成都锦里商业街区策划方案文档格式.docx

1、二、概念采购三、市场调研四、两性一化原则五、多方案假想商业步行街一般性商铺宾馆建筑群主题旅游点中高档住宅第三章 基本调查与市场分析锦里 经济发展的基本情况综述锦里 发展的基本情况锦里 发展变化情况四、 锦里 的目标人群分析五、 附件： 锦里 调查报告六、 锦里 周边产业链的情况七、 结论结论目标消费人群分析第四章 概念采购基本评述 49一、 旅游地中心镇的发展模式研究二、 个案分析：山东泰安商业物业发展模式三、 个案分析：江苏周庄商业物业发展模式四、 商业物态分布及发育模式五、 可供借鉴之经验和教训69概念采购结论第五章 理论研究基本评述一、 锦里旅游市场模式二、 锦里游客消费模式三、 锦里市

2、场容量四、 锦里及消费市场预测 锦里市场不确定因素锦里旅游产业链评述五、 地块核心竞争力评述六、 市场模式对物业开发的影响七、 关于商业竞争市场的基本策略八、 市场规模预测：我们的饼有多大？九、 未来商铺需求预测十、 商铺投资市场安全线设定十一、 商铺价格预测75理论研究结论第六章 假想方案评述一、商业步行街二、一般性商铺三、宾馆建筑群四、主题旅游点五、中高档住宅第七章、推荐之综合方案投资模式首期开发物业（附图一）投资概算销售单位计算四、设立投资风险控制五、购买商用物业所有权的目标客户群六、别墅投资概算七、产权式酒店八、商铺价格预测第八章 综合方案的操作要点81一、 “附图一”的概念规划设计要

3、点二、 本项目的经营营销要点三、 项目营销推广活动主题四、 回购保证项目可行性研究及概念设计结论地块基本概况及策划要求地块基本概况作为成都 武侯祠 博物馆（三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区）的一部分，锦 里占地 30000 余平方米，建筑面积 14000 余万平方米， 街道全长 550 米， 以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、 休闲娱乐为一体。锦里古街位于四川省成都市武侯祠博物馆侧，全长 350 余米，是一条以川西古 镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体的特色休闲街区。锦 里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一政府、发展商策划要求策划就是解联立方

4、程，即整合政府要求、发展商要求、商铺投资者要求、商铺经营 者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求，从整体上达到最优。为此，我们从一开始 便认真分析了这些复杂的因素，确定策划条件如下：策划边界条件细则 :1.政府要求本项目出品牌2.要求首期投资达到平衡或盈利3.解决旅客在本镇过夜及夜生活贫乏问题4.解决本镇的互动性旅游体验5.集聚性解决土特产购物、饮食、休闲问题6.要求本项目有景观意义 , 是本地上档次产品 ,有实操性7.项目投资能产生集聚生长，可持续发展策划思路及方法理论研究商业用地的基本研究方法大致有以下三种：1、产业链研究：即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使

5、项目的 开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。2、商圈研究：即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当 地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。3、区位研究：即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般 要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心 竞争力。根据锦里产业链发展迅速的态势，我们拟采用产业链研究与区位研究相结合的方 法，对项目地块的价值和核心竞争力进行深度分析和研判，找寻出最佳的投资组合方 案。概念采购概念采购，也叫做“全球化思想采购”，这种研究方法

6、是总结和率先用于研究策划 领域的。这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上 的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失 败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教 训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。本项目拟选取和参照全国旅游中心镇发展的模式和业态作为研究的对象。市场调研市场调研分“文献研究”和“市场调查”两大部分：1、文献研究。 当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规 划、商旅开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与项 目相关的要素进行深度分析和研究，把握

7、当地的产业结构和发展态势，从而做出准确 的决策分析和研判。2、市场调查 。主要是对项目所在地商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把 握，包括商业格局、旅游景点景观的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项 目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。多方案假想“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种 具体运用的方式。即：尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论 证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。对本项目我们拟从五个方面做出假想方 案：1、商业步行街；2、一般性商铺；3、宾馆建

8、筑群；4、主题旅游点；5、中高档住宅；基本调查与市场分析锦里基本情况综述2004 年 10 月 31 日，成都 “锦里 ”民俗休闲一条街正式开市，老街、宅邸、府 第、民居、客栈、商铺、万台座落其间，青瓦错落有致，青石板路蜿蜒前行，让人 恍若时空倒流。川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化如清风扑面而来。这条 在武侯祠东侧出现的老街，全长 350 米，采用清末民初的四川古镇建筑风格，与武 侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融，二者之间又以水为隔。游人在短短 350 米的 距离内，就能享尽原汁原味的四川滋味。如果游人在 “锦里 ”的古色中流连忘返，还可 以住进高挂着丝绸灯笼的栈，在彻夜辉煌的灯火中感受

9、时空变换的神奇。二、锦里旅游资源基本情况这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。三国历史在这里留下了浓 墨重彩的一笔，每天络绎不绝的各地游客打动不了这里千年不变的古朴和清幽。锦里被解释为： 锦上添花，里藏乾坤。如不迈进大门三步，你怎知里竟别有天地？这天地，有否锦上添花，行人 的笑容中自有回答。锦里最美应是黄昏时。落日余辉闲闲地照在房楼上，灯火尚未阑珊，游人喧 嚣的声音渐渐远去。红红的灯笼都会亮起，迎来送往着一拨拨的新老朋友。锦里一条大街上，最吸引的我的还是遍布满街的各式各样的酒吧，虽然带有点现代气息，但 这丝毫不影响它们和古镇融为一体。来到古镇，游客们也都很愿意在酒吧坐坐，因此

10、酒吧是拥挤 和热闹的。其实在酒吧的外面，简易的几张方桌，两条长椅相对而摆，一盏大红灯笼就悬挂在头 顶上。酒吧一家挨着一家，人们尽情地享受这难得兴致。耳畔传来的是此起彼伏的歌声，或是流 行音乐、或是山寨民歌。在这样一个处处都充满了欢愉的地方，一切都是那么得动人悦耳。锦里2009年，锦里延伸段 “水岸锦里 ”开肆迎客。蜿蜒曲折的院落、街巷与水岸、湖泊、荷塘、石 桥相呼应，主题会所、主题餐饮、主题商店坐落其中，水波灯影，别有一番意境三、锦里资源特色成都版 清明上河图 “锦里”，是感受浪漫休闲的精神驿站，是体验三国文化与成都 民俗的魅力街区。古街定期举行传统婚礼、民乐、戏剧、民间服装秀等民俗表演，并按

11、照中国传统节日举办特 色主题活动，如元宵节、端午节吃粽子大赛，七夕情人节主题活动，中秋赏月会等，让你在 一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。 传说中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在 秦汉 、三国时期便闻名全国。今天的锦里依托 成都武侯祠 ，以秦汉、 三国 精神为灵魂，明、清风貌作外表， 川西民风、民俗作内容，扩大了 三国文化 的外延。在这条街上，浓缩了成都生活的精华：有 茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、 土特产 ，充分展现了三国文化和四川 民风民俗的独特魅力。四 、锦里历史沿革这条截曾是那个时代成都最优美且最时一匹匹一直送到遥远的

12、中原、传说中，锦里的来历织锦的手工业者集中到人们就把这条街叫锦里江南，乃至随着那些披着夕阳的驼队上最古老最具有商业气息的街道之西汉三国时期蜀锦的生产作坊主要集中在成 都锦江南岸，与武侯祠相叫锦官，又叫锦里。东晋时期的华阳国志蜀志曾有记载：“州夺郡文学为州学，郡更于夷里桥南岸道东边起起文学，有女墙，其道西城，故锦宫也。锦工织锦，濯其中则鲜明，他江则不好，故命曰锦里五、锦里市场调查1 、男女比例正逐渐接近：根据 1996年抽样调查结果显示： 锦里游客中男性居多占 66，而女性只有 34；但 2002 年的抽样调查结果显示：男性占 53.6%，女性占 46.4%。3 、企事业和政府工作人员居多：19

13、96 年的结果显示：锦里游客 46为企事业人员， 20为专业技术人员， 10为政府 工作人员， 10为工人， 6为教育工作者， 4为职员， 2为个体经营者，另有 2为其他 人员，少有农民、军人、学生和离退休等类型的游客。而 2002 年的结果显示： 锦里游客 27.8%为商贸人员， 24.47 为教科人员， 21.1 为政府 工作人员， 10.14为工人， 7.17为离退休人员， 5.06为服务业人员， 2.95为个体经营 者， 1.27%为学生，少有农民、军人等类型。虽然游客的职业仍以企事业、商贸、科教和政府人员居多，但也开始出现较高比例的 离退休人员和少量的学生客源。4、本省游客比例上升，而外省游客比例下降：1996 年调查结果显示：来锦里的游客 40为本省游客， 60为外省游客；但 2002 年调 查结果则刚好相反： 60为本省游客， 40为外省游客；这说明锦里因地域和交通条件的限 制，对本省游客的吸引力要比外省游客大，这也可以从另一个侧面表明外省游客和外国、港 澳游客的客源市场还有很大的市场潜力和开发空间， 但必须要提升宣传力度和配套服务水平。5、停留过夜的时间有所延长1996 年与 2002 年抽样结果比较：年份12日34日5 日以上19967228200256431从上表可看出， 2002年的调查 34 日的游客所有增加，而过夜人数仍占 99以上；