，房地产行业具有典型的区域性特征。

同时，因我国各区域房地产行业的市场化程度不同，交易规则不统一，故房地产中介服务企业的跨区域发展存在一定的挑战与难度。

七、行业风险特征

1、宏观政策调控的风险

房地产行业作为国家收入的支柱产业，受国家宏观政策的影响较大。

且房地产行业属于周期性行业，在发展的不同阶段，政府会根据国家宏观经济总体形势以及房地产市场变化的实际情况，出台不同的宏观政策对商品房以及商业地产的销售规模及价格进行调控，从而促进房地产业的持续健康发展。

这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。

2、市场竞争加剧的风险

我国房地产综合服务商之间的竞争一直处于比较激烈的形态，如果企业不能充分利用自己积累的自身优势，提升服务品质、优化服务结构，向高附加值的新领域拓展，并提高市场占有率，则会面临在激烈的市场竞争中被淘汰的风险。

3、人才流失的风险

本行业属于人力资源密集型行业，也属于专业服务领域，人才是公司生存和发展的根本所在。

无论是网站的运营维护，还是线下的销售运营与推广，人才都是完成高质量服务必不可少的一个环节。

而且员工都需要经过系统的培训和长期行业经验的积累，但如果因为企业经营不善，薪资和激励机制不达员工预期，很有可能导致人才流失，对业务造成重创。