成都锦里商业街区策划方案文档格式.docx

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二、概念采购

三、市场调研

四、两性一化原则

五、多方案假想

商业步行街

一般性商铺

宾馆建筑群

主题旅游点

中高档住宅

第三章基本调查与市场分析

锦里经济发展的基本情况综述

锦里发展的基本情况

锦里发展变化情况

四、锦里的目标人群分析

五、附件：

锦里调查报告

六、锦里周边产业链的情况

七、结论

结论

目标消费人群分析

第四章概念采购基本评述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯49

一、旅游地中心镇的发展模式研究

二、个案分析：

山东泰安商业物业发展模式

三、个案分析：

江苏周庄商业物业发展模式

四、商业物态分布及发育模式

五、可供借鉴之经验和教训

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概念采购结论

第五章理论研究基本评述

一、锦里旅游市场模式

二、锦里游客消费模式

三、锦里市场容量

四、锦里及消费市场预测锦里市场不确定因素

锦里旅游产业链评述

五、地块核心竞争力评述

六、市场模式对物业开发的影响

七、关于商业竞争市场的基本策略

八、市场规模预测：

我们的饼有多大？

九、未来商铺需求预测

十、商铺投资市场安全线设定

十一、商铺价格预测

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理论研究结论

第六章假想方案评述

一、商业步行街

二、一般性商铺

三、宾馆建筑群

四、主题旅游点

五、中高档住宅

第七章、推荐之综合方案

投资模式

首期开发物业（附图一）投资概算

销售单位计算

四、

设立投资风险控制

五、

购买商用物业所有权的目标客户群

六、

别墅投资概算

七、

产权式酒店

八、

商铺价格预测

第八章综合方案的操作要点

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一、“附图一”的概念规划设计要点

二、本项目的经营营销要点

三、项目营销推广活动主题

四、回购保证

项目可行性研究及概念设计结论

地块基本概况及策划要求

地块基本概况

作为成都武侯祠博物馆（三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区）的一部分，锦里占地30000余平方米，建筑面积14000余万平方米，街道全长550米，以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体。

锦里古街位于四川省成都市武侯祠博物馆侧，全长350余米，是一条以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体的特色休闲街区。

锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一

政府、发展商策划要求

策划就是解联立方程，即整合政府要求、发展商要求、商铺投资者要求、商铺经营者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求，从整体上达到最优。

为此，我们从一开始便认真分析了这些复杂的因素，确定策划条件如下：

策划边界条件细则:

1.政府要求本项目出品牌

2.要求首期投资达到平衡或盈利

3.解决旅客在本镇过夜及夜生活贫乏问题

4.解决本镇的互动性旅游体验

5.集聚性解决土特产购物、饮食、休闲问题

6.要求本项目有景观意义,是本地上档次产品,有实操性

7.项目投资能产生集聚生长，可持续发展

策划思路及方法

理论研究

商业用地的基本研究方法大致有以下三种：

1、产业链研究：

即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。

2、商圈研究：

即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。

本方法适用于商业密度较大的大中城市。

3、区位研究：

即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。

根据锦里产业链发展迅速的态势，我们拟采用产业链研究与区位研究相结合的方法，对项目地块的价值和核心竞争力进行深度分析和研判，找寻出最佳的投资组合方案。

概念采购

概念采购，也叫做“全球化思想采购”，这种研究方法是总结和率先用于研究策划领域的。

这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。

本项目拟选取和参照全国旅游中心镇发展的模式和业态作为研究的对象。

市场调研

市场调研分“文献研究”和“市场调查”两大部分：

1、文献研究。

当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规划、商旅开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与项目相关的要素进行深度分析和研究，把握当地的产业结构和发展态势，从而做出准确的决策分析和研判。

2、市场调查。

主要是对项目所在地商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把握，包括商业格局、旅游景点景观的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。

通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。

多方案假想

“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种具体运用的方式。

即：

尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。

对本项目我们拟从五个方面做出假想方案：

1、商业步行街；

2、一般性商铺；

3、宾馆建筑群；

4、主题旅游点；

5、中高档住宅；

基本调查与市场分析

锦里基本情况综述

2004年10月31日，成都“锦里”民俗休闲一条街正式开市，老街、宅邸、府第、民居、客栈、商铺、万台座落其间，青瓦错落有致，青石板路蜿蜒前行，让人恍若时空倒流。

川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化如清风扑面而来。

这条在武侯祠东侧出现的老街，全长350米，采用清末民初的四川古镇建筑风格，与武侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融，二者之间又以水为隔。

游人在短短350米的距离内，就能享尽原汁原味的四川滋味。

如果游人在“锦里”的古色中流连忘返，还可以住进高挂着丝绸灯笼的栈，在彻夜辉煌的灯火中感受时空变换的神奇。

二、锦里旅游资源基本情况

这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。

三国历史在这里留下了浓墨重彩的一笔，每天络绎不绝的各地游客打动不了这里千年不变的古朴和清幽。

锦里被解释为：

锦上添花，里藏乾坤。

如不迈进大门三步，你怎知里竟别有天地？

这天地，有否锦上添花，行人的笑容中自有回答。

锦里最美应是黄昏时。

落日余辉闲闲地照在房楼上，灯火尚未阑珊，游人喧嚣的声音渐渐远去。

红红的灯笼都会亮起，迎来送往着一拨拨的新老朋友。

锦里一条大街上，最吸引的我的还是遍布满街的各式各样的酒吧，虽然带有点现代气息，但这丝毫不影响它们和古镇融为一体。

来到古镇，游客们也都很愿意在酒吧坐坐，因此酒吧是拥挤和热闹的。

其实在酒吧的外面，简易的几张方桌，两条长椅相对而摆，一盏大红灯笼就悬挂在头顶上。

酒吧一家挨着一家，人们尽情地享受这难得兴致。

耳畔传来的是此起彼伏的歌声，或是流行音乐、或是山寨民歌。

在这样一个处处都充满了欢愉的地方，一切都是那么得动人悦耳。

锦里

2009年，锦里延伸段“水岸锦里”开肆迎客。

蜿蜒曲折的院落、街巷与水岸、湖泊、荷塘、石桥相呼应，主题会所、主题餐饮、主题商店坐落其中，水波灯影，别有一番意境

三、锦里资源特色

成都版清明上河图——“锦里”，是感受浪漫休闲的精神驿站，是体验三国文化与成都民俗的魅力街区。

古街定期举行传统婚礼、民乐、戏剧、民间服装秀等民俗表演，并按照中国传统节日举办特色主题活动，如元宵节、端午节吃粽子大赛，七夕情人节主题活动，中秋赏月会等，让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。

[

传说中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期

便闻名全国。

今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。

在这条街上，浓缩了成都生活的精华：

有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了三国文化和四川民风民俗的独特魅力。

四、锦里历史沿革

这条截曾是那个时代成都最优美且最时一匹匹一直送到遥远的中原、

传说中，锦里的来历织锦的手工业者集中到人们就把这条街叫锦里

江南，

乃至随着那些披着夕阳的驼队上最古老最具有商业气息的街道之

西汉三国时期蜀锦的生产作坊主要集中在成都锦江南岸，与武侯祠相叫锦官，又叫锦里。

东晋时期的《华阳国志·

蜀志》曾有记载：

“州夺郡文学为州学，郡更于夷里桥南岸道东边起起文学，

有女墙，其道西城，故锦宫也。

锦工织锦，濯其中则鲜明，他江则不好，故命曰锦里

五、锦里市场调查

1、男女比例正逐渐接近：

根据1996年抽样调查结果显示：

锦里游客中男性居多占66％，而女性只有34％；

但2002年的抽样调查结果显示：

男性占53.6%，女性占46.4%。

3、企事业和政府工作人员居多：

1996年的结果显示：

锦里游客46％为企事业人员，20％为专业技术人员，10％为政府工作人员，10％为工人，6％为教育工作者，4％为职员，2％为个体经营者，另有2％为其他人员，少有农民、军人、学生和离退休等类型的游客。

而2002年的结果显示：

锦里游客27.8%为商贸人员，24.47％为教科人员，21.1％为政府工作人员，10.14％为工人，7.17％为离退休人员，5.06％为服务业人员，2.95％为个体经营者，1.27%为学生，少有农民、军人等类型。

虽然游客的职业仍以企事业、商贸、科教和政府人员居多，但也开始出现较高比例的离退休人员和少量的学生客源。

4、本省游客比例上升，而外省游客比例下降：

1996年调查结果显示：

来锦里的游客40％为本省游客，60％为外省游客；

但2002年调查结果则刚好相反：

60％为本省游客，40％为外省游客；

这说明锦里因地域和交通条件的限制，对本省游客的吸引力要比外省游客大，这也可以从另一个侧面表明外省游客和外国、港澳游客的客源市场还有很大的市场潜力和开发空间，但必须要提升宣传力度和配套服务水平。

5、停留过夜的时间有所延长

1996年与2002年抽样结果比较：

年份

1－2日

3－4日

5日以上

1996

72％

28％

2002

56％

43％

1％

从上表可看出，2002年的调查3－4日的游客所有增加，而过夜人数仍占99％以上；