内蒙古2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试题Word下载.docx

内蒙古2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试题Word下载.docx

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4、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。

A．一般居住建筑和公共建筑

B．中级居住建筑和公共建筑

C．高级居住建筑和公共建筑

D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑

5、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

6、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

交通拥挤

建筑技术进步

城市规划改变

自然环境恶化

7、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。

使用土地期间投入的基础设施费

使用土地期间投入的公共配套设施费

转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用

取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用

执行层的组织协调

8、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。

若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是__。

A．甲＞乙＞丙

B．丙＞乙＞甲

C．乙＞甲＞丙

D．乙＞丙＞甲

9、共有房地产的《房地产权证》由__收执。

A．共有人共同

B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的共有人

10、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。

垄断性

外部性

复杂性

信息不对称性

借款合同

11、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%

12、当利率所表明的时间单位与计息周期并不一致时，就会出现__的区别。

A．单利计息与复利计息

B．名义利率与财务利率

C．实际利率与复利计息

D．名义利率与实际利率

13、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。

3752

3806

4128

4830

工业用地的监测点评估价格

14、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。

政策性银行

非银行金融机构

中央银行

商业银行

15、会计的基本职能不包括__。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

16、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。

1920

2400

2560

3200

17、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。

需求拉上型通货膨胀

需求拉下型通货膨胀

成本推动型通货膨胀

结构失调型通货膨胀

18、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

零售商的财务能力

零售商需要的服务

零售商组合与位置分配

零售商的声誉

借款合同

19、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．（2005年试题）

损益表

资金来源与运用表

资本金现金流量表

全部投入现金流量表

20、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的

C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的

21、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。

假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。

26．29

27．29

28．29

29．29

22、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。

A．潜在

B．过去

C．现在

D．未来

23、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。

A．估价时点和估价对象均为现在

B．估价时点和估价对象均为未来

C．估价时点为现在，估价对象为未来

D．估价时点为现在，估价对象为过去

24、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额

25、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。

A．40

B．45

C．48

D．50

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。

A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗

B．1995年《城市房地产管理法》颁布实施

C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》

D．2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

2、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。

可行性研究费

临时用地费

场地平整费

施工执照费

竣工图编制费

3、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。

A．区位

B．环境

C．政策

D．文化

4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

政府部门

建设部门

房管部门

开发企业

5、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括。

建筑安装工程费

公共配套设施建设费

土地费用

基础设施建设费

6、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括等。

基础设施完备程度

周围环境和景观

交通

形状（规则与否）

面积大小

7、自营贷款期限最长一般不得超过__年。

A．10

B．15

C．20

D．25

8、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括__。

A．拟采用的估价技术路线和估价方法

B．拟调查搜集的资料及其来源渠道

C．预计所需的时间、人力、经费

D．估价作业步骤和时间进度安排

E．违约责任

9、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

（2009年试题）

5.00%

7.50%

18.36%

28.85%

10、下列关于商业物业的表述中，正确的有

能为投资者带来经营性的收入现金流

分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

适合于长期投资

需在机构投资者之间进行交易

位置对其有着特殊的重要性

11、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。

A．90

B．60

C．30

D．10

12、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。

A．产品调查

B．市场需求容量调查

C．价格调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查

13、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。

A．72

B．108

C．180

D．270

14、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。

面积误差比在3％以內（含3％）的房价款由买受人补足

面积误差比在5％以内（含5％）的房价款由买受人补足

面积误差比绝对值在3％以內（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人

超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

15、住房公积金会计核算的内容有__。

A．住房公积金的缴存核算

B．住房公积金的提取核算

C．住房公积金的使用核算

D．住房公积金的抵销核算

E．与住房公积金相关的债权债务核算

16、房地产开发策划的主要内容有。

开发内容和规模的分析与选择

评价方案构造

区位分析与选择

开发时机的分析与选择

融资方式的分析与选择

17、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

18、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性大和价值量大

D．不可移动和用途多样

19、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A．10000

B．12000

C．180000

D．15000

20、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。

A．房地产估价师

B．房地产经纪人

C．结构工程师

D．房地产经纪人协理资格

E．建筑师

21、明确估价对象的内容，包括明确。

实物状况

权益状况

区位状况

经济状况

环境状况

22、下列不属于一般性货币政策