成都华阳项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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1.1本项目是川开集团转让地块，位于华阳新区，总共125亩，川开集团拟定包干转让价为100万元/亩，土地总价值约为12500万元。

1.2地块呈长方形，南北向约350米，东西向约240米，东侧为临河面。

1.2本项目属于成都市二类商住用地，建设指标如下：

①总用地面积：

8.33公顷，合125亩。

②容积率：

高层≤2.4多层≤1.8

③总建筑面积：

多层≤14.99万平方米

高层≤19.99万平方米

④建筑密度：

多层≤30%、高层≤20%

⑤绿化率：

≥25%

⑥建筑高度：

≤50米

2、项目地理位置

项目位于华阳新区，紧邻府河西岸，毗邻嘎纳印象、翠拥天地、政府公寓等楼盘。

3、项目所在地的周边环境

3.1自然环境和环境质量

该地块属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况：

南向

毗邻政府公寓，顺路前行约500米即到华阳老区。

北向

紧邻华阳公园和嘎纳印象楼盘，嘎纳印象是一个大型纯商业楼盘，有助于本项目完成商业配套设施和娱乐休闲配套设施。

东向

紧邻府南河和河边的公路，由于河堤已经修葺完成，公路和河边绿化景观形成优美的风景，空气清新，宁静而美丽，可提升本项目的居住环境和商业经营环境。

西向

西向为农田，远眺可见到黄龙溪的公路。

3.2人文环境：

华阳原为双流县的一个镇，距成都约20公里，居民约3万人，华阳原有医院、购物中心、中小学校等；

现四川大学，成都信息工程院等院校都南迁至距华阳城不远的地方；

华阳新区作为2000年后兴起的居住区，二年中销售已经超过100万平方米，但入住率比较低，只有大概1万人，约为25%；

由于华阳新区入住人口较少，其商业等还未形成规模；

成都市的向南发展计划和市政府搬迁计划，随基础设施的不断完善，新区人口会迅速增加，人文环境也将得到根本改善。

3.3经济环境：

华阳原为双流县的一个镇，一直以来经济水平都比较好，华阳从九十年代开始发展就以休闲娱乐和绿化种植为主要发展产业，2004年人均收入达到19552元，随华阳不断成熟，华阳经济还将提升。

3.4社会环境：

医疗网点：

本案距华阳最近的医院车程约10分钟，步行约30分钟，在城市生活配套范围内；

购物环境：

本案距华阳老成区最近的综合购物网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些；

银行环境：

本案距华阳老城区最近的金融服务网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些；

交通环境：

本案位于华阳新区，距南沿线约600米，距华阳老成区约500米，今后的地铁站在附近有两个，距本盘大约500米左右；

在新区楼盘中，交通环境相对较好；

附近暂时没有开通通公共汽车，但据了解嘎纳印象将开通至市内的公共汽车线路，对于交通环境，我们认为在近期有很大的提升的可能性。

餐饮娱乐网点；

华阳老城区目前尚无集中的餐饮娱乐网点，新区现只有6家餐饮、2家娱乐，而这些餐饮娱乐的档次很低，基本是给

汽车服务网点（包括加油站、汽车美容店、汽车修理厂）：

目前在华阳新区已经有了汽车美容店，尚未发现加油站和汽车修理厂；

在建的嘎纳影象作为综合休闲购物公园配套有大型超市和其他休闲商业服务设施，将会彻底解决购物网点、银行网点、汽车服务网点以及餐饮娱乐网点，充分提高本案的生活配套环境，本案的生活配套环境将会有很大的更新空间。

地铁一线即将开工，预计2010年投入运营，华阳的交通情况将得到本质性的改变，而现在已经在房地产市场中表现出客户的预期认可。

三、项目的性质和主要特点

1项目的性质

本项目是二类商住用地，是以开发住宅为主，附带一部分商业房屋的项目。

从周边环境来看，本项目应该开发中档或中高档住宅。

2、项目主要特点

2.1本项目已属于历史征用地，已完成拆迁的赔付工作；

2.2本项目土地已完成三通工作；

2.3本项目土地的赔偿青苗费由川开集团负责，费用包含在土地转让费中；

2.4本项目开发条件比较成熟；

2.5本项目的开发环境比较好。

第二章开发项目用地现状调查

一、需拆迁的地面建筑（见下表）

单位：

平方米

建筑高度

层数

占地面积

建筑面积

备注

水塔

15米

12.6

已赔付

办公室

6.3米

2层

180

360

民房1

9.2米

3层

97

220

民房2

9.5

90

197

二、用地范围内居住人口和拆迁情况

本项目用地范围内已完成拆迁。

三、用地范围内没用生产、经营企业。

四、用地内其它地上和地下附着物

数量

单位

水井

1

口

菜地

100

亩

川开集团赔付

五、各种市政管线

1、本项目东面临河道路已经完工，北面河堤已经整修，道路施工即将开始，南面的规划道路已经开工，西面规划道路按照规划于2006年动工；

2、本项目用地属于平原地貌，拆迁量和场地平整工作量比较少；

3、该地块用水有水厂提供,在地块附近建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入；

4、该地块雨水、污水系统均已安装到用地东侧的公路下；

5、该地块现用电有西北侧的变电所的10kv架空线路引来。

6、整个新区目前小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,埋设DN500管道一根。

7、地区邮局位于老城区,根据规划将在本项目北面设立一个邮政所；

该地块现状电信线路由东南侧的华阳电信局引来。

8、广播和网络光纤已经埋设在本项目东侧临河公路下。

第三章市场分析和建设规模确定

一、宏观经济环境分析

自2003年以来，我国宏观经济正处于经济周期的上升阶段。

国家针对宏观过热的现象，于去年下半年开始实施新一轮的宏观调控措施。

到目前为止，已经取得了一定的成果。

宏观经济已经保持平稳运行，国民经济总体形势好转。

预计我国国民经济在2005年可以继续保持较快增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。

1、经济环境

2004年，成都市社会消费零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%：

生活物价方面人均可支配收入10394元，人均消费支出为8997元，比2003年同期增长27.4%；

2004年成都市的价格指数为103.9，高于2003年。

以上宏观数据显示，成都的经济经过多年的发展，目前正处于一个较高速度的发展阶段，为成都未来经济发展奠定了良好的基础。

2、政策环境

2004年进行的新一轮宏观调控政策，其措施可归纳成以下四个方面：

（1）货币政策：

两次提高商业银行的存款准备金，实行差别存款准备金制度；

扩大贷款浮息制度；

提高存贷款利率制度等等。

（2）土地政策：

国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；

加强土地和环境保护法执行力度；

对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施等。

（3）行政措施：

中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥三行业投资。

（4）财政政策：

调整国债发行量；

调整国债资金使用结构等，

其中货币政策、土地政策和行政措施对房地产业有较大的影响。

二、成都房地产经营环境

1、成都经济现状和趋势

1.1成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的时期，房地产开发已由几年前集中在一至二环路间开发转向三环路以外以及更远的郊区楼盘并举的局面，

1.2由于土地限制，南面开发已经向三环路外发展，天府大道沿线将会成为发展重点。

1.3城西的开发由于受到文物保护的影响控制了城西的房地产发展。

1.4成都市住房消费市场为增量市场，过去的存量到目前为止基本被消化。

目前面临的主要问题是开发跟不上需求。

1.5目前已经进入95年购房的进行升级换代的第一个高峰期，进一步提高了需求，

1.6由于城市发展，外来人口大量进入成都，2004年已经达到31.9万人，随着户籍制度的改革，今后还会有更多的外来人口迁入成都，对住房的消费需求也会进一步增多。

2、华阳经济现状和趋势

1.1双流一直是全国的百强县，作为双流县的重要经济区域，华阳的经济实力原本就很强，原来有川开等国有大型企业；

1.2由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，华阳新区的基础建设已经全面开始建设，包括现在新会展中心、天府大道等在成都堪称一流。

1.3由于市委、市政府已经宣布南迁，加速成都市的向南发展，华阳的经济得到暴发性的增长，2004年固定资产投资额已经达到67.5亿元，增长56.1%；

房地产投资14.1亿元，增长52.3%；

均位居成都郊区前列。

1.4由于华阳有良好的发展机遇，且配套设施日益完善，未来会保持高速经济增长。

1.5由于华阳当地的政策，随配套设施的完善，居住环境的提升，迁居华阳的人口还将增加，届时将对华阳的经济和房地产市场起到巨大的推动作用。

结论：

从宏观经济面，成都市的经济状况和华阳当地的经济状况都比较理想；

尤其是华阳的经济，由于其自身经济基础良好，在有利政策的引导下，现在经济运行良好，经济增长趋势很好，为本项目打下良好的经济基础。

三、本地房地产市场现状

1、成都市房产市场本现状

2004年成都房地产有了快速增长。

房地产投资趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。

1.1当前成都房地产市场发展特征：

1.1.1成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的时期，房地产开发已由几年前集中在一至二环路间开发转向三环路以外以及更远的郊区楼盘并举的局面，

1.1.2由于土地限制，南面开发已经向三环路外发展，天府大道沿线将会成为发展重点。

1.1.3城西的开发由于受到文物保护的影响控制了城西的房地产发展。

1.1.4成都市住房消费市场为增量市场，过去的存量到目前为止基本被消化。

1.1.5目前已经进入95年购房的进行升级换代的第一个高峰期，进一步提高了需求，

1.1.6由于城市发展，外来人口大量进入成都，2004年已经达到31.9万人，随着户籍制度的改革，今后还会有更多的外来人口迁入成都，对住房的消费需求也会进一步增多。

1.2、成都整体房地产市场特征

1.2.1国家调控政策明显，房地产“降温”成绩显现

整体房地产业投资增速比2003年下降近2个百分点；

房地产投资比例大幅回落。

2004年房地产开发投资完成291.41亿元，同比增长1.8%，其中住宅投资完成185.6亿元，减少1.8%；

商业营业房完成55.15亿元，大幅增长83.4%；

办公用房完成投资9.86亿元，增加18.1%。

住宅投资偏弱，商业物业投资增长较快。

1.2.2新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛。

成都房地产各项开发指标呈现逐步攀升的发展势头，2004年变动较大的是新开工面积下降幅度比较大，这是国家加强土地控制的结果，按照现有土地供应来看，预计2005年仍然保持比较低的开工面积。