紫腾湾房地产建设项目可行性研究报告书Word文档格式.docx

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*镇地处*市西南边陲，全镇39个行政村，国土面积216平方公里，总人口8.3万人。

武襄铁路、316国道、304省道穿境而过。

*镇是省级八大旅游度假区之一，是省40个重点中心镇之一。

*镇现有9家旅游接待单位，1000多个床位，已开发建设桃花岛、鳄鱼岛、梅花鹿岛、民俗岛等景点。

已建成木鱼湖、*湖、云台山庄、双龙泉、四海渔庄等7处农家乐。

按照科学发展观的具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为*房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着*市中心城区经济的发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；

另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，人们对居住的要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美的现代化人居方向发展。

该公司开发建设的*紫腾湾*镇*北路，文化路以西，占地8337.6㎡（合12.51亩），建筑面积为37999.67㎡，投资3648万元，该项目超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，全封闭式的阳光平台，外墙瓷贴面，该项目于2011年1月开工建设，2014年12月交付使用。

该项目的开发建设，重点在于改善城镇中的中低收入居民的住房条件，满足中低收入城市居民对住房条件的要求，通过本项目的开发，一方面可以使*镇的土地资源得到更优化的配置，另一方面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。

1.2项目概况

1.2.1项目地点

*市*镇*北路，文化路以西，区内土地面积12.51亩。

1.2.2建设规模与内容

本项目建设内容包括3栋多层砖混结构商住楼和1栋17层框架结构商住楼，临街景绿化地带、停车、临街道路、绿化、供水、供电等配套设施。

1、总用地面积为8337.6㎡，建筑占地面积5382㎡。

2、拟建总建筑面积37999.67㎡。

其中，砖混结构住宅楼建筑面积16759.19㎡，框架结构住宅楼建筑面积15614㎡，商铺建筑面积4342.93㎡，车库面积1032.55㎡，物业用房251㎡。

3、建筑容积率为4.56，建筑密度64.55%，绿地率12.06%。

4、总户数：

260户。

1.2.3主要建设条件

1.政策条件

2004年*省人民政府印发了《*省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，意见指出房地产业关联度高，带动力强。

加快房地产业发展，是提高居民住房水平，改善居住环境，满足城镇居民日益增长的物质文化生活需要，全面建设小康社会的重要内容；

是扩大内需，拉动投资增长，促进消费，带动相关产业发展的重要措施；

是充分发挥我省人力资源优势，拓展就业渠道的重要途径；

是加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要手段。

全省各地、各部门要进一步提高认识，把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容切实抓紧、抓实、抓好，坚持用改革的办法解决发展中出现的问题，实现房地产业持续快速健康发展。

因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。

2.地理位置条件

本项目位于*市*镇*北路，文化路以西，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。

项目所在地文化路东侧有*镇办幼儿园，西侧有月光湾，小区以北200米有*中心小学，学生上学条件好。

在交通运输、配套产业、物资供给等方面也具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。

3.电力、通讯、给排水条件

本项目所在地属于*市的*镇，其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。

因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。

1.2.4项目投入总资金及资金筹措

项目总投入资金为3648万元，全部由企业自筹。

1.2.5主要技术经济指标

表1—1主要技术经济指标表

序号

项目

单位

指标

备注

1

建设规模

1.1

项目用地面积

㎡

8337.6

1.2

建筑物总占地面积

5382

1.3

总建筑面积

37999.67

1.4

容积率

4.56

1.5

总户数

户

260

1.6

建筑密度

%

64.55

1.7

绿化率

12.06

2

项目总投资

万元

3648

3

销售（营业）收入

8066.29

4

营业税金及付加

435.57

5

土地增值税

537.85

6

净利润

2583.65

7

投资收益率

94.43

8

全部投资经济效果指标

8.1

财务内部收益率

44.89

税后

8.2

财务净现值

1176.14

1.3结论与建议

1.3.1结论

本项目符合当前改善城镇住房条件及*市城市总体规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快*市的城镇化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。

1.3.2建议

建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。

1.加强监督检查，确保工程质量。

项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。

为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。

项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。

2.考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。

同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。

3.为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向*市内外市场。

4.建议承办单位抓紧时间核准、建设。

同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。

第二章房地产市场需求分析

2.1我国房地产市场现状

2.1.12010年中国房地产市场概况

1.中央及各部委多次强调房地产调控不放松

为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。

国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。

（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。

（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。

（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。

2.地方政策动态：

部分城市重申调控措施

上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。

近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。

如，

7月27日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。

8月23日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。

山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。

武汉10月1日起将启动商品房预售资金监管制度。

近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售规模和交易节奏。

3.展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主。

具体来看，房地产调控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放，四季度市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹。

2.1.22010年中国房地产市场特点

1.房地产市场已经整体好转

业内人士认为，房地产市场已经整体好转。

据中原研究中心监测的数据显示，从销售金额来看，2010年，销售前三的房企分别是万科、保利和中海，其销售金额分别为963亿元、756亿元、747亿元。

从销售金额上来看，这些房企平均完成了全年八成的任务，其中恒大地产在销售面积上位居第一。

但是从销售面积来看，前三的房企分别是恒大、万科和保利。

2.看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场。

很多房企已经纷纷上调了年度销售目标。

而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹。

2010年，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。

被视为行业风向标的万科，也一改上半年的保守作风，7月以来拿地投入已经超过上半年总和，9月以来更是四处开花。

公开资料显示，仅9月一个月时间，万科在北京、广州、青岛、杭州等城市新增14个项目，支付价款约127亿元。

据统计，2010年9月，十家标杆房企拿地规模继续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出调控以来新高。

其中，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。

3、资金集中，流向少部分房企。

在大规模拿地的背后，必然是大举融资的相生相伴。

除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外，资金也开始集中流向少部分房企。

10月12日，龙湖地产宣布发行一笔规模为4亿美元的优先票据，这是在不到一个月时间内，龙湖第二次融资。

据中原地产统计，10月以来，包括龙湖、融创、世茂、越秀地产等4家房企，合计推出的境外意向融资额已超过150亿元。

4.小房企仍然艰难

这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，竞争优势逐渐显现，从而推动标杆房企市场份额不断提升，企业集中度继续加强。

大多数中小型房企还是以跑量为主，以价换量。

10月份，北京海淀区北旺西路的亿城西山公馆推出特价房，每套比照原价优惠约100万元。

还有楼盘推出15万抵65万元的优惠活动。

2.2我国房地产市场未来走势预测

2.2.1商业地产进入相对艰难期

由于中国地